李巖 | 老舊小區(qū)停車(chē)治理之困

李巖

（武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)院博士生）

A小區(qū)建成于2000年，地處中心城區(qū)，共14棟196戶(hù)，主要是單位職工福利房，經(jīng)歷個(gè)人買(mǎi)斷與單位物業(yè)退出，而隨著小區(qū)與房屋的不斷老化，各種矛盾逐漸暴露出來(lái)，其中停車(chē)難是目前A小區(qū)最突出與業(yè)主反映最多的問(wèn)題。

1. 停車(chē)難的現(xiàn)狀描述

據(jù)社區(qū)網(wǎng)格員的統(tǒng)計(jì)，目前A小區(qū)所有業(yè)主家庭擁有私家車(chē)的超過(guò)70%，而小區(qū)即使經(jīng)過(guò)幾輪改造后滿(mǎn)打滿(mǎn)算的停車(chē)位只有74個(gè)，大量小區(qū)業(yè)主的車(chē)沒(méi)有辦法停進(jìn)小區(qū)，而停車(chē)位總量不足的現(xiàn)狀產(chǎn)生了一系列次生矛盾，包括但不限于：第一，業(yè)主之間的停車(chē)糾紛，不少早購(gòu)車(chē)的業(yè)主長(zhǎng)期占據(jù)某個(gè)停車(chē)位，將其默認(rèn)當(dāng)作自己的私有停車(chē)位，當(dāng)其它業(yè)主停該車(chē)位的時(shí)候易產(chǎn)生沖突；第二，小區(qū)與市政的矛盾，當(dāng)小區(qū)自身無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需求的時(shí)候，市政道路成為了臨時(shí)停車(chē)的首選，當(dāng)市政管理相對(duì)寬松的時(shí)候，只要不產(chǎn)生長(zhǎng)期堵車(chē)等問(wèn)題的時(shí)候交警一般也睜一只眼閉一只眼，即使沒(méi)有在規(guī)定8點(diǎn)之前挪車(chē)也不會(huì)被處罰，但矛盾極易產(chǎn)生于運(yùn)動(dòng)式的治理路邊停車(chē)時(shí)期，很多業(yè)主都猝不及防收到了罰單；第三，業(yè)主與社區(qū)的矛盾，因?yàn)锳小區(qū)事實(shí)上沒(méi)有物業(yè)來(lái)管理車(chē)位，社區(qū)成為了這些停車(chē)矛盾的主要處理者與協(xié)調(diào)者，但面臨停車(chē)剛需與總量不足的矛盾，社區(qū)雖然經(jīng)過(guò)了很多努力，例如爭(zhēng)取小區(qū)改造擴(kuò)展地面車(chē)位、和市政協(xié)調(diào)路邊停車(chē)時(shí)間、推動(dòng)清理僵尸車(chē)、和居民商議停車(chē)規(guī)則，但并不能從根本上改變總體停車(chē)難的局面；第四，電動(dòng)車(chē)與機(jī)動(dòng)車(chē)的矛盾，小區(qū)不僅有機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)需求，還有超過(guò)50輛電動(dòng)車(chē)的停放需求，而因?yàn)橄腊踩颍鐓^(qū)嚴(yán)禁電動(dòng)車(chē)入樓入戶(hù)，不少電動(dòng)車(chē)只能停到樓下或小區(qū)路上，擠占人行道與機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)空間，也有不少電動(dòng)車(chē)居民反映機(jī)動(dòng)車(chē)剮蹭自己電動(dòng)車(chē)的情況。第五，業(yè)主與租戶(hù)的矛盾，一些業(yè)主認(rèn)為停車(chē)場(chǎng)需要先滿(mǎn)足“三證合一”的業(yè)主停車(chē)需求，但部分租戶(hù)也有停車(chē)需求，在爭(zhēng)搶車(chē)位時(shí)候也產(chǎn)生過(guò)幾次矛盾。此外，還有業(yè)主反映因?yàn)樾^(qū)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)管理，停車(chē)不收費(fèi)，一些外來(lái)車(chē)輛尤其是在附近工作的市民的車(chē)輛也會(huì)停入小區(qū)里面。

