今天屬于越秀，236億拿下廣州地王！

廣州土拍，炸出年度王炸！

今天（2月25日），馬年開年第一拍，萬眾矚目的馬場地塊終于塵埃落定。

186.4億天價起拍，直接躋身廣州總價TOP 4，相當于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的37%，距離榜首僅一步之遙。

即便拿地門檻極高，依舊引來8家國央企報名，最后7家同臺競技——越秀、保利、華潤悉數到場，廣州地鐵、廣州城投、廣建、珠江實業強勢入局。

剛開拍圍觀人數就突破10萬大關，把官網擠到系統崩潰，熱度史上罕見。

尤其從下午2點半開始，其余5家房企全部消失，土拍現場只剩越秀跟保利兩大巨頭正面硬剛。雙方你來我往，互不相讓，單挑4個多小時，輪番舉牌96次！

最終經過近9個小時鏖戰、243輪激烈競價，頭號選手越秀成功拿下，總價高達236億元，溢價率26.6%，折合住宅樓面價更是超過8.57萬元/㎡。

一舉拿下廣州住宅用地樓面單價地王！

打破此前越秀華樾7.57萬元/㎡的單價紀錄。果然，能超越越秀的，從來只有越秀自己！

在艷姐看來，這注定是一場要寫入歷史的世紀土拍。

馬場將以獨有的城市核心CBD+公園+頂奢商業模式，成為2026年珠三角樓市最硬核的風向標，也將逼出越秀本土作戰的有史以來的最強產品力。

接下來艷姐就和大家好好嘮嘮此次土拍。

01

廣州真正的“壓箱底”地塊

要讀懂這宗地的價值，先看它的地段稀缺性。

馬場地塊實打實扎在珠江新城核心，北至黃埔大道、南至花城大道、西至馬場路、東至華南快速干線，完美落在廣州核心發展軸上。

作為珠江新城東區最后一塊大規模凈地，這宗地從規劃之初就被定為廣州未來10年的超級綜合體，稀缺性在全市無可替代。

艷姐直言，“得馬場者得天下”。誰拿下馬場，誰就掌握了未來廣州豪宅市場的話語權。

更關鍵的是，它是珠江新城與金融城的幾何中心，不僅承載著銜接兩大CBD、打造超級產業集群的城市使命，而且精準卡位珠江新城、金融城、琶洲 “黃金三角” 的關鍵節點。

交通與圈層同樣也是錦上添花。

雙地鐵交匯，搭配新建6條道路，高效聯通全城；本身就是廣州頂豪聚集地，保利玥璽灣、保利天曜、僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等標桿云集。

尤其是保利玥璽灣去年11月開盤即狂攬106億，最高單價突破30萬/㎡，轟出了廣州最強購買力。

在艷姐看來，馬場地塊更核心、配套更齊全、業態更完整，勢必將成為下一個現象級頂豪。

再看地塊具體規劃，體量與規格同樣拉滿。

馬場是真正的巨無霸地塊：總用地面積約38萬㎡，總建面高達73萬㎡，業態覆蓋商業、酒店、公寓、住宅、幼兒園、九年制學校、村集體物業、綠地及交通配套。

堪稱全能型超級綜合體，不折不扣的六邊形戰士，多元復合的用地屬性，讓地塊開發潛力再上一層樓。

圖源網絡，僅供參考

整體布局清晰分明，東側布局住宅與九年制學校，西側打造超奢商業集群，中間規劃中軸體育公園，居住、商業、生態三大功能無縫融合。

本次出讓的一期為商住用地，總建面約57萬㎡，相當于總體規模的近八成。

這樣的規劃并非憑空而來，而是有著明確的官方定位支撐。

2025年10月，廣州市規劃和自然資源局公示馬場片區控規；同年12月，規劃正式審議通過，標志著這塊承載城市記憶的地標，即將蝶變成為人民文體新客廳、國際商都消費地。

