收購二手房為哪般？

昨天直播間很多朋友提到了上海下場收購二手房，因為一直在準備直播，就沒有提早看到這個新聞。

實際上，我在直播間的臨時解讀，是不全面的，站的高度更是不夠的，這篇文章說說我的看法。

這次的試點有三個區：

浦東、靜安、徐匯。

標準比較明確：

①單套70平米以下

②2000年以前的房子

③不高于400萬的總價

形式有硬性要求：

購房款以“房票”形式監管，產權人置換需購買本區新房。

單純看這件事，能直接給人強烈的信號是：

上海人太聰明了！

我先說結論：

1.融資成本低于租金成本

2.房價已經低于地價

1.融資成本低于租金成本

大家都知道，上海樓市這幾年也沒比北京好哪里去，整個市場跌幅不會低于30%，而且因為上海市場分化的確嚴重，豪宅和老破小冰火兩重天，所以老破小其實更慘。

如果說救市的話，這種收購老破小這種事，上海根本不是首例，很多三四線城市早在兩年多以前就有收購的，為什么早一年、兩年不收購？

現在在這樣一個關鍵轉折點上，出來收購二手房，動機先不討論（肯定是好的），起碼算賬算的是“算盤珠子都快崩到我臉上來了”。

據我了解，上海老破小租售比普遍已經超過了2.5%，您應該知道現在的抵押貸款融資成本是多少吧？

2%。

也就是說，這是一件包賺不賠的買賣，而且不用想都在知道，這種規模性融資，成本會更低，再說句不好聽的，這錢就是那些存款利率＜1.2%的人，錢相當于是你們出的。

2.房價已經低于地價。

現在收購的老破小，是10年前的價格收購的，因為房價已經調整回10年前了。

很多人應該聯想到了十年前轟轟烈烈的“棚改貨幣化”，但是很多人并沒有把賬算清楚。

上海也好，北京也好，關注土拍市場的人都知道，現在很多板塊土拍的樓面價，已經超過附近二手房價格，而且老破小多數容積率低于2.0，這種情況下再去普遍拆掉賣地，開發商根本是不賺錢的（零星搞幾個標桿豪宅可以，但是成規模那樣搞，豪宅也不稀缺了，也沒人搶了）。

為啥開發商10年前可以賺錢，現在不行？

因為房價回到10年前了，但是地價還是今天的地價，今天的地價對比十年前，普遍要貴一倍的。

如果仍然靠老藥方，開發商就是陪跑，根本賺不到什么利潤了。

所以，現在的“收廉價二手房然后發房票”，這和10年前的“棚改貨幣化”相比，簡直就是更智慧更高端的Promax系列。

所以有人說，這是劃時代的歷史性時刻。

但是我覺得，不要過于樂觀，這里面還有個關鍵的“卡點”，需要在后續的實踐中觀察，這卡點是——自愿。

我們不妨“以較大的惡意揣測別人”：

蘋果17手機出來后，官方可以“以舊換新”，為啥很多人自己私下把手機掛到咸魚上賣掉再去買新手機？直接拿給蘋果加錢換臺新的不行嗎？

因為你蘋果官方會打算盤，手機使用者也不傻啊。

明明可以咸魚2500元賣掉，偏偏到你那里折價2250，差這250，有人就是不愿意當250，自己賣了是費勁，現在攢點錢多難啊，該花花該省省。

蘋果手機的例子，嚴格來講還不夠準確，只能解釋收購端、不能解釋購買端。因為蘋果手機的售價是“標品價”，不存在隨意定價、過分溢價的情況。

新房呢？

那可不好說。

上海的情況我了解的不多，不敢妄言，北京我是知道的。

像北京從2023年初至今這3年時間里，整體房價跌幅30-35%，很多3年前開盤的新房仍有在賣的，你去售樓處看看，有給你65折的價格優惠沒有？

有人說，那是因為這種新房抗跌？

我看是坑爹吧！

當然這只是我們的一種擔心，畢竟剛剛開始，等上海的朋友們逐漸實際操作后，我們再觀察。

如果沒有以上這種情況，那收購你二手房的“監管到賬戶里的錢”那真就是錢，它的購買力沒有被變相降低，那這個力量就太恐怖了，要比10年前的棚改貨幣化還要恐怖幾倍，可以說是極其聰慧地人為制造天量需求（上海好地段的老破小就是天量）；

如果普遍存在以上那種情況，那收購你二手房的“監管到賬戶里的錢”，其中有一部分就是紙，你也就看個樂呵，兩頭的便宜未必都能占到。

什么事情，一旦“自愿”了，其實就是把“裁判權”交給了市場，誰都不傻，到那個時候，“自愿”的人數，如果達不到規模，這就只能停留在“試點”階段了。

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