北京買房：理清思路，購房建議1799

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

你總用存款利率來對(duì)比租金回報(bào)率是不對(duì)的，因?yàn)槌送梁乐庹l家會(huì)全款買房啊？而房貸的利率是3.5%，再加上每年的綜合通脹率至少5%，這才是真正的買房成本。也就是說，如果房租收益率低于每年8%就是虧損，或者說如果漲幅低于8%也是虧損。

A：

1、沃天，您的數(shù)學(xué)是誰教的啊？太瘋狂了，租金收益率8%，您是真敢說啊，不是窮瘋了就是想發(fā)財(cái)想瘋了。

2、我家有套小房，現(xiàn)在租金是每年8萬吧。那按照您的算法，這套房的真實(shí)價(jià)值只有100萬？但現(xiàn)實(shí)中我家這套房?jī)r(jià)值400萬呢，按您的算法，如果租金達(dá)不到每年32萬就算虧損？那要不就是我瘋了，要不就是租房的瘋了。

3、我之所以用存款利率來對(duì)標(biāo)租金回報(bào)率，這是針對(duì)手里有大額現(xiàn)金的，或者是持有無貸房產(chǎn)的家庭來比較的。

比如說手里有200萬的，存銀行的利率是1.5%，每年3萬。而如果拿這200萬買套小房，每年收租金大致在5萬左右，收益率2%以上。請(qǐng)問，如果您手里有200萬，是存銀行，還是買房？

或者說我家這套小房如果賣掉，400萬存銀行是每年得到6萬收益，但收租金是得到8萬。您覺得我應(yīng)該是繼續(xù)持有房子，還是賣掉存銀行呢？

4、至于您是否貸款以及利率多少跟別人沒關(guān)系，所謂的綜合通脹率更是說不清，也沒人能承諾哪種投資品必定跑贏通脹。

這么說吧，如果都能跑贏通脹，那也就沒有通脹了；而就因?yàn)榻^大多數(shù)的投資行為都跑不贏，所以才會(huì)出現(xiàn)通脹。所以您不要把僥幸當(dāng)作必然，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中誰也不欠誰的。

5、最后說一句，北京全款買房的確實(shí)不多，自2009年房?jī)r(jià)暴漲之后，占比一直在20-30%之間。但高額貸款的也不是主流，因?yàn)楹芏嗉彝ナ菗Q房，也就是賣掉當(dāng)年低價(jià)買來的，加點(diǎn)兒存款或貸款買更大更好的。

也就是說，大多數(shù)家庭的房貸比例都不超50%，綜合下來甚至不到30%，也就談不上用房子總價(jià)來對(duì)標(biāo)房貸利率和所謂的綜合通脹率。

6、細(xì)賬我懶的給您算了，反正您也不會(huì)認(rèn)可，就這樣兒吧。而且再刺激您一句，我家那套小房雖然現(xiàn)在值400萬，但前兩年值500萬呢，可又是我在很多年前花20多萬買來的，您覺得我到底是賺了還是賠了？如果以8萬年租金來計(jì)算，我家的年化收益率到底是多少？您能算清嗎？

僅供參考。

二

Q:

單位的團(tuán)購房，事業(yè)單位，因?yàn)橐岬酵ㄖ菟杂兴吻f的團(tuán)購房。當(dāng)時(shí)我們沒買，因?yàn)橐詾椴粫?huì)被轉(zhuǎn)到通州。但現(xiàn)在看幾乎定下來了，所以在考慮是不是應(yīng)該買。

是**小區(qū)的配套項(xiàng)目，公司產(chǎn)權(quán)，我們買居住權(quán)，不用再交房租，將來如果離職或不想要的話公司回購，轉(zhuǎn)讓給其他同事也可以，所扣除的租金肯定比市場(chǎng)價(jià)低。您看看表格覺得合適嗎？

A：

1、我覺得挺合適的，從價(jià)格看應(yīng)該屬于單位給隨遷員工的福利。**小區(qū)的商品房多少錢啊？至少應(yīng)該是2萬多吧。那常規(guī)來講，無論X產(chǎn)權(quán)還是單位產(chǎn)權(quán)的房子，常規(guī)市場(chǎng)價(jià)都是周邊同等商品房的半價(jià)，而您單位這房大概率低于40%了，至少是不貴。

2、另外既然說單位給出的租金價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)的，按照公租房的標(biāo)準(zhǔn)，一般都是低了30%左右。那如果加上這30%，也就是以當(dāng)?shù)厮饺顺鲎夥康淖饨饦?biāo)準(zhǔn)，對(duì)標(biāo)單位福利房的價(jià)格，租金回報(bào)率輕松超過5%。即便是按照單位的租金標(biāo)準(zhǔn)，回報(bào)率也至少超過3%還要什么自行車啊？

現(xiàn)在五大行存款利率才1.5%，國(guó)債才1.7%，而且繼續(xù)下行的可能性還很大。那如果現(xiàn)在有3%以上的穩(wěn)妥理財(cái)產(chǎn)品，非得搶瘋了不可。

您這單位的房子相當(dāng)于穩(wěn)妥理財(cái)，只要單位不倒，應(yīng)該不至于在產(chǎn)權(quán)上出什么問題，回購vs內(nèi)部流通也就應(yīng)該能保證。

3、總之如果您這張表的價(jià)格都是真實(shí)的，而且沒有其他的付款項(xiàng)目，那我認(rèn)為是劃算的。但也別有什么投資賺錢的想法，這就是單位的福利而已，房子并沒有金融屬性。

僅供參考。

三

Q:

我覺得北京學(xué)區(qū)房的租售比低這事是要區(qū)分情況的，有的房子低是沒辦法，比如那些大戶型豪宅小區(qū)管的嚴(yán)，鄰居也都事兒多，業(yè)主也不在乎這點(diǎn)租金就交給中介了，那租售比肯定低。

但像我們普通百姓這種老破小社區(qū)就好的多，比如我家本來是個(gè)70多平的小三居，前些年租給中介的租金也不高，到手才6000多塊錢，但他們打了個(gè)隔斷變成四間房分租就高了，應(yīng)該能到至少9000元。我退休后就把房收回來了，連玩帶干的即便現(xiàn)在房租降了點(diǎn)也租8500以上。現(xiàn)在我這套房也就值400萬吧，租金回報(bào)率也超過2.5%。

A：

1、我相信您說的，也挺佩服您親力親為的。但您這是個(gè)例，而我說的是普遍現(xiàn)象，非得掰扯就成抬杠了，沒什么意思。

2、另外您家這套房如果沒硬傷，那就是房?jī)r(jià)被刻意低估了。因?yàn)榧热淮蚋魯喾肿饽艿?500，按不打隔斷的整租應(yīng)該在7000左右，那這套房的市場(chǎng)價(jià)至少450萬，高了能500萬以上。

這也對(duì)應(yīng)您說的租給中介到手6000多。因?yàn)橹薪橐话闶前词袌?chǎng)價(jià)給錢，但扣除30-45天的租金。按照30天空置期就是8%，6000多塊錢還原一下就是7000左右了。

3、其他的咱就不掰扯了，不具備普遍性。如果追求個(gè)例的高房租，那租給“樓鳳”們或許更高，再自己開個(gè)麻將館還能抽成兒呢。但這都沒什么意思。而且高收益就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，隔斷有被派出所要求拆除的可能。就算不拆，您這多出的租金也是辛苦打理換來的，很難要求別的房東也這么干，反正我就懶的管。

僅供參考。

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