剛剛！華潤置地、金茂、中海、綠城，內部會議流出戰略計劃…

行業還在深度調整，就在昨天，一場史詩級的新政，再次讓整個行業看到了“微光”：

上海發布“滬7條”，將非上海戶籍居民購買外環內的住房，社保/個稅年限由3年改為1年。

這意味著上海的限購門檻，從操作層面上被完全解除。

要知道上海是全國樓市的風向標，去年新建商品房成交超4400億，穩居全國第一，滬7條的信號意義非常明確：

核心地段的核心資產，將迎來一波“搶購潮”！

行業深度調整疊加政策利好，房企如何穿越周期？

艷姐注意到，新年伊始，一些頭部房企在2026年的工作會議上，已經流露出相當明確的戰略計劃：

比如華潤置地，在錨定”世界一流的城市投資開發運營商”，發力第二曲線業務的同時，開發業務聚焦一二線核心城市，通過放大產品優勢積蓄發展勢能；

比如中國金茂，要立志成為“地產行業產品引領者、轉型發展優等生”，并通過產品頂層設計，提升產品競爭力；

再比如中海，明確聚焦深耕一二線城市，通過好房子迭代，夯實在高端市場的產品力護城河……

如果仔細看，會發現頭部房企的新動向高度同頻：

其一是聚焦深耕，聚焦核心城市核心地段核心產品；

其二是轉型發展，發力“第二曲線”業務，完成新舊動能轉換。

高度同頻的行業巨頭，無疑向市場傳遞了一個明確信號：

房企穿越周期，不單是產品的競爭，更是企業戰略、商業模式的競爭。

或許我們也能透過這些動作，看到行業巨頭們對未來的思考和布局，甚至可以隱約看到行業的未來。

01

“經營之王”華潤置地

關鍵詞：世界一流的城市投資開發運營商

代表項目：外灘瑞府、士林潤園、澐起濱江

在行業內，華潤置地率先擺脫了傳統的投資驅動的業務增長模式，是行業內第一個實現從傳統開發模式創新轉型的房企。

去年上半年，華潤置地經營性業務實現營收205.6億、營收占比21.7%，核心凈利潤60.2億、占比60.2%。

在發力“第二曲線”業務的打法下，華潤置地以不到龍頭房企7成的銷售規模，實現了諸多行業第一：

營收約3000億，行業第一；凈利潤連續4年，行業第一；總市值超3000億，行業第一；資產管理規模約5000億，行業第一.....

應該說華潤置地是名副其實的“經營之王”，其他房企想超越華潤置地，短時間內幾乎沒有可能。

但華潤置地并不滿足于此，在2026年新年獻詞中，華潤置地提出：

世界一流的城市投資開發運營商。

圖源：華潤置地官微

具體拆解來看，2個關鍵動作：

其一，戰略轉型，將原有業務重組為開發銷售型業務航道、經營性不動產收租型業務航道、輕資產管理收費型業務航道3大業務航道。

特別是被視為華潤置地增長新引擎的輕資產管理航道，未來在實操中會秉持“自主經營、自負盈虧、自建品牌、自建能力”的原則，進行實體化、專業化運營。

其二，組織升級，重塑總部功能定位，將總部定位為戰略賦能平臺，剝離具體業務職能，聚焦戰略引領、共性平臺搭建與關鍵資源統籌，側重輕量化、平臺化。

這種戰略導向的模式下，總部從過去的“管控中心”向“價值創造中心”轉型，控方向、配資源、給支持；業務航道按照市場化、專業化運行規則，定策略、強經營、塑品牌，提升運營效率。

但開發業務，仍被視為華潤置地的壓艙石。

開發業務怎么“玩”？

華潤置地的關鍵詞是——聚焦核心城市、高端產品。

去年上半年，華潤置地新增了18個項目，計容建面約148萬㎡，權益地價322.8億，100%位于核心一二線城市的核心地段。

而且華潤置地的高端產品幾乎逢開必火，單價10萬+/㎡的翡雲悅府，全年賣了1022套、攬金超160億；中環置地中心賣了748套、67.9億；時代之城賣了895套、61.8億……

澐起濱江效果圖過程稿

隨著上海的滬7條，艷姐覺得，卡位上海核心地段的外灘瑞府、士林潤園、澐起濱江，大概率會延續熱銷之勢。

02

“科技王”中國金茂：

關鍵詞：產品引領者、轉型發展優等生

代表項目：金茂璞元、金茂棠前、金茂滿譽

中國金茂一直以來以“科技住宅”享譽行業，金茂的產品也一直是一二手房領域的“硬通貨”，去年憑借“金玉滿堂”的全新產品系列，也取得了不錯的業績：

2025年，中國金茂全口徑銷售1135億、權益銷售783億，雙雙躋身TOP10并位居行業第8，較上年分別增長15.6%、15.5%。

中國金茂也成為TOP10房企中，唯一實現銷售業績增長的房企。

去年上海的金茂棠前賣了673套、去化7.6萬㎡，分別位居上海銷售套數