官方下場“收儲(chǔ)”房地產(chǎn)，到底了嗎？

官方下場“收儲(chǔ)”房地產(chǎn)，到底了嗎？

最近，上海正式披露將在浦東、徐匯、靜安試點(diǎn)，由區(qū)公租房公司作為收購主體，收購二手房后，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修變成保障性租賃住房。有觀點(diǎn)認(rèn)為，地方下場收購二手房，至少從“利益”角度思考——沒人愿意做虧本的買賣——這代表著房地產(chǎn)底部已出。

我覺得現(xiàn)實(shí)可能更復(fù)雜一些。之前聊日本房地產(chǎn)時(shí)多次提過，房價(jià)是不是止跌，更多取決于私人部門的買家是否回歸。而“收儲(chǔ)”通常是讓市場從凍結(jié)狀態(tài)回歸到正常交易流通狀態(tài)，把下跌從無序變成可控，把部分風(fēng)險(xiǎn)遷移到公共資產(chǎn)負(fù)債表上來，以換取秩序和時(shí)間的一種手段。

達(dá)到一定閾值，確實(shí)可以避免踩踏式循環(huán)的趨勢。說到底，它可能更多是“止亂”而不是“止跌”。所以，如果后續(xù)地方收了房子卻沒止跌，也并不意外。比如之前鄭州和南京都進(jìn)行過收儲(chǔ)，也未止住下跌趨勢。

更重要的是，要觀察“扶上馬”送一程的后續(xù)兩個(gè)長期影響結(jié)果：一個(gè)是實(shí)際影響規(guī)模，也就是覆蓋率；另一個(gè)是持續(xù)性影響。

規(guī)模上，如果只在個(gè)別城市，可能就是局部托底試點(diǎn)，先看效果如何，不是全市場QE，那么大概率無法扭轉(zhuǎn)整個(gè)價(jià)格趨勢。如果是幾個(gè)重點(diǎn)城市都要實(shí)行，甚至范圍更大一些，肯定影響更明顯。

上海這次是浦東先試點(diǎn)，優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建面在70平以下、總價(jià)不超過400萬元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源。根據(jù)數(shù)據(jù)，以過去一年為窗口，同時(shí)滿足上述條件的這種成交占比約是6.9%，其實(shí)規(guī)模不算大。不過，地方也表示會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，也就是剛提到的另一個(gè)重要影響因素：可持續(xù)性。

眾所周知，想將收儲(chǔ)落地、徹底盤活這個(gè)現(xiàn)金流閉環(huán)，需要租金能承接下去，持續(xù)覆蓋運(yùn)維。如果達(dá)不到上規(guī)模，只會(huì)徒增財(cái)政負(fù)擔(dān)。上海雖然資金成本較高，但由于高房價(jià)扭曲了租售比，可能會(huì)讓收儲(chǔ)成本上升。按照業(yè)內(nèi)常見的估算方法，根據(jù)2026年1月的數(shù)據(jù)，上海二手房粗略毛租金回報(bào)率是在1.7%左右，具體到“老破小”上，在2.7%左右。配合重新裝修花費(fèi)，做到長期盈利似乎還需要時(shí)間。

不過，我樂觀一點(diǎn)。收儲(chǔ)有時(shí)候也不單單只看眼下。了解日本90年代債務(wù)處理方式，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)日本是典型的“舊債舊銀行”，就是把銀行手里的爛賬搬走，讓銀行恢復(fù)放貸。而咱們更偏向歐洲通過收購存量來補(bǔ)充社會(huì)住房的這種“公共邏輯”，在項(xiàng)目層面更注重長期收益意圖，甚至短期可以不賺錢。央行在貸款的目標(biāo)里也寫得很直白，就是“支持地方國企收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房”，這意味著收儲(chǔ)在更長的政策趨勢里，確實(shí)是住房體系重構(gòu)的一環(huán)，而不是短期的價(jià)格管理。換句話說，即使不止跌，也能調(diào)結(jié)構(gòu)、平滑周期。

當(dāng)然，任何問題說到底都有個(gè)前提：誰出的問題？

關(guān)于“收儲(chǔ)”，早在2023年前后就經(jīng)常被人拿出來討論。當(dāng)時(shí)的依據(jù)是，地方的房地產(chǎn)問題已經(jīng)從之前的普通漲跌周期，逐漸演變成存在庫存積壓甚至部分有交付風(fēng)險(xiǎn)的問題，需要一個(gè)能立刻對這種困境產(chǎn)生直接影響力的工具。當(dāng)時(shí)市場期待“大家長”收儲(chǔ)，因?yàn)閷Φ胤?，這算是給市場提供買家，能夠快速減輕債務(wù)壓力；對開發(fā)商，也能更快地回籠現(xiàn)金流，降低爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。確實(shí)是一個(gè)快速出清的“好利器”。

但這有個(gè)老生常談的“道德風(fēng)險(xiǎn)”：開發(fā)商和地方把地方債務(wù)做壞后，如果順利讓“大家長”花錢承接，原則上其實(shí)還是屬于“羊毛出在羊身上”，大家一起扛一扛，不太公平。而把目標(biāo)換成公共服務(wù)品，而不是聚焦在“壞賬剝離”，就更容易被公眾接受，也更容易達(dá)成共識(shí)。所以政策層面，在2023年“14號文”就明確出現(xiàn)過“庫存大的城市可以改建或者收購存量商品房作為保障性住房”這類表述，算是把“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)保障房”納入工具箱。

地方也在跟進(jìn)，比如這次上海收儲(chǔ)，描述上也是強(qiáng)調(diào)“服務(wù)新市民、青年人才群體”。但具體落實(shí)，或者說是直接“給錢”方面，目前還相對比較克制。比如看這次的資金來源，也不是單一財(cái)政撥款，更像是組合融資：區(qū)級平臺(tái)國企做收購主體，銀行提供貸款杠桿，央行提供必要的財(cái)政工具來降低資金成本，或者專項(xiàng)債渠道來進(jìn)行持續(xù)的支持。

總的來說，短期更像是給“老破小”一個(gè)可預(yù)期的退出通道；中期，算是至少從新房擴(kuò)展到二手房，有點(diǎn)“以舊換新”的意思，比如給房東“房票”，同區(qū)域新房需要加錢置換，或許比拆遷更劃算；長期則需要看運(yùn)營效率和財(cái)政承受力了。

“收儲(chǔ)”一般有三種失敗的方式：第一種是折價(jià)不足，導(dǎo)致買貴了，財(cái)政壓力越來越大；第二種是需求錯(cuò)位，房子無法租出去，現(xiàn)金流被擊穿；第三種是維護(hù)修復(fù)，房屋老化維護(hù)持續(xù)吞噬現(xiàn)金流。這些后期可以很明顯地通過收購折價(jià)、入住率、去化周期和成交恢復(fù)情況做跟蹤。

更重要的信號是，如果未來成交量恢復(fù)到常態(tài)的七八成，并持續(xù)兩三個(gè)月，各方面指標(biāo)恢復(fù)明顯，才有可能真的接近底部。