40平租1.4萬！香港租金，漲到史上最高！

比今年春運更火的，可能只有香港樓市了。

前兩天，香港差響物業估價署公布了香港2025年的樓市成績單，住宅成交套數成交金額均創下了4年新高！

特別是中小戶型，吸引了大量的內地投資買，啟德片區的投資客，甚至占比高達42%！

而香港的這一輪樓市行情，背后離不開一個關鍵因素：

狂飆的租金。

｜香港實拍

｜廣州樓市發布 攝

壹

香港的租金水平有多離譜？

以沙田為例，一套40多平的兩房，月租就能輕松超過14000港元。

同樣的價格，你在珠江新城的中海花城灣，甚至可以租到140平以上的大戶型！

｜圖源：香港中原

更關鍵的是，香港租金水平還在漲。

根據香港差響物業估價署的最新數據，香港2025年12月的私人住宅租金指數已經達到了200.7！

作為對比，去年1月份，這個數據僅為192.8。

換句話說，一年的時間里，香港的私人住宅租金指數，上漲了5.21%！

｜廣州樓市發布 制

拉長周期來看，現在香港的租金水平，也達到了歷史最高！

從下圖上可以看到，從1997年香港回歸之后，香港的租金水平基本上是隨著經濟大環境變化而逐步上漲。

比如2003年非典疫情、2008年金融危機時候，香港租金水平都出現下滑。

但隨著經濟回暖，香港的租金水平也隨之水漲船高。

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而與內地樓市的分化不同，香港這一輪租金上漲的行情幾乎是普漲！

根據香港中原數據顯示，2025年租金指數上漲幅度最大的是新界東，為5.79%，其次是港島的4.76%。

即便是漲幅最低的九龍，也有3.63%！

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樓市君也找了香港各個板塊的代表小區租金變化情況。

幾乎80%以上的小區，近一年的租金都出現了上漲的行情。

像是尖沙咀的港景峯，一套實用面積900多呎的房子，月租金從去年初的40000港元，跳漲到今年初的52000港元，漲幅高達30%！

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即便是小戶型，租金增長能力也不弱。

以尖沙咀的凱譽為例，一套建面約445平方呎（約50平）的戶型，一年前月租金只有26500港元左右。

而同樣的戶型，最新的租金可以租到30000港元，漲幅同樣高達13.2%！

｜圖源：香港中原

貳

超強的租金行情，也進一步讓香港的租售行情出現了明顯變化。

一方面，在香港以租抵供、甚至供低過租的現象，十分普遍。

比如沙田第一城，一套建筑面積395呎的2房，總價大概在450萬左右。

如果直接購買，按現在的貸款政策和利息，月供不到14000港元。

但月租，可以輕松超過14000港元！

｜圖源：香港中原

另一方面，不少住宅的租金回報率已經超過房貸利率。

樓市君根據香港差響物業估價署2025年12月的平均售價和平均租金計算，目前，香港的租金回報率普遍在3%以上。

特別是70平以下的小戶型，租金回報率基本都在3.5%以上，其中新界40-69.9平這個面積段的租金回報率甚至高達4.6%！

而對比來看，這個租金回報率已經超過目前香港主流銀行的房貸利率3.25%。

換句話說，投資香港房產已經成為一樁幾乎穩賺不賠的買賣。

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當然，這樣租售火爆局面的形成，源于兩大核心驅動力。

一來，購買力持續流入香港。

從2022-2025年三年時間，香港各類人才入鏡計劃共接到近58萬宗申請，其中約40萬宗獲批。

目前已有超26萬名優質人才攜同約24萬名配偶及子女來港定居，合計近50萬人。

這些人的收入水平普遍超過香港的整體均值的約2萬港元。

他們短期內多選擇租房，直接推高租賃需求。

｜中環實景圖

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二來，住房供應長期處于供不應求狀態。

盡管2025年香港新房成交了超2萬套，但相比于每年入鏡的人數來說，依然捉襟見肘。

舉個例子，根據戴德梁行的報告，2023/24學年，香港八所主要大學的學生與床位比例為3.4：1。

也就是說，每個床位有超過3名學生競爭，非本地生宿舍床位短缺超4.7萬個。在香港高校放寬非本地學生比例之后，這個數據還會持續增加。

還有一點，香港目前的公屋輪候時間，也超過了5年！

這些因素，都迫使相當多人選擇在外租房。

｜香港街頭

｜廣州樓市發布 攝

可以說，香港這一輪租金上漲行情，有著深刻的社會背景以及真實需求支撐。

香港的樓市也不再僅僅只是金融游戲，而是逐漸回歸居住的本質。

畢竟，供求關系一直都存在，只有有人租、有人住，房子才有價值。

這也是香港房價止跌回漲最有力的價值邏輯。

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