北京凱諾律師事務所：被征收人在評估階段，都要注意哪些問題？

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》中有明確規(guī)定，被征收房屋價值最終是由評估機構評估確定。所以在整個征收過程中，被征收人除了要注意前置的一些征收行為之外，還要格外注意對被征收房屋價值進行評估時的這個環(huán)節(jié)，如果在這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)一個岔子，那么都有可能會導致被征收人的合法利益會受到一定的損失。所以，對于被征收人來說評估環(huán)節(jié)則非常重要。那么作為被征收人，要在評估環(huán)節(jié)注意哪些問題呢？一般主要有以下幾個，這也是實踐過程中經(jīng)常出現(xiàn)問題的幾個細節(jié)。

　　一、評估機構選定的問題

　　很多被征收人對于評估機構的選定往往不知道，這就意味著，征收方很有可能沒有把與評估相關的事項全面的傳達給被征收人。但是對于評估機構的選定，我們被征收人卻是有權利的。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，評估機構由被征收人在法律規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，沒有在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定的，由征收方組織被征收人，通過少數(shù)服從多數(shù)、抽簽、搖號等隨機方式來確定。

　　可是實踐過程中，征收方并沒有把這些細節(jié)做到位，既沒有告知被征收人其選定評估機構的權利，也沒有告知被征收人選擇評估機構的方法，而是由其直接按照自己的意思，確定對被征收房屋價值進行評估的評估機構。很顯然，征收方的這種做法已經(jīng)違反了法律法規(guī)，侵害了廣大被征收人選擇評估機構的權利。

　　所以，凱諾律師在這里想要告訴大家的是，在房屋價值評估階段，廣大被征收人一定要注意評估機構選定的這個細節(jié)，如果對評估機構選定一事一無所知，評估機構就已經(jīng)進入自己家來進行評估房屋價值，那評估程序肯定就是不合法的。當然了，另外也要提醒大家一點，千萬不要把選定評估機構這個權利，交到別人手上，自己一定要親力親為，評估機構可以由自己選定，這對評估結果也會有一定的保障。一旦交給征收方，那么評估結果就有可能會對自己不利。

　　不過，在選定評估機構時，被征收人一定要注意審查評估機構是否具備對被征收房屋價值進行評估的資質(zhì)，比如有沒有評估機構，是否主要針對的是房屋拆遷項目，評估師是否有相關的證照，如果評估機構沒有相應資質(zhì)，或者是評估師沒有評估證件等，那同樣也會對被征收人的利益產(chǎn)生一定的影響。

　　二、評估一般是以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，房屋征收部門在評估機構入戶對被征收房屋價值進行評估之前，需要向評估機構提交其之前對房屋進行調(diào)查摸底的報告。包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。

　　按照法律上規(guī)定的，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

　　那也就是說，一般情況下在對被征收房屋價值進行評估時，是按照產(chǎn)權證上登記的來進行評估的，如果房屋的部分面積被征收方在此之前認定為違法建筑，那么可能評估機構就不會將此部分房屋納入在評估范圍內(nèi)。所以，在征收方入戶摸底調(diào)查時，被征收人一定要在場，避免出現(xiàn)征收方為了降低征收成本而把自己合法房屋劃定為違法建筑的情況，對于房屋沒有證的，也不要輕易的相信征收方口中所說的違法建筑，如果房屋存在歷史遺留問題，征收方直接認定為違建則就不合理。

　　三、評估機構應當參考被征收房屋周邊的市場價格進行評估

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，被征收房屋價值的補償不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場價格。那也就是說，在評估機構對被征收房屋價值進行評估時，也需要參考到被征收房屋周邊的房地產(chǎn)市場價格，對被征收房屋價值進行評估，比如說周邊房地產(chǎn)市場價格為每平方米3千元，那評估也應當不能低于這個標準。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里提醒大家，在評估階段被征收人一定要積極地參與其中，也要注意審查，評估機構工作人員是否有參考被征收房屋周邊價格來進行評估的，如果沒有，那最終的評估報告肯定會對被征收人不利。有可能會出現(xiàn)讓被征收人越拆越窮的境況，所以再次提醒大家，對征收評估中的細節(jié)要時刻關注，避免對自己不利。

　　四、征收決定作出后未及時進行評估的，一般需要重新選定評估時點

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，一般是以作出征收決定之日為評估時點。也就是哪天作出的征收決定，評估機構就需要參考哪天的房地產(chǎn)價格進行評估。但是實踐中我們發(fā)現(xiàn)，許多征收方在作出征收決定后，并沒有及時啟動評估程序，而是等到幾年后，才開啟具體的征收工作，包括評估程序，一旦此時評估機構仍然以當年作出征收決定之日為評估時點，那么倘若在此期間，房地產(chǎn)市場價格發(fā)生較大變化，那么對被征收人來說就會非常的不公平。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里要提醒大家，一定要注意這個時間節(jié)點，若是作出征收決定一兩年后才進行評估，那么被征收人可以要求評估機構重新選定評估時點，尤其是在房地產(chǎn)價格有很大波動時，若評估機構以“這是政策文件要求”為由拒絕，被征收人要盡快向上一級有關部門反映，或者是盡快咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以請專業(yè)律師介入，幫助自己依法維權，避免自己的合法權益被侵害。