2026繼承房出售新規(guī)：20%個(gè)稅可省可免 這些條件記牢

手里攥著繼承來(lái)的房子，想賣掉換點(diǎn)現(xiàn)錢或者換套新房，可一聽說(shuō)要交20%的個(gè)稅，瞬間就打了退堂鼓，甚至有人因?yàn)檫@個(gè)傳言，直接把房子低價(jià)甩賣，生怕后期掏不出這筆“巨款”。身邊不少朋友都有這顧慮，想著父母留下的房子，賣了要扣一大筆稅，不賣又占著名額沒用處，心里別提多糾結(jié)了。

更有甚者被中介忽悠，稀里糊涂交了冤枉稅，事后才知道自己本可以省下來(lái)。其實(shí)大家都被“繼承房出售必交20%全額個(gè)稅”的謠言帶偏了，2026年稅務(wù)總局最新發(fā)布的房產(chǎn)交易稅費(fèi)新規(guī)早就把這事說(shuō)透了，這20%的個(gè)稅不僅不是按全額算，滿足核心條件還能一分錢不用交，就算不滿足條件，也有合法的省稅妙招，甚至賣完房1年內(nèi)再買房還能退稅。

核心辟謠！20%個(gè)稅按差額算，并非房屋全款

一聽到“20%個(gè)人所得稅”，很多人第一反應(yīng)就是按房子賣出的全款來(lái)算，比如一套300萬(wàn)的繼承房，就要交60萬(wàn)的稅，換誰(shuí)都得慌，但這其實(shí)是流傳最廣的誤區(qū)，稅務(wù)總局2026年1月明確規(guī)定，繼承房產(chǎn)出售的個(gè)稅，全程按差額計(jì)算，而非全款，兩者的差距能差出幾十萬(wàn)，千萬(wàn)別再被誤導(dǎo)了。

首先要明確，繼承房產(chǎn)本身是免稅的，財(cái)政部和稅務(wù)總局早就明確，法定繼承人繼承房屋，契稅、增值稅和個(gè)稅全免，只需要交少量印花稅和工本費(fèi)，這點(diǎn)大家完全不用擔(dān)心里 。真正涉及20%個(gè)稅的，是繼承后再出售的環(huán)節(jié)，而且計(jì)算公式特別清晰：應(yīng)繳個(gè)稅=(房屋出售總價(jià)-房屋原值-合理費(fèi)用)×20%。

這里的關(guān)鍵是搞懂兩個(gè)核心詞，房屋原值不是0，而是父母當(dāng)初購(gòu)買這套房子的實(shí)際價(jià)格，比如父母當(dāng)年花50萬(wàn)買的房，現(xiàn)在賣300萬(wàn)，原值就按50萬(wàn)算；合理費(fèi)用則是實(shí)打?qū)嵞艿挚鄣模ǜ改纲I房時(shí)交的契稅、裝修費(fèi)、本次賣房的中介費(fèi)、印花稅等，只要能提供正規(guī)的發(fā)票、合同等合法憑證，都能從總價(jià)里扣掉。簡(jiǎn)單算筆賬，300萬(wàn)的房子，扣掉50萬(wàn)原值和20萬(wàn)合理費(fèi)用，差額是230萬(wàn)，個(gè)稅只需要交46萬(wàn)，比按全款算的60萬(wàn)省了14萬(wàn)，要是合理費(fèi)用更多，省的錢還會(huì)更多。

還有個(gè)特殊情況，要是實(shí)在找不到父母當(dāng)初的購(gòu)房發(fā)票，無(wú)法追溯房屋原值，部分城市會(huì)按房屋出售總價(jià)的1%核定征收個(gè)稅，比20%的差額征收更劃算，具體按當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定來(lái)就行。

終極免個(gè)稅！滿五唯一，這一個(gè)條件就夠了

如果說(shuō)差額計(jì)算是省稅，那滿五唯一就是繼承房出售免交20%個(gè)稅的“金鑰匙”，只要滿足這一個(gè)條件，不管房子賣多少錢，個(gè)稅都能一分錢不用交，這是稅務(wù)部門明文規(guī)定的優(yōu)惠政策，全國(guó)通用 。

先把這兩個(gè)詞的含義掰扯清楚，避免大家理解出錯(cuò)：

- 滿五：不是從你繼承過(guò)戶的時(shí)間開始算，而是從父母當(dāng)初購(gòu)買房屋的時(shí)間開始算，只要距離父母買房的時(shí)間滿5年，就算符合條件 。比如父母2018年買的房，2024年去世你繼承，2026年賣房，從2018年到2026年滿8年，就算“滿五”，這點(diǎn)是核心，千萬(wàn)別算錯(cuò)時(shí)間。

