物業(yè)淘金客：從白銀暴賺到黃金驚魂

文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

當國際金價如過山車般從歷史巔峰墜入“技術(shù)性熊市”，祈福生活服務(wù)（03686.HK）會議室里，那份剛簽署不久的黃金采購指令，正變得異常滾燙。

2026年1月29日，國際現(xiàn)貨黃金價格攀升至每盎司5598.75美元的歷史極值，市場一片沸騰。

然而，市場隨后開啟急轉(zhuǎn)直下模式。

1月30日，黃金價格暴一度跌至4700美元以下，隨后繼續(xù)下行；2月2日現(xiàn)貨黃金再度跳水，一度暴跌超5%并失守4600美元，觸及4584.03美元低點。

而就在市場情緒發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn)的同一周，上市物企祈福生活服務(wù)下達了四次金條購買令，涉及2730盎司金條與約1億元的總投資額。

這輪急漲暴跌的背后，是多重復(fù)雜力量的博弈。地緣沖突和“去美元化”擔(dān)憂推動金價年初急速攀升，而美聯(lián)儲未來政策路徑的不確定性最終成為逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。極端高位伴隨的技術(shù)性回調(diào)壓力引發(fā)了踩踏式下跌。

以2月2日早盤低點計算，祈福生活服務(wù)的金條持倉市值較買入時已顯著縮水。市場對此出現(xiàn)了分歧：

樂觀派認為，這只是長期牛市中的健康回調(diào)。包括瑞銀在內(nèi)的機構(gòu)將2026年金價目標調(diào)高至6200美元，堅信央行購金、美元信用弱化等核心邏輯未變。

謹慎派則警告波動加劇。財信研究院指出，2026年金價波動率將顯著提升，短期追高風(fēng)險巨大。近期，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的多家機構(gòu)已升級黃金業(yè)務(wù)風(fēng)險管控，提示市場風(fēng)險。

對于祈福生活服務(wù)而言，其“長期投資”的定位或許能緩沖短期賬面壓力。但這次經(jīng)歷無疑是一次深刻的壓力測試，考驗著其“主業(yè) 投資”雙輪驅(qū)動模式的韌性。

白銀神話與黃金驚魂

要理解祈福生活服務(wù)的黃金驚魂記，需要回溯到大半個月前創(chuàng)下的白銀神話。

今年初，白銀價格一路飆升，1月9日祈福生活服務(wù)以2.26億元售出40萬盎司，平均售價每盎司565.5元；三天后，1月12日，再次以1.62億元售出28萬盎司，均價升至577.5元。

兩筆交易，合共出售68萬安士銀條，祈福生活服務(wù)收到約3.88億元的所得款。扣掉成本，這兩筆交易相較于2024年底的賬面價值，實現(xiàn)凈收益約2.47億元。

這一收益規(guī)模，相當于祈福生活服務(wù)2024年全年凈利潤（9753.9萬元）的3倍，更是超過了2023年、2024年兩年凈利潤總和。

是要用于重振日漸萎縮的零售和培訓(xùn)業(yè)務(wù)？還是加大物業(yè)管理的擴張力度？或進行新一輪投資？外界對祈福生活服務(wù)白銀清倉后到手的巨額現(xiàn)金，后續(xù)具體去處猜測不斷。

答案很快被揭曉，其董事會迅速決議：將其中約1.8億元變更為長期黃金投資，旨在進行“財務(wù)風(fēng)險管理及資產(chǎn)多元化”。

回看祈福生活服務(wù)的四次金條購買令，時間點均落在關(guān)鍵行情節(jié)點上。

1月26日，第一次投資指令下達，購買800盎司未分配金條、對價約為0.286億元。

1月27日，祈福生活服務(wù)順勢加碼，再度下達指令購買800盎司未分配金條，對價約為0.283億元。

這兩筆投資分別在28日、29日完成，彼時，金價正勢如破竹，接連突破關(guān)鍵心理關(guān)口。

1月29日，金價創(chuàng)下歷史新高，下午四點半，第三次投資指令下達，購買670盎司未分配金條，總對價約為0.244億元。

1月30日，在市場暴跌的恐慌中，祈福生活服務(wù)逆勢增持，下達購買460盎司未分配金條的指令，總對價約為0.169億元。

根據(jù)公告，后兩輪投資預(yù)期將分別于2026年2月2日及2026年2月3日完成。

從1月26日首次建倉，到1月30日暴跌中持續(xù)買入，祈福生活服務(wù)的這四次投資均通過銀行進行，指令在當天完成配對。

物業(yè)貴金屬玩家

隨著金價的閃崩，瞬間將祈福生活服務(wù)再次置于聚光燈下，也將其推向了評價的十字路口。

從白銀到黃金，如此大規(guī)模介入貴金屬投資，站在這一系列大膽投資決策背后的，是祈福生活服務(wù)老板孟麗紅。這位畢業(yè)于香港中文大學(xué)的女企業(yè)家，有著橫跨商業(yè)、政治與公益的多重身份。

