筑底回升！成交均價連漲4個月，蘇州二手房迎來階段性成交放量

姑蘇區(qū)談家南巷某德佑門店。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

隨著全國及地方樓市穩(wěn)市政策組合拳持續(xù)落地顯效，蘇州二手房市場率先走出調整區(qū)間，呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢。蘇州貝殼交易平臺數(shù)據(jù)顯示，1月，當?shù)囟址砍山涣客葘崿F(xiàn)翻倍增長，環(huán)比延續(xù)上行態(tài)勢；成交均價自2025年10月起連續(xù)四個月穩(wěn)步攀升，釋放出市場觸底反彈的積極信號。

《華夏時報》記者日前在走訪中發(fā)現(xiàn)，今年1月份，蘇州二手房市場呈現(xiàn)顯著區(qū)域分化，核心板塊次新房、改善房領跑成交，非核心板塊仍保持平穩(wěn)，行業(yè)整體仍處“以價換量”通道。

蘇州高新區(qū)一家我愛我家門店店長向記者表示，1月份，其門店業(yè)務雖明顯繁忙，但并未出現(xiàn)極致火爆的態(tài)勢。而姑蘇區(qū)談家南巷某德佑門店負責人亦直言，近期門店成交量較去年年底變化不大，整體保持平穩(wěn)，僅部分時段出現(xiàn)小幅回升。

核心板塊次新房成成交主力

回溯2025年，蘇州二手房市場展現(xiàn)出較強韌性，成為支撐樓市的主力。克而瑞蘇州數(shù)據(jù)顯示，2025年蘇州市區(qū)二手成交套數(shù)為57970套，同比減少約5%，雖略有下滑，但仍維持著相對穩(wěn)定的成交規(guī)模。

步入2026年，蘇州二手房市場迎來階段性成交放量。據(jù)蘇州貝殼交易平臺數(shù)據(jù)，今年1月，二手成交量同比上漲106.3%，環(huán)比去年12月也有明顯提升，上漲11.2%；另外值得關注的是二手房成交均價自2025年10月起，連續(xù)第四個月回升，環(huán)比上漲1.3%，持續(xù)釋放市場筑底向上的積極信號。

同時，根據(jù)“貝殼找房”APP，1月份，蘇州二手房成交4391套房源、成交均價1.49萬元/平米。

從短期成交節(jié)奏來看，市場熱度逐步攀升。據(jù)第三方機構統(tǒng)計，1月12日至18日，蘇州二手房成交量達1083套，較上周增長16.3%；單日表現(xiàn)更具爆發(fā)力，1月17日當天，二手房成交量達155套，較前一日大幅增長36%，市場熱度持續(xù)攀升。

一線中介門店的經(jīng)營變化，是市場行情的直觀映射。據(jù)公開信息及記者調研，過去1個月內，蘇州部分板塊如工業(yè)園區(qū)、獅山等核心板塊，中介忙得不可開交，從業(yè)者反饋“帶看量翻了幾倍”“深夜都在帶客戶，飯都顧不上吃”。例如，在蘇州工業(yè)園區(qū)，林溪雅苑近30天帶看量達1667次、頤和玲瓏花園近30天帶看1252次。而在“以價換量”的大環(huán)境下，部分品質較佳、地段優(yōu)越的次新房備受青睞，成交頻率顯著提高。例如，在“貝殼找房”APP上，干邑悅庭一套92.34平米的房源掛牌僅2天便成功售出。

不過，并非所有中介都感受到了“瘋狂”。與核心板塊的火熱形成對比，蘇州非核心板塊市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征。

1月30日，高新區(qū)一家我愛我家門店店長向《華夏時報》記者表示，門店業(yè)務雖明顯繁忙，但并未出現(xiàn)極致火爆的態(tài)勢，2024年與2025年的二手房交易量基本持平，部分區(qū)域業(yè)績略有增長，整體市場保持平穩(wěn)，“年關前后看房需求自然上升，外出帶看也變得更加頻繁”。記者在采訪中注意到，該門店中介頻繁接聽咨詢電話、接待掛牌房東，有房東透露，因對當前掛牌價不滿意，已選擇先將房屋出租，觀望市場走勢。

蘇州高新區(qū)一家我愛我家門店。 李貝貝/攝

蘇州工業(yè)園區(qū)某中介門店負責人張東同樣感受到了市場熱度回升，但他更強調，這一變化源于市場漸趨理性，二手房價格回落至合理區(qū)間。“比如園區(qū)奧體板塊的部分樓盤，一手買入價約500多萬元，現(xiàn)在二手成交價僅400萬元左右，再加上小區(qū)周邊商業(yè)、地鐵、學校等配套齊全，性價比凸顯，吸引了不少購房者入市”，張東向記者解釋道。