停車(chē)難的問(wèn)題不僅反映在平時(shí)，矛盾最突出的時(shí)候是在節(jié)假日帶來(lái)的停車(chē)需求激增，主要原因有二：第一，小區(qū)的停車(chē)難主要是下班之后的停車(chē)?yán)щy，白天的停車(chē)需求基本能滿(mǎn)足，但是節(jié)假日節(jié)假日業(yè)主車(chē)輛的長(zhǎng)期停放稀釋了車(chē)位的流動(dòng)性；第二，老人家庭的子女來(lái)看老人時(shí)候有臨時(shí)停車(chē)的需求。因此，節(jié)假日的A小區(qū)的停車(chē)位往往“一位難求”，甚至有居民用地鎖、雪糕桶來(lái)?yè)屨架?chē)位。

2. 停車(chē)難的成因分析

第一，規(guī)劃缺乏導(dǎo)致的停車(chē)位結(jié)構(gòu)性短缺。A小區(qū)位于城市發(fā)展的早期中心地帶，地價(jià)相對(duì)較高，在早期規(guī)劃當(dāng)中并沒(méi)有設(shè)想未來(lái)小區(qū)會(huì)有如此大的機(jī)動(dòng)車(chē)保有量與停車(chē)需求，以至于小區(qū)的綠化等公共設(shè)施也被改造為地面停車(chē)位后仍然難以滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的停車(chē)剛需。

第二，產(chǎn)權(quán)不清晰帶來(lái)的停車(chē)權(quán)責(zé)不清。A小區(qū)在過(guò)去屬于單位小區(qū)，小區(qū)公共區(qū)域的權(quán)屬歸單位，A小區(qū)只有公共車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域享有共有權(quán)，法律意義上的“共有權(quán)”在實(shí)際中變成了業(yè)主個(gè)人事實(shí)上先到先得的私人占有。

第三，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的缺失難以生成停車(chē)規(guī)則。在單位物業(yè)退出之后，A小區(qū)只有“三供一業(yè)”物業(yè)進(jìn)入，僅僅收取衛(wèi)生費(fèi)每戶(hù)50元/月維持小區(qū)最基礎(chǔ)的清潔，物業(yè)不收取停車(chē)費(fèi)與自然不會(huì)對(duì)停車(chē)秩序進(jìn)行維護(hù)，而即使引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司也并不能保證每個(gè)業(yè)主都能有車(chē)停。社區(qū)雖然有意愿協(xié)助，甚至社區(qū)出資加裝了停車(chē)桿，但最后因?yàn)榫用穹磳?duì)與缺乏執(zhí)法權(quán)而最后束手無(wú)策。

3. 停車(chē)難背后的治理之困

A小區(qū)以及社區(qū)并非沒(méi)有想過(guò)辦法來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題，但嘗試多種方式后效果都不盡人意，最后都回歸到“自由競(jìng)爭(zhēng)”的叢林規(guī)則。社區(qū)和小區(qū)第一次嘗試是試圖引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司，走市場(chǎng)化的路線(xiàn)，但遭到了絕大多數(shù)居民的反對(duì)，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司出于自身盈利考慮不可能只管理停車(chē)，否則很難長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，大部分居民習(xí)慣了低物業(yè)費(fèi)的服務(wù)，引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)后物業(yè)費(fèi)的上漲也讓大多數(shù)居民不接受，最后不了了之；第二次嘗試組織居民自治，讓居民內(nèi)部形成停車(chē)秩序，一些熱心車(chē)主很快參照附近小區(qū)的停車(chē)收費(fèi)情況帶頭制定了停車(chē)規(guī)范，抽簽排隊(duì)停車(chē)，并意圖按照“業(yè)主每臺(tái)車(chē)50元/月（每戶(hù)僅限一臺(tái)車(chē)）、臨時(shí)停車(chē)2元/小時(shí)（封頂10元）”相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格收取管理費(fèi)，管理費(fèi)用以支付請(qǐng)人管理停車(chē)廠(chǎng)。但是在業(yè)主群里一進(jìn)行討論，不少車(chē)主不樂(lè)意，主要意見(jiàn)有二：第一，停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題，包括但不限于“XX小區(qū)停車(chē)也不收費(fèi)”、“我的停車(chē)費(fèi)在單位工作時(shí)候已經(jīng)交了”、“我家有兩輛車(chē)要停怎么辦”；第二，停車(chē)排隊(duì)問(wèn)題，在車(chē)位本身不夠的情況下，排隊(duì)更像畫(huà)餅，所有車(chē)主都擔(dān)心排不到隊(duì)，最后新的停車(chē)規(guī)范也沒(méi)有落地；第三次嘗試是社區(qū)與街道聯(lián)合周?chē)鷰讉€(gè)小區(qū)組建“共享停車(chē)場(chǎng)”，幾個(gè)小區(qū)的車(chē)輛內(nèi)部可以相互停，并和市政協(xié)商定時(shí)將市政道路開(kāi)放用以停車(chē)，但不僅A小區(qū)明確反對(duì)，周?chē)^(qū)也反對(duì)，都表示不想讓其它小區(qū)車(chē)輛進(jìn)入。目前街道和附近市政停車(chē)場(chǎng)、公司進(jìn)行溝通，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格（可以包月、可以臨停）提供給附近的居民，總體上停車(chē)矛盾沒(méi)有過(guò)于突出。

