房東說 “自用” 要你搬走？別慌！德國租房解約的反擊方法來了

來源：市場資訊

（來源：DOLC）

當房東以“自用需求”為由發出解約通知時，很多租客都會猝不及防、心生恐慌。但事實上，租客并非毫無還手之力。并不是每一封“自住解約”都是合法有效的。下面，我們系統梳理：什么是自住解約？哪些情況成立？租客可以如何應對？

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什么是“自住解約”？

所謂自住解約，是指房東為了將房屋用于自己或近親屬居住，而依法終止租賃關系。這已成為目前最常見的解約理由之一。

重要提示：公司型房東（如房地產公司、住房企業）原則上無權以“自住需求”為由解約。只有自然人房東才可以主張自住解約。

哪些人可以作為“自住對象”？

法律對“需求人”的范圍界定得相當寬泛，包括但不限于：

• 房東本人

• 配偶或未婚伴侶

• 子女、繼子女

• 父母、岳父母/公婆

• 孫輩

• 侄子、侄女

• 以及長期生活在房東家庭中的成員

需要注意的是：護理人員通常不被視為當然的自住對象，因此不能輕易據此主張自住解約。

哪些情形屬于合理的自住需求？

法院認可的理由包括：

• 因年老或健康原因更換住所

• 子女搬出或家庭結構發生變化

• 為了行使對子女的探視或撫養權

• 因工作地點變動需要更近的住房

相關判例中，法院往往對房東較為寬松，這一點對租客并不有利。

哪些情況不構成自住需求？

如果房東只是模糊地表示“將來可能用得到”，這種所謂的“儲備性解約”是不被允許的。德國聯邦最高法院已明確否定這種做法。

02

房東在解約信中必須說明哪些內容？

原則上，房東只需在解約信中說明：

• 房屋將供誰使用

• 基本理由是什么（例如：更靠近工作地點、縮小居住面積、家庭成員增加等）

關鍵點：房東無需在解約信中提供證明材料。租客也無權要求其在信中附上證據。正如慕尼黑租客協會的莫妮卡·施密特-巴爾策特所說：“理由只要聽起來合理、可理解，法院往往就會認可自住解約。”

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如果租客對解約理由存疑，該怎么辦？

如果你覺得哪里不對勁，不要忽視這種直覺。可以采取以下措施：

• 書面要求房東進一步解釋自住需求

• 核查房東陳述是否真實（例如網絡搜索）

• 留意房屋是否同時出現在售房或出租平臺上

• 若此前剛發生租金糾紛、附加費用爭議，更應提高警惕

一旦發現房屋被公開出售或重新出租，自住需求極可能是偽造的。

04

從解約信本身就能判斷是否合法嗎？

在很多情況下，可以。你可以逐一檢查以下問題：

• 使用目的是否具體、明確？

• 是否清楚說明了使用人？

• 使用人是否屬于法律認可的親屬或家庭成員？

如果上述條件不滿足，按照律師尼科·貝格霍夫的說法：“原則上，自住解約就不成立。”

形式錯誤同樣致命：

• 若房東為夫妻或繼承人共同持有房屋，必須全部簽字

• 漏簽、少簽都會導致解約無效

• 若合同中有多名承租人，解約必須針對所有人

這些都是租客可用的“技術性反擊點”。

05

不接受自住解約，租客有哪些權利？

租客依法享有異議權（widerspruch），尤其在以下情況下：

• 高齡

• 重病

• 搬遷將造成不可承受的生活困難

異議必須以書面形式，在解約期屆滿前至少兩個月提出。多數情況下，這將不可避免地進入司法程序。

額外保護：如果房東在解約信中未告知異議權及期限，租客甚至可以在后續的騰退訴訟中再行提出異議。

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自住解約的法定期限是多久？

解約期限與租期長短直接相關：

• 租期不滿5年：3個月

• 租期滿5年：6個月

• 租期滿8年：9個月

特別情形：若整棟樓被分割為產權公寓，可能適用解約保護期：

• 一般為3年

• 各州可延長

• 慕尼黑等巴伐利亞城市：10年

• 巴登-符騰堡州：5年

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有沒有不撕破臉的解決方式？

有時，雙方可以通過協商達成折中方案，例如：

• 延長搬遷期限

• 房東承擔或補貼搬家費用

即便房東未主動提出，租客也完全可以主動談判，往往能爭取到更現實的緩沖空間。

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結語

自住解約并非“房東一句話，租客就必須走人”。冷靜核查、善用法律工具、必要時尋求專業法律意見，往往能大幅提升談判籌碼，甚至徹底扭轉局面。