位于姑蘇區(qū)談家南巷某小區(qū)門口的德佑門店內，負責人向記者直言，近期門店成交量較去年年底變化不大，整體保持平穩(wěn)，僅部分時段出現(xiàn)小幅回升，“主要受年底購房需求釋放及股市等外部因素影響”。他同時指出，當前蘇州二手房市場價格普遍跌幅約15%，“沒有賣不掉的房子，只有不合適的價格”，業(yè)主掛牌心態(tài)趨于理性，誠心出售的房東多通過降價促成交易，市場仍延續(xù)“以價換量”特征。

多重利好疊加需求釋放

蘇州二手房市場為何在今年1月迎來成交集中爆發(fā)？多位行業(yè)受訪人士結合政策環(huán)境、時間節(jié)點、市場供需結構等維度分析認為，當前蘇州樓市已基本探明底部，市場預期理性回歸，疊加多重利好因素共振，共同催生了本輪成交小高峰。

蘇州貝殼方面向記者表示，從政策端看，一攬子刺激市場的利好政策，使得購房成本持續(xù)下降，有效激發(fā)了購房需求。同時，二手房成交均價已連續(xù)數(shù)月穩(wěn)步回升，釋放出市場筑底向上的信號，這也逐步改變了此前普遍的觀望心理，增強了購房者入市的信心。另外，臨近春節(jié)部分購房者為安家計劃加快了決策節(jié)奏，也從一定程度上影響市場活躍度。多重因素的作用，推動了成交量與價格的同步上漲。

時間節(jié)點因素同樣是本輪行情的重要推手。“1月份的熱度還與春節(jié)節(jié)點和學區(qū)節(jié)點有關，這波成交小高潮也是情理之中”，上述我愛我家門店店長分析，今年春節(jié)時間較晚，不少購房者選擇提前入市，在寬松的市場環(huán)境中從容選房；同時，年底部分業(yè)主急于變現(xiàn)，議價空間更大，也為成交創(chuàng)造了條件。

張東補充說，春節(jié)前后本就是樓市成交的傳統(tǒng)窗口期，供需兩端均更為活躍：一方面，不少業(yè)主想在過年回家前賣掉房子，了卻一樁心事；另一方面，很多買房人希望在節(jié)前敲定購房大事，尤其是有學區(qū)需求的家長，為趕上學區(qū)報名，紛紛提前落實購房事宜，避免年后忙亂。

供需結構的優(yōu)化調整，也為成交升溫提供了支撐。“每年春節(jié)前的市場都有相似特征：商機更多也更精準，剛改和改善型需求占比相對更高。”張東表示，當前二手房價格大幅回落，此前600萬元才能買到的疊墅，如今300多萬元、400多萬元就能入手；與此同時，一手樓盤供應量減少且價格居高不下，不少購房者被擠壓至二手房市場，既能選擇到品質更好的房源，又能節(jié)省總價，這也成為剛改、改善客群加速入場的重要原因。

市場良性循環(huán)發(fā)展

2025年12月末，財政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)文，個人銷售購買不滿2年的住宅，增值稅征收率下調。基于此，貝殼（BEKE）研究院蘇州分院院長周潔樂觀分析，新政落地將進一步激活改善型需求，促進市場聯(lián)動二手房流通，為2026年穩(wěn)定市場預期、推動市場穩(wěn)健復蘇提供了有力支撐。

2026年以來，宏觀樓市政策與地方利好舉措持續(xù)加碼，為蘇州二手房市場復蘇注入強勁動力。

其中，增值稅政策的調整尤為引人關注。據(jù)悉，自2026年1月1日起，個人銷售購買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%，以一套購買不足2年、計稅價500萬元的房產(chǎn)為例，購房者可直接節(jié)省10萬元稅費，購房成本大幅降低。與此同時，信貸環(huán)境持續(xù)寬松，多地首套房貸利率已進入“2字頭”，進一步降低了購房門檻，激活了市場流通。

近日，蘇州還發(fā)布2026年民生實事項目，明確將推出青年人才貸款貼息政策，預計在2026年內落地實施。根據(jù)計劃，蘇州將發(fā)放不低于60億元的青年人才公積金貸款，旨在減輕青年購房的經(jīng)濟壓力，幫助他們在蘇州更好地安家立業(yè)。

更為關鍵的是，市場觀望情緒正在逐步消散。隨著成交量持續(xù)回升，買賣雙方對政策底部的認知逐漸清晰，供需關系趨于平衡，業(yè)主心態(tài)不斷增強，議價空間普遍收窄，市場正向良性循環(huán)發(fā)展。

對于蘇州二手房市場的后續(xù)走勢，業(yè)內人士看法趨于謹慎樂觀。張東認為，市場熱度能否持續(xù)，關鍵取決于政策支持力度，“如果有持續(xù)的良好政策支撐，熱度可能會維持較長時間，否則難以一直延續(xù)，畢竟年前年后本就是成交高峰期”。

整體而言，蘇州二手房市場已走出底部區(qū)間，但從“量升”到“價穩(wěn)”的完全修復，仍需政策持續(xù)發(fā)力與市場信心進一步鞏固。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