日本新規落地：外國人入住公營住宅需登記國籍

近期日本房產市場出現一項重要政策調整，值得相關從業者及投資者關注。

根據日媒報道，日本國土交通省依據政府外國人政策新基本方針，向全國地方政府下發通知，要求對入住公營住宅的外國人，嚴格核查并登記其國籍與居留資格。

回溯14年前的2012年，日本曾明確提出，在結合地方實際情況的基礎上，盡可能允許外國人入住公營住宅。這一政策導向的轉變，不僅影響外國人在日居住權益，也為房產投資者提供了重要的市場信號。

該通知于2月10日由國土交通省住宅綜合整備課長牽頭下發，覆蓋全國所有都道府縣及政令指定城市。政策收緊的背后，是日本政府對當前外國人居住管理現狀的考量。

早在1月23日，政府確定的外國人政策基本方針便指出，近年來大量外國人集中居住于公營住宅及都市再生機構（UR）租賃住宅，導致周邊學校的外籍兒童數量大幅增長，部分學校的教育服務承載壓力激增，引發社會廣泛關注。

此外，各地對外國人公營住宅入住情況的統計與管理存在明顯差異，若發生緊急情況，可能因無法明確入住者國籍信息，影響應急處置效率，這也是此次政策調整的重要誘因。

此次新規的核心要求主要包含兩方面內容：

其一，針對今后新入住的外國人，需全面核查并登記其國籍與居留資格；若需留存緊急聯絡人信息，需確保聯絡人具備流暢的日語溝通能力，保障日常管理與應急聯絡的順暢開展。

其二，在不顯著增加地方政府工作負擔的前提下，逐步完成對現有外國人入住者信息的梳理與核查，實現入住情況的全面管控。

需要說明的是，都市再生機構（UR）的租賃住宅管理未受此次通知額外影響。據國土交通省及UR相關部門介紹，UR早已通過居民登記等正規渠道，對外國人入住者的國籍及居留資格進行審查與備案，因此本次未被單獨要求調整管理流程。

回顧日本關于外國人入住公營住宅的政策演變，其導向始終與國家發展需求緊密相關。2012年6月，隨著《出入境管理及難民認定法》修正案正式實施，外國人登記證被居留卡替代，彼時國土交通省明確通知各地，結合本地實際情況，為外國人入住公營住宅提供便利，盡可能保障其居住需求。

2018年12月，《出入境管理法》修正案通過，日本正式引入“特定技能”制度，旨在吸引外國勞動者填補國內勞動力缺口，同期國土交通省再次下發鼓勵性通知，推動公營住宅向外國勞動者開放。

從“盡可能允許”到“嚴格核查登記”，政策的轉變本質上是日本應對外國人居住規模擴大、優化公共服務供給、提升社會治理精細化水平的必然選擇。

此次政策調整與房產投資者的切身利益密切相關，為其提供了清晰的市場導向，投資策略需結合政策變化及時優化。

對于有意向投資日本房產的投資者，可重點關注以下幾點建議：

首先，謹慎布局公營住宅周邊的租賃房產。此次政策收緊已充分體現公營住宅周邊公共服務的承載壓力，未來地方政府可能進一步出臺管控措施，限制外國人居住規模。若投資者所布局的租賃房產以外國人為主要目標客群，其租賃需求穩定性將受到影響，投資風險需謹慎評估。

其次，重點關注UR租賃住宅及合規性較強的民間租賃房源。相較于公營住宅的政策波動，UR已建立完善的外國人入住審查機制，管理規范且成熟，受政策調整的影響較小。

同時，UR租賃住宅多位于地理位置優越、配套設施完善的區域，租賃需求穩定，是較為穩健的投資方向。此外，那些已建立規范外國人入住審查流程、可滿足日語溝通要求的民間租賃房產，契合當前政策導向，抗風險能力更強，也值得投資者關注。

再者，密切跟蹤外國人居留政策與區域公共服務配套的聯動關系。日本此次政策調整的核心目標，是實現外國人居住與公共服務供給的平衡。

未來，那些公共服務配套完善、外籍兒童教育資源充足、應急管理能力較強的區域，更易吸引外國人長期居住，租賃需求穩定性更高，房產投資潛力相對較大。反之，公共服務設施薄弱、已出現承載壓力的區域，需避免盲目投資。

最后，投資前需全面核查房源合規性及管理主體的運營能力。當前政策明確強調“核查入住者信息”“保障日語溝通能力”，未來日本大概率將進一步強化租賃房產的合規管理要求。

投資者在篩選房源時，需重點確認管理方是否具備完善的入住審查、日常管理及應急聯絡機制，避免因房源不合規面臨政策風險，同時也能提升房源的租賃競爭力，保障投資回報的穩定性。

總體而言，日本此次強化外國人公營住宅入住管理，是提升社會治理精細化水平、平衡公共服務供給的重要舉措，也標志著日本外國人居住管理進入規范化新階段。

對于房產投資者而言，唯有緊跟政策導向，精準判斷市場需求變化，規避政策敏感區域與房源，聚焦合規性強、需求穩定的投資標的，才能在日本房產市場實現穩健發展。

有意向投資日本房產或者移居日本的朋友們，請咨詢旭不動產（微信號：asahi-2013）。

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