醒醒吧！靠“漲價(jià)”救樓市，已經(jīng)不靈了

有人說，樓市想改預(yù)期，只有一個(gè)辦法：讓房?jī)r(jià)漲。

聽起來挺對(duì)。畢竟我們見過。

2015年就是這樣。那時(shí)候“漲價(jià)去庫存”的策略一出來，市場(chǎng)立刻火了。這把火一燒就是好幾年。那會(huì)兒，很多人靠房子賺了錢。

那段時(shí)間，有多少人靠著房子實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增長(zhǎng)，那種“買到就是賺到”的預(yù)期深入人心，推動(dòng)著市場(chǎng)一路狂奔。

所以，從這個(gè)角度看，“漲價(jià)改預(yù)期”好像是個(gè)直擊要害的“特效藥”。但問題是，這服藥，今天還管用嗎？

先想想，當(dāng)年房?jī)r(jià)為什么能漲。

那是多重條件疊加的結(jié)果：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，收入預(yù)期樂觀，城鎮(zhèn)化紅利釋放，居民負(fù)債空間還大。更重要的是，房子的整體存量還沒到現(xiàn)在這個(gè)程度。

漲價(jià)，既是結(jié)果，也成了強(qiáng)化信心的原因，形成了一個(gè)正向循環(huán)。

可現(xiàn)在，很多條件已經(jīng)變了。

從住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)來講，2024年城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過了41平方米，平均每戶有著住房超1.1套，整體供應(yīng)方面，住房缺少不再是主要問題。

另一方面，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)降了40多個(gè)月，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，70個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)還在調(diào)整當(dāng)中。老百姓手里頭的存款還有負(fù)債情況，對(duì)未來收入的預(yù)期，也跟以前不一樣。

這時(shí)，如果只空喊“房?jī)r(jià)要漲”，還有多少人會(huì)信？

預(yù)期這玩意兒，一旦破了，再想修復(fù)就特別難，它可不再是光靠一句話口號(hào)就能點(diǎn)著的。

為了穩(wěn)定市場(chǎng)，其實(shí)政策工具箱已經(jīng)用了很多。

從早期的“房住不炒”收緊，到近幾年來的降首付、降利率、松限購(gòu)、給補(bǔ)貼……能出的牌，出了不少。

特別是自2025年下半年以來，政策力度進(jìn)一步加大，就連一線城市的限購(gòu)也有了大舉動(dòng)。這些舉措的核心目標(biāo)，就是穩(wěn)住市場(chǎng)，逐步扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

那么，預(yù)期到底要怎么改變，是不是一定要等到房?jī)r(jià)重新上漲的那一天才行？

或許，我們得更辯證地去看。房?jī)r(jià)上漲，有可能是市場(chǎng)預(yù)期真正扭轉(zhuǎn)后的一種“結(jié)果體現(xiàn)”，但它不應(yīng)該是我們?nèi)藶槿プ非蟮摹拔ㄒ凰幏健薄?/p>

當(dāng)前市場(chǎng)，有一個(gè)較為關(guān)鍵的積極信號(hào)：一些核心城市的二手房成交量，在價(jià)格調(diào)整后，開始企穩(wěn)回升了。

這說明，市場(chǎng)正在“以價(jià)換量”，自發(fā)地尋找新平衡。

交易開始活躍起來，流動(dòng)性也恢復(fù)了，這本身就是建立信心打基礎(chǔ)的第一步。只有交易一直進(jìn)行，市場(chǎng)才能慢慢消化庫存，把風(fēng)險(xiǎn)清理掉，價(jià)格才有可能在一個(gè)新的平臺(tái)上找到支撐。

這個(gè)過程，可能比想象的更長(zhǎng)，更需要耐心。

未來的路，會(huì)更分化。指望所有城市再來一次普漲，恐怕不現(xiàn)實(shí)。更可能的圖景是：通過價(jià)格調(diào)整和政策托底，讓核心城市、優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)先流動(dòng)起來，先穩(wěn)定下來。

這就像大潮退去，真正堅(jiān)固的礁石才會(huì)露出水面。

說到底，改變樓市預(yù)期，關(guān)鍵不是讓人只看“上漲”這一個(gè)方向，而是讓市場(chǎng)看到“流動(dòng)性和穩(wěn)定性”。一個(gè)健康的市場(chǎng)，價(jià)格可以在合理區(qū)間波動(dòng)，但交易必須通暢。

當(dāng)大家看到房子能順暢買賣，看到政策環(huán)境穩(wěn)定，看到經(jīng)濟(jì)逐步向好，那種踏實(shí)、長(zhǎng)期的預(yù)期，才會(huì)慢慢回來。

這比單純追求上漲的數(shù)字，更扎實(shí)，也更可持續(xù)。