離譜！20年辦不下房產證，“開發商把回遷房當商品房賣了”？

來源：滾動播報

（來源：北京新聞廣播）

北京市朝陽區東壩鄉北京好漾小區建于2003年，居民按商品房標準購房，卻歷經20年始終沒能拿到房產證，導致房屋無法正常交易、出租。去年9月，“問北京”曾對這一問題進行報道，如今半年過去，房產證辦理是否有新進展？相關部門又將如何破解這一歷史遺留難題？

買房20年 至今沒有房產證

北京好漾小區共有6棟住宅，地處東壩家園B區地塊內，該區域內的多棟住宅僅這6棟為商品房，其余均為回遷安置房。小區作為北京市綠化隔離帶地區舊村改造配套商品房項目，2003年前后建成，但至今仍未辦理房產證。

去年7月，朝陽區開始推進解決不動產登記“辦證難”，發布了《歷史遺留項目打通辦證路徑公告》，將東壩家園A區納入其中，但北京好漾小區所在的B區卻未能被涵蓋。居民王女士當時告訴“問北京”記者，業主曾找過相關部門反映情況，但沒有得到有效回復。

王女士：第一他不按照回遷房處理，第二他也不按照商品房往前推進。

“問北京”此前的報道：

北京好漾小區的位置，緊鄰地鐵3號線。/百度地圖?

朝陽區公布的“歷史遺留項目已打通辦證路徑公告”，其中僅包含東壩家園A區。/圖源· 北京市朝陽區政府網站?

辦證政策文件即將過期

近期，反映問題的居民張先生告訴“問北京”記者，A區已啟動房產證辦理，而B區仍無實質性進展。更令居民焦慮的是，辦證所依據的《關于加快解決歷史遺留項目不動產登記問題的實施意見》有效期僅剩四個多月，將于2026年6月25日到期。張先生表示，業主們非常著急，擔心政策過期后辦證將遙遙無期，這些問題房產的歷史已超過二十年，小區不少業主直至去世都未能見到房產證。

《關于加快解決歷史遺留項目不動產登記問題的實施意見》有效期僅剩四個多月。/受訪者· 提供?

商品房原來是回遷房？

“問北京”記者查詢了解到，為了推進解決不動產登記的歷史遺留問題，北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局成立了工作專班。小區的居民們也曾主動找到專班反映情況，可在提交相關材料時，卻得到了一個出乎意料的回復——專班工作人員稱，北京好漾小區根本不屬于商品房。

工作專班：鄉里邊也探討這個1:0.5，這個安置房配的到底是哪個0.5，我們也是查閱了大量的資料，最后查的配那0. 5， 不是您這個東壩B（小區）配的是奧園（奧林匹克花園小區）。它（北京好漾小區）立項它就是個綠隔項目，它就是個安置房項目。

東壩家園B區大門/記者· 拍攝?

?東壩家園小區和奧利匹克花園小區的位置關系圖/受訪者· 提供

業主：這不是赤裸裸的詐騙嗎？

專班工作人員所說的“1：05“，源自《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》，文中提及，“在農民自住房建成的前提下，允許集體經濟組織開發建設部分商品房上市出售”，“建設農民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1:0.5”。根據專班工作人員的回復，北京好漾小區屬于回遷安置房，但購買房屋的居民并不是當地的回遷居民，此次辦理房產證的相關政策難以覆蓋。

可是，居民李女士（化姓）向“問北京”記者展示了當初購房時與開發商簽署的《商品房買賣協議》，其中明確寫著，“甲方根據北京市《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》和《關于加快本市綠化隔離地區建設的暫行辦法》文件之規定，依法取得在本地塊建商品房之權利”，這份協議中也多次提到房屋性質為商品房。

她認為，當初開發商言之鑿鑿地將房屋作為商品房出售，但如今合適后卻發現是回遷房，“這無異于赤裸裸的詐騙！”李女士說。

當時居民與開發商簽署的商品房買賣協議，文中多處提到購買房屋為商品房。/受訪者· 提供?