出生于?1960年，孟麗紅今年將迎來66歲，目前仍在祈福生活服務(wù)身兼三職，擔(dān)任董事會主席、首席執(zhí)行官及執(zhí)行董事。

回到起到，上個世紀90年代初，孟麗紅跟隨丈夫從香港轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，受政府邀約回到家鄉(xiāng)廣州番禺進行投資建設(shè)，1991年在這里開啟了祈福集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其開發(fā)的第一個項目祈福新邨超級大盤面市后，一時間名聲大噪。

為了承接地產(chǎn)板塊的社區(qū)服務(wù)需求，1998年祈福集團物業(yè)板塊應(yīng)運而生。2016年11月8日，祈福生活服務(wù)在香港聯(lián)合交易所有限公司主板成功上市。

作為港交所第一批上市的物業(yè)股，祈福生活服務(wù)無疑抓住了資本市場的先機。然后，隨著碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等新一批具有強勁實力的物企上市，其業(yè)績表現(xiàn)黯然失色，疫情沖擊下各維度業(yè)務(wù)更是慘遭“滑鐵盧”。

也是在2020年，祈福生活服務(wù)開啟投資銀條。當年，其動用內(nèi)部資源合共購買了80萬安士的未分配銀條，總投資成本約1.03億元。這筆投資當年帶來的收益約為3580萬元，為其2020年的業(yè)績增色不少。

不過投資總伴隨風(fēng)險，2021年，其投資的銀條公允價值出現(xiàn)虧損，數(shù)額約2124.4萬元。

銀條生意光景不佳，祈福生活服務(wù)曾拋售了部分銀條。但2024年7月和8月，其又合共買入了38萬安士銀條，總代價7790 萬元。

“經(jīng)考慮未分配銀條的現(xiàn)時市場趨勢，尤其是近期市價已為近年最高，董事認為，現(xiàn)為本集團變現(xiàn)部分其于未分配銀條投資的適當時機。”

從白銀價格表現(xiàn)來看，祈福生活服務(wù)的確選擇了在一個歷史高位套現(xiàn)。

主業(yè)承壓下的探索

祈福生活服務(wù)的核心業(yè)務(wù)是為“祈福”品牌旗下物業(yè)的住戶提供綜合性服務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、零售、校外培訓(xùn)及配套生活服務(wù)等。

然而，內(nèi)外環(huán)境變化，傳統(tǒng)主業(yè)增長正面臨壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，祈福生活服務(wù)實現(xiàn)收入為1.61億元，同比減少11.56%；同期擁有人應(yīng)占溢利逆勢增長41.57%，達到7514.9萬元。而這主要得益于投資銀條帶來的公允價值收益，期內(nèi)投資銀條的公允價值收益為公司貢獻了約3380萬元的利潤。

在物管行業(yè)，祈福生活服務(wù)一直是比較另類的存在。它既非商業(yè)賽道物企，也非傳統(tǒng)意義上的物企。相較于大多數(shù)物企重倉基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，祈福生活服務(wù)更像一家零售商。

截至2025年6月30日，祈福生活服務(wù)營運24家不同規(guī)模的零售店，總建筑面積約為1.44萬平方米，其中包括1個生鮮市場、3家超市及20家便利店。

分業(yè)務(wù)板塊來看，2025年上半年，其物業(yè)管理服務(wù)貢獻營收5506.9萬元，同比增長34%，是五條業(yè)務(wù)線中唯一實現(xiàn)增長的。規(guī)模方面，期內(nèi)祈福生活服務(wù)共為16個住宅區(qū)及6項純商業(yè)物業(yè)或項目提供物業(yè)管理服務(wù)，合計訂約建筑面積約1018.9萬平方米。

其他四條業(yè)務(wù)線，零售服務(wù)收入同比微降1.1%，校外培訓(xùn)服務(wù)收入同比減少16.1%，資訊科技服務(wù)收入大幅減少51.2%，配套生活服務(wù)收入同比減少55.8%。

在此背景下，尋求新的盈利增長點和有效的資產(chǎn)保值途徑，成為祈福生活服務(wù)管理層的戰(zhàn)略選擇。貴金屬投資，正是其“探索新的投資機會”戰(zhàn)略的具體實踐。

截至2月2日，黃金的暴跌風(fēng)暴尚未完全平息，祈福生活服務(wù)的投資答卷仍懸而未決。但無論這次黃金投資的最終結(jié)局如何，其大膽嘗試本身，已為物業(yè)服務(wù)行業(yè)，投下了一顆引人深思的石子。

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