開始抄底樓市了…

樓市風向標意義的信號又來了，

上海浦東、徐匯、靜安三區正式官宣：

正式下場，批量收購居民手中的二手房。

這些房子收回來，經過標準化裝修以后，就會變成保障性租賃住房，專門租給城市“新市民”。

收購標準，可以看到三區篩選出來的房源，集中在市區房齡偏長、戶型較小的存量住宅，也就是大家常說的“老破小”。

可能有人會問：政府收這點房子，能有多大作用？

我覺得，動作大小不是重點，重點是動作“方向”。要知道，這是歷史上第一次有地方政府下場收購二手房。很可能上海試點成功之后，其他城市也會跟進。

更重要的是，這可能是近五年來中國樓市最硬核的一次“房價底部確認”。背后的底層邏輯以及咱們如何應對，咱們好好來捋捋：

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為什么是現在？為什么收“老破小”？

其實說白了，這也意味著上面估計要準備入場，對房子“錨定底價”了。

過去幾年持續下行，最讓人心慌的不是下跌本身，而是不知道底在哪里。因為成交量一旦冰凍，著急賣房的人就會不斷降價試探底線，一套超低價成交的房子，甚至可能拉低附近一片小區的價格。

現在上海政府按評估價收購，等于給市場劃了一條“參考線”。要知道，政府不可能在半山腰當“接盤俠”，既然愿意拿出真金白銀（區里出錢+銀行貸款）來買，就說明在管理者看來，這類房子已經跌到了相對安全的位置。眼下價格合適，正是抄底的好時機。

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這個“底”是怎么算出來的？

關鍵看：租金回報率。

以前上海房子的租金回報率可能只有1%左右，連房貸利息都覆蓋不了。但經過這幾年的價格回調，有些市區的老破小價格已經跌了30%–40%，租金回報率反而升到了3%–4%。

而現在的貸款利率也就2%多點，這算下來，租金回報比貸款成本還高，換句話來說，買下來租出去，這生意更劃算。

而且這樣一來，既幫年輕人解決了租房難問題，又讓國企持有了核心地段的長期資產，簡直就是一舉兩得。

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只有賣房的老業主受益？你錯了！

這波收購潮，受益的可不止是那些有老房子的業主們，買賣房人都將受益。

為啥？

只因為，老破小可是一個城市“置換鏈條”的最后一公里。

比如現在就有一個很普遍的現象，有老破小的人也想提高居住品質，但是他們現在的痛點是：

小房子賣不掉，大房子買不起。

他們就卡在了老房子的流通上面。而政府收購這些小戶型，等于直接給市場“輸血”，增加了流動性。

而且老業主賣掉房子拿到錢，就能去買改善型住房，還進一步帶動了整個置換鏈條。

另外，這些房子被收購以后，就不再掛在市場上賣了，就意味著市場掛牌量驟降。這也是為啥近期上海二手房掛牌量突然從11萬套降到了8萬套。

而一旦市場供需關系逆轉，剩下的二手房就不再是“爛在手里”，而是重新獲得了漲價或止跌的底氣。 這種預期變化，才是激活市場的關鍵。

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接下來樓市會怎樣？我們該怎么辦？

數據顯示，上海1月份成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。而深圳，二手房錄得量連續3周上升。

這還是春節前的淡季，節后市場很可能迎來一波“小陽春”。這也預示著，房地產這個市場，恐懼正在消散，扎實的底部正在形成。

所以，如果你是剛需，現在可以開始認真考慮了。如果繼續等，等到政策效果完全顯現、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。

如果你手里有市區老房子、想“以小換大”，那你的房子現在就等于有了“政府認證明的流動性”。可以趁著這波信心恢復期，該置換的置換，該離場的離場。

另外要明白一點，“投資于人”是寫在最高戰略思想里面的。上海把這些房子租給年輕人和新市民，就是在落實這一點。

這對買房人也是一個重要提醒：未來房價的真正支撐，不是房子本身，而是這個城市能留住多少有活力的年輕人。

所以買房，其實就是買一張城市的“船票”。跟著政府規劃走，關注產業園區、地鐵附近的房子，將來租或賣都更穩妥。

總結：

上海政府這次“出手收購”，更像是一次公開表態：“房子是用來住的”是底線，但讓房價硬著陸絕不是目標。經過五年調整，樓市正在回歸本質——一個關于居住、關于城市競爭力的實物資產。

當然，就算以后房價回暖，也不太可能像過去那樣全面大漲。作為很多家庭的主要資產，房子會更趨向于發揮“穩定器”的作用

這個邏輯，全球適用，就像前幾天特朗普也公開說：“我們要讓有房子的人保持富有，讓房價保持在高位……我不會為了讓一部分人買得起房，就去讓另一部分人的資產縮水。”

他為什么這么說？因為真正懂經濟的人都明白，房地產是萬物周期，也是中產人群的核心資產組成。

只有房價穩了，大家才敢消費，經濟才有持續向上的動力。

這個過程不會一蹴而就，所以看懂信號、冷靜判斷，才能做出適合自己的決定。