屬地：不清楚情況

一邊是專班認定的“安置房”，一邊是居民手中的“商品房協議”，北京好漾小區的房屋性質究竟是什么？當年開發商為何會將回遷房當作商品房售賣？帶著這些疑問，“問北京”記者再次將問題反饋給屬地朝陽區東壩鄉政府，城鄉建設辦公室的工作人員回復說：

東壩鄉：跟領導核實了一下，這個具體事情還得問開發商，目前我們鄉里不太清楚，他們到底為什么沒去辦。

北京好漾小區的住宅樓/記者· 拍攝?

開發商為鄉屬企業

隨后，“問北京”記者多次致電小區開發商——北京市東翔房地產開發有限責任公司，試圖核實相關情況，但截至發稿前，電話始終無人接聽。

記者使用企查查軟件了解到，2025年5月29日，這家開發商實際控股變更為北京市朝陽區東壩鄉合作經濟聯合社，也就是說，北京市東翔房地產開發有限責任公司屬于東壩鄉政府集體經濟組織興辦的開發公司。在此前的報道中，開發商曾表示已經在積極推進房產證辦理進度。

可是，時隔五個多月，“問北京”記者再次致電朝陽區不動產登記中心咨詢，接聽電話的工作人員還是回復說，包含北京好漾小區在內的東壩家園B區在其系統中，并沒有登記檔案。

記者：咱這沒有任何他的信息是吧？

不動產中心：對，我這目前看不到。至于他辦沒辦，我這不太清楚。

北京好漾小區開發商的相關信息/信息來源· 企查查?

市規自委：建議屬地履行責任

就此問題，“問北京”記者輾轉多方聯系到了北京市規劃和自然資源委員會，對方以文字形式回復說，“東翔公司作為開發企業未經批準在2004年至2013年期間將綠隔地區農民安置房向不具有農民安置房購買資格的人員進行了銷售，購房人不屬于被安置人員，不符合購買綠隔安置房的條件，無法取得屬于集體經濟組織成員的相關證明材料，不符合綠化隔離地區農民自住房辦證要求“。

此外，市規自委還表示，“建議朝陽區政府和屬地鄉鎮政府，履行主體責任，組織有關部門梳理核實有關情況，深化研究處理方案”。

北京好漾小區的住宅樓/記者 拍攝

律師：開發商存在欺詐行為

買了20年的“商品房”，如今卻被告知是“回遷房”，房產證辦理陷入死胡同，居民們該如何維護自己的合法權益？北京璽悅律師事務所合伙人趙佳鋮律師認為，開發商在這一事件中存在明顯的欺詐行為。

趙佳鋮：根據《民法典》第一百四十八條，開發商它的確是存在個欺詐的這個情況，導致購房人違背真實意思作出的這個民事法律行為，因為他故意隱瞞了這個回遷房的性質以及土地劃撥的屬性，產權限制等等這些， 使這個購房者陷入一個錯誤的認知才簽約的。購房者是可以通過民事訴訟來主張相應的賠償的。

?圖源/中華人民共和國司法部官網?

律師：屬地及職能部門應擔起責任

此外，趙佳鋮律師還強調，屬地政府及相關職能部門在這一事件中，應承擔起更重要的責任。

趙佳鋮：這20年中開發商并沒有去辦理相應的手續，那么回遷房當作商品房售賣的違法行為，監管部門在就存在著一定的監管不到位。因此，屬地政府以及相關的行政審批部門， 應該從民生的角度出發，如果房屋建設確實不違反規劃的話，應該推進為該處的居民解決這個辦理手續的問題。 至于對開發商的違規行為，那么應該通過行政處罰的方式予以解決。

后續進展，北京新聞廣播“問北京”將持續關注。

北京新聞廣播 記者 靳川