停車(chē)難的問(wèn)題看似只是一個(gè)城市規(guī)劃問(wèn)題，但同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)治理問(wèn)題，涉及到小區(qū)居民共同生活的社會(huì)秩序。小區(qū)居民在長(zhǎng)期生活過(guò)程中圍繞著有限的車(chē)位形成了相對(duì)固定的利益分配秩序，“先到先得”成為了事實(shí)中的底層規(guī)則，但又與法律意義上的小區(qū)公共空間的“共有權(quán)”產(chǎn)生了沖突。引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司的市場(chǎng)化路徑試圖用市場(chǎng)規(guī)則取代既有停車(chē)規(guī)范，但提高了組織成本，讓全體居民利益受損；而居民自治雖然以低組織成本的方式運(yùn)營(yíng)，試圖建立一套新的停車(chē)規(guī)則，但沒(méi)有觸及與解決既有利益群體的問(wèn)題。停車(chē)難問(wèn)題的核心在于不同利益群體的博弈，小區(qū)內(nèi)部難以生成讓大部分人滿(mǎn)意的新的利益平衡秩序。

首先，停車(chē)問(wèn)題的關(guān)鍵是有車(chē)位和沒(méi)有車(chē)位的居民的利益博弈。對(duì)于已經(jīng)長(zhǎng)期占據(jù)車(chē)位的居民而言，在中心城區(qū)免費(fèi)方便的車(chē)位是其從單位時(shí)期就享有的福利，是既得利益者，因此最不愿改變現(xiàn)狀；而對(duì)于新車(chē)主而言，要么與老車(chē)主爭(zhēng)車(chē)位產(chǎn)生沖突，要么向外尋找市場(chǎng)停車(chē)位被迫享受“同住不同權(quán)”的待遇，也是最希望改變停車(chē)現(xiàn)狀的群體。利益分歧的核心是公共停車(chē)位的私有化。

其次，有停車(chē)需求和沒(méi)有停車(chē)需求的業(yè)主利益沖突。在小區(qū)改造的過(guò)程當(dāng)中，很多小區(qū)的老人反映小區(qū)改造的不合理，認(rèn)為公共空間是大家的，將綠化等公共設(shè)施改造為停車(chē)位損害了沒(méi)有停車(chē)需求的居民的權(quán)益，并且改造之后擠壓正常道、車(chē)輛長(zhǎng)期占據(jù)消防通道等都有安全隱患。而引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司不可能只管停車(chē)，只對(duì)停車(chē)進(jìn)行管理的收益達(dá)不到物業(yè)的盈利預(yù)期，全體居民必然要為物業(yè)費(fèi)的上漲買(mǎi)單。

不同群體的利益訴求在小區(qū)內(nèi)部生成了不同的利益集團(tuán)，也在小區(qū)日常生活當(dāng)中形成了不同群體的利益沖突，這也是老舊小區(qū)的治理之困。停車(chē)難只是老舊小區(qū)治理的一個(gè)縮影，而隨之房屋與小區(qū)生命周期的進(jìn)入尾聲，既有利益分配格局的矛盾越來(lái)越凸顯出來(lái)，加裝電梯、房屋維護(hù)、公共設(shè)施的更新等涉及到公共利益的事項(xiàng)都面臨著不同利益訴求的沖突與博弈，因此無(wú)論是市場(chǎng)化還是居民自治，只要是不去解決利益分歧、不打破固有利益格局與重建利益分配秩序，必然難以有成效。

2026年2月25日