- 唯一：指這套繼承房是你家庭名下唯一的住房，家庭范圍包括你、配偶和未成年子女，而且是以賣房所在城市的房產(chǎn)登記信息為準(zhǔn)，其他城市有房不影響。

舉個(gè)例子，父母2017年買的房，你2025年繼承，2026年賣房時(shí)，家里只有這一套房，那么“滿五”和“唯一”都滿足，直接免征20%個(gè)稅，這是最省心、最劃算的情況。哪怕房子增值再多，也不用為個(gè)稅操心，這也是為什么說(shuō)“滿五唯一”是繼承房出售的黃金條件。

這里還要提個(gè)小細(xì)節(jié)，要是繼承的房子是夫妻共有的，或者多個(gè)子女共同繼承，只要所有繼承人的家庭都滿足唯一條件，且房屋滿五，同樣可以免征個(gè)稅，具體可到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心和稅務(wù)部門核實(shí)。

額外省稅招！不滿足滿五唯一，這樣操作也能少交錢

要是你的繼承房暫時(shí)不滿足“滿五唯一”，不用慌，除了按差額交個(gè)稅，2026年稅務(wù)總局還有新政紅利，就算交了個(gè)稅，也能通過(guò)合法方式退回來(lái)，而且還有小技巧能進(jìn)一步降低繳稅金額，把賣房的成本降到最低。

第一個(gè)大招：賣完房1年內(nèi)重新購(gòu)房，可全額或按比例退稅。這是2026年1月稅務(wù)總局推出的最新政策，專門針對(duì)繼承房、贈(zèng)與房這類特殊房產(chǎn)出售。簡(jiǎn)單說(shuō)，你出售繼承房后，只要在1年內(nèi)在國(guó)內(nèi)重新購(gòu)買住房，不管是新房還是二手房，都能按新購(gòu)房的金額比例退還已繳的20%個(gè)稅；如果新購(gòu)房的金額超過(guò)繼承房的出售金額，就能全額退稅，相當(dāng)于之前交的個(gè)稅一分不少退回來(lái)，這對(duì)想換房的人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是天大的利好。比如你賣繼承房交了40萬(wàn)個(gè)稅，1年內(nèi)花更多的錢買了新房，這40萬(wàn)就能全退，徹底解決個(gè)稅顧慮。

第二個(gè)妙招：留存好所有憑證，最大化抵扣合理費(fèi)用。合理費(fèi)用抵扣得越多，差額就越小，個(gè)稅也就越少，所以從父母買房到自己賣房的所有憑證，都要妥善保存。比如父母的購(gòu)房合同、契稅發(fā)票、裝修發(fā)票（注意裝修費(fèi)抵扣有上限，按當(dāng)?shù)匾?guī)定來(lái)），自己賣房的中介費(fèi)發(fā)票、印花稅憑證等，這些都能作為抵扣依據(jù)，少一張憑證，可能就會(huì)多交幾千甚至幾萬(wàn)的稅，千萬(wàn)別大意。

第三個(gè)小提醒：贈(zèng)與再出售可按同樣規(guī)則省稅。如果繼承房暫時(shí)不滿足滿五唯一，你可以贈(zèng)與給名下無(wú)房的成年子女，等子女滿足滿五唯一條件后再出售，同樣能免征個(gè)稅。但要注意，直系親屬贈(zèng)與房產(chǎn)只需交少量印花稅，不用交個(gè)稅和契稅，而且贈(zèng)與后的房屋年限，依然按父母最初購(gòu)房的時(shí)間算，不會(huì)重新起算，這也是合法的省稅方式。

最后還要給大家提個(gè)醒，繼承房出售的稅費(fèi)政策全國(guó)通用，但部分細(xì)節(jié)會(huì)因城市略有差異，比如裝修費(fèi)抵扣上限、核定征收比例等，賣房前最好先到當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢，也可以撥打12366稅務(wù)熱線，核實(shí)清楚自己的房屋情況，避免因?yàn)檎呃斫馄疃嘟辉┩鞫悺?/p>

其實(shí)繼承房出售的個(gè)稅問(wèn)題，根本不用慌，只要吃透“差額計(jì)算”“滿五唯一免征”這兩個(gè)核心點(diǎn)，再結(jié)合2026年的退稅新政，就能合法合規(guī)地省稅甚至免稅。父母留下的房子是念想，也是一筆財(cái)富，別再被謠言忽悠低價(jià)賣房，也別稀里糊涂交冤枉稅，記牢這些政策，讓這份財(cái)富真正落到實(shí)處！