磅礴體量、全維配套、超高定位背后，是極為嚴苛的開發門檻：

商業需

6

年累計銷售額達

300

億、全周期自持，且拿地

1

個月內必須進場施工；酒店須建設不小于

4.5

萬㎡的國際五星酒店

同品牌公寓、全周期自持，建成后

6

年經營產值累計不低于

60

億；同時還要配建社區商業、幼兒園及

九年制學校。

難度大、時間緊、任務重。

毫不夸張地說，這宗地不僅拼房企資金實力，更考驗綜合開發與運營能力，從一開始就篩選掉了絕大多數競爭者。

也正因如此，這場土拍從一開始就懸念拉滿，競拍現場爭奪異常激烈。

而越秀自始至終都展現出勢在必得的姿態，每一次舉牌都堅定有力，在多輪交鋒中穩步突圍，最終將這塊壓軸寶地收入囊中。

從 “絕版地段” 到 “頂格產品”，從重塑城市格局到重振樓市信心，所有人都對這位拿下馬場的主角寄予厚望。

馬場地塊效果圖，僅供參考

艷姐也堅信，手握王牌的越秀，必將不負這塊土地的天賦與期待，以馬場為新起點，一馬當先，和廣州樓市一起向前。

02

越秀勇奪地王的底氣從何而來

拿下這樣重量級的地王，越秀再次成為行業焦點，拿地魄力著實讓人佩服。

但在艷姐看來，越秀能一舉摘得這塊百億地王，絕非偶然，而是先天優勢+深耕實力+戰略決心的必然結果。

先看越秀與馬場的深度綁定關系，這是別人比不了的先天優勢。

作為地塊做地主體，越秀全程參與收儲、補償、統籌，同時還是賽馬場運營公司的間接第一大股東。

從政府對接、村企合作到前期規劃，越秀通過承擔一級開發工作，深度參與項目規劃設計和前期準備，把最難啃的“硬骨頭”提前消化，為后期的拿地打下扎實基礎。

尤其在頂奢商業這張牌上，越秀更是手握王炸——SKP。

艷姐一直說，廣州作為超一線城市，高端商業其實是“瘸腿” 的。

網傳的2025年全國百億商場榜單，廣州僅有太古匯排在第16位，和城市地位完全不匹配。

而SKP就是能改寫格局的 “核武器”。

SKP在全國高端百貨TOP5中獨占兩席，是當之無愧的“頂奢之王”，對頂奢客流的收割能力無人能敵。

圖源網絡，僅供參考

越秀和SKP深度綁定，幾乎是明牌。

一旦華南首座SKP落地馬場，天河商圈將強勢升級，和 K11、太古匯形成頂級商圈集群，填補廣州長期缺失的重奢空白，住宅、商務價值都會被徹底打開。

先天優勢拉滿、城市配套做完、頂奢商業敲定、村企關系順暢。

馬場地塊，在別人眼里是高門檻挑戰，在越秀手里，早就是水到渠成。

再看越秀在廣州的絕對“地頭蛇” 實力。

深耕廣州43年，廣州中軸地標 IFC、越秀金融大廈等均出自越秀之手， “一座廣州城，半壁越秀造”絕非虛言。

2025年，越秀以超106億拿地金額登頂廣州第一，是全市唯一拿地破百億的房企，斬獲廣州房企全口徑拿地金額、宗數雙冠王。

土儲比重、拿地占比連續多年領跑，龍頭優勢盡顯無疑。

不光是持續投入板塊開發，越秀還展現出超乎尋常的戰略定力，充當廣州城市更新的主力軍。

環市東南洋電器廠改造，讓老牌CBD重煥中央活力區光彩；廣紙片區從工業腹地到濱水住區，越秀不斷補齊城市發展拼圖；長隆萬博里仁洞舊改只用8個月實現首期復建房封頂，當年投資金額超過14億元。

廣州里仁洞村改造項目

當然，越秀地產重倉廣州，依靠的不只是超前眼光與戰略定力，更有實打實的硬核功底。

在“好房子”時代，越秀將對廣州這座城市的深刻理解，融入成熟穩健的精細化管理體系，練就了穿越周期的過硬實力。

產品力更是一騎絕塵，收獲市場口碑與業績雙豐收：

越秀?江灣潮起作為 “先鋒系” 首作，2025年三開三熱，徹底把海珠豪宅產品力拉上新臺階；

越秀?東山云起以斷檔級豪宅姿態，開盤3個月市占率高達75%，穩坐越秀區三冠王；

璞樾?墅更以6259萬元單套總價刷新廣州頂豪成交紀錄。

璞樾?墅 合墅樣板間實景圖

盤盤爆款、次次迭代，市場認可度拉滿。

落到實際運營，越秀始終堅守長期主義，不只把項目做精，更主動跳出紅線、做透城市服務。

包括治理觀樾旁的日月湖，為琶洲樾打造公益水上運動碼頭，在天河和樾府開設“四點半學堂”等，用細節溫暖上千戶業主的日常。

懂土地、懂城市、懂市場、更懂客戶，這樣的越秀，最有資格拿下馬場這張終極底牌。

尤為關鍵的是，越秀廣州近期強力補強高端人才陣容：

前中海設計大拿劉大偉擔任區域研發總，負責牽頭高端產品線的研發管理工作；

前貝殼旗下貝好家置業成本總監許聰擔任區域成本部副總；

再加上兩位萬科系營銷悍將陳淑佳和圣培加盟，前者出任越秀廣州區域營銷總師，后者出任越秀廣州區域營銷副總。

預示著豪宅產品與營銷戰斗力全面升級。

拿下馬場，對越秀還有一層戰略意義：補齊頂豪市場關鍵拼圖。

這一次，越秀直面的是保利發展這個最強勁對手。

2024年，保利斥資超200億重倉廣州核心，多盤齊發創下熱銷神話；2025年繼續加碼拿地，坐穩廣州全市銷冠；2026年冼村項目也即將入市，勢頭無人能擋。

如果再拿下馬場，保利將坐穩“CBD最大地主”。

面對如此來勢洶洶的對手，越秀沒有退路，只能迎難而上。

尤其是保利玥璽灣百億級的破紀錄表現，越秀急需一個能對標甚至超越的頂豪作品，重新奪回廣州塔尖市場的話語權。

據艷姐了解，為了這塊地，越秀團隊前后打磨三版以上方案，就連春節都在全力沖刺，只為在最強對手面前，拿下這關鍵一城。

馬場，正是越秀直面強敵、迎難而上、重返王座的決勝一子。

結語

艷姐必須說，廣州這波開年土拍，真的讓人熱血沸騰！

這宗兩百億級地王一出手，上半年土拍任務直接完成大半，信號意義極強。

而且從開年多場土地推介會就能看出，廣州今年是真的拿出了誠意——馬場、中山八、嘉禾望崗，每一塊都是地段硬、配套強、潛力足的核心資產。

可以預見，這場由地王點燃的回暖行情，必將貫穿全年，樓市也將迎來強勁復蘇。

關于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

主編：張艷

責編：vivi

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