一夜之間，房?jī)r(jià)又開(kāi)了個(gè)天大的玩笑！

最近幾天，臨近年關(guān)了，很多人開(kāi)始回老家過(guò)年了，高速堵堵堵，高鐵站和機(jī)場(chǎng)也是人人人。

每到春節(jié)，房子都會(huì)成為親人熱聊的一個(gè)話題。

今年元旦后，樓市的利好政策一個(gè)接一個(gè)出，利率低到像在做促銷(xiāo)，結(jié)果一看數(shù)據(jù)：新房在“漲”，二手房還在“跌”，核心城市成交回暖，不少三四線卻連個(gè)響兒都聽(tīng)不見(jiàn)。

這就是我常說(shuō)的，一夜之間，房?jī)r(jià)又開(kāi)了一個(gè)天大的玩笑。

今天，我用剛查到的二十來(lái)份最新數(shù)據(jù)和文件，幫你把這“玩笑”拆開(kāi)講透。

玩笑一：指數(shù)說(shuō)“穩(wěn)了”，現(xiàn)實(shí)說(shuō)“還早”

先看“官方口徑”。2026年1月，中指研究院的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)一出來(lái)，不少自媒體人就開(kāi)始喊“回暖”：

100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格每平方米17114元，環(huán)比上漲0.18%，同比漲2.52%；

100個(gè)城市二手住宅均價(jià)12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，但跌幅較上月收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比仍跌8.67%。

新房，尤其是高端改善盤(pán)，把均價(jià)“撐起來(lái)”了，二手房的真實(shí)體感，還是在跌，只是跌得稍微沒(méi)那么“狠”。

你看，同一個(gè)城市，同一個(gè)時(shí)間，新房在“漲”，二手房在“跌”——這本身就是市場(chǎng)在跟你開(kāi)玩笑：

你盯著均價(jià)，以為要起飛；你摸一摸口袋里那套想賣(mài)的房子，才發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)那個(gè)感覺(jué)。

玩笑二：利率“地板價(jià)”，很多人卻不敢貸

央行數(shù)據(jù)顯示，目前5年期以上LPR為3.5%，已經(jīng)是歷史低位；公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，首套5年以上到2.6%，一筆120萬(wàn)、30年的存量公積金貸款，總利息能省5.7萬(wàn)左右。

不少城市首套房商貸利率已經(jīng)跌破3%，有的地方“LPR-60BP”，直接走進(jìn)“2字頭”，這在幾年前想都不敢想。

按理說(shuō)，這是“大甩賣(mài)”級(jí)別的入場(chǎng)券。但現(xiàn)實(shí)是什么？

居民貸款意愿依然偏弱：2025年全年住戶貸款只增加了4417億元，其中中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）增加1.28萬(wàn)億元，和企業(yè)那邊的15.47萬(wàn)億元比起來(lái)，根本不算突出。

一邊是房貸利率降到“地板價(jià)”，一邊是住戶存款2025年又多了14.64萬(wàn)億元，很多人寧愿提前還貸，也不愿再借新債。

利率這碗面，再香，也要有人敢端起來(lái)吃。現(xiàn)在的癥結(jié)不是“利息太高”，而是“信心不足”。

玩笑三：富人在“搶房”，普通人“賣(mài)不動(dòng)”

一線城市里，豪宅和高端改善盤(pán)是真的在“跑量”：

北京、上海、深圳1000萬(wàn)以上豪宅成交活躍，部分項(xiàng)目單價(jià)10萬(wàn)+、15萬(wàn)+，認(rèn)購(gòu)率動(dòng)輒超過(guò)90%，有的高端盤(pán)單月成交金額破幾億甚至幾十億，成為房企的“現(xiàn)金流發(fā)動(dòng)機(jī)”。

深圳1月二手房網(wǎng)簽6802套，環(huán)比略增，同比大漲45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月新高，其中剛需與高端置業(yè)“兩頭熱”，龍崗、南山片區(qū)都活躍。

與此同時(shí)，大多數(shù)三四線城市和一二線遠(yuǎn)郊的普通二手房：

掛牌量高、成交周期長(zhǎng)，“以價(jià)換量”仍是主流，議價(jià)空間經(jīng)常在10%上下；

房東想賣(mài)，要么降價(jià)狠，要么干脆撤牌，慢慢熬時(shí)間。

同一個(gè)城市，同一個(gè)時(shí)間，富人忙著“抄核心資產(chǎn)”，普通人卻連“老破小”“遠(yuǎn)郊盤(pán)”都很難脫手。這不是玩笑是什么？

這其實(shí)是在提醒我們：你手里那套房子值不值錢(qián)，看的不是“全國(guó)均價(jià)”，而是“它所在的城市、板塊、產(chǎn)品是不是有人愿意長(zhǎng)期接盤(pán)”。

玩笑四：國(guó)家隊(duì)“下場(chǎng)買(mǎi)”，但你不在名單上

還有一個(gè)容易被忽略的“大反轉(zhuǎn)”，是國(guó)家開(kāi)始親自下場(chǎng)“買(mǎi)房”——不過(guò)，不是隨便買(mǎi)，而是有很強(qiáng)的選擇性和政策目的。

央行早在2024年就設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用作保障房，并將資金支持比例提升至100%。

國(guó)開(kāi)行2024年用好再貸款，支持廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購(gòu)了近萬(wàn)套存量商品房，用作配售型和配租型保障房，幫助去庫(kù)存。

各地動(dòng)作很快：福州、武漢、長(zhǎng)沙、南京等超60個(gè)城市出臺(tái)了收購(gòu)存量商品房用作保障房的政策，有的是“整棟收購(gòu)”，有的對(duì)面積、戶型有嚴(yán)格限制，主力戶型普遍要求在120平方米以下、甚至65平方米以下。

上海這次更“大膽”，2月2日啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，首批試點(diǎn)浦東、靜安、徐匯，由各區(qū)公租房公司作為收購(gòu)主體，建設(shè)銀行提供金融支持，把“存量房”的概念從“新房”擴(kuò)展到了“二手房”。

這個(gè)“玩笑”在哪里？

它確實(shí)是在給市場(chǎng)“托底”，為一部分核心城市小戶型、老舊房源提供了一個(gè)“國(guó)家隊(duì)買(mǎi)家”。但它不是對(duì)所有房子都“照單全收”：不符合區(qū)位、面積、戶型、條件的，基本輪不到這個(gè)“超級(jí)買(mǎi)家”。

所以，如果你手里的房子既不在一線城市，也不是核心區(qū)小戶型，那“國(guó)家隊(duì)收房”這事兒，對(duì)你來(lái)說(shuō)更像是“別人家的事”。

說(shuō)到底，這幾個(gè)“玩笑”指向的是一個(gè)共同的事實(shí)：

樓市已經(jīng)告別了閉眼買(mǎi)、閉眼賺的時(shí)代。

利好是真的，風(fēng)險(xiǎn)也是真的。

機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)在，但機(jī)會(huì)越來(lái)越集中。

最后，我送給各位讀者三條很實(shí)在的建議：

1）你是剛需/改善：

別被均價(jià)和“標(biāo)題黨”帶著走，關(guān)注三件事：

這房子你能住多久？

周邊有沒(méi)有持續(xù)的人口和產(chǎn)業(yè)？

產(chǎn)品是不是當(dāng)下和未來(lái)5–10年都“過(guò)得去”的那種？

如果是，現(xiàn)在的利率、稅費(fèi)環(huán)境，確實(shí)是近幾年最友好的，該買(mǎi)就買(mǎi)。

2）你手里有幾套房：

抓緊做“去弱留強(qiáng)”：

三四線、遠(yuǎn)郊、老破小、沒(méi)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)學(xué)區(qū)、沒(méi)出租潛力的，能賣(mài)就賣(mài)；

把資金和騰出來(lái)的名額，向一線和強(qiáng)二線的核心區(qū)、高品質(zhì)住宅集中。別指望“普漲”，要學(xué)會(huì)“守好資產(chǎn)”。

3）你暫時(shí)不想買(mǎi)：

也沒(méi)問(wèn)題。

利用好租賃新規(guī)和保障房體系，租房過(guò)日子；

同時(shí)多學(xué)一點(diǎn)理財(cái)和資產(chǎn)配置，讓手里的錢(qián)“動(dòng)起來(lái)”，而不是全卡在“要不要買(mǎi)房”這一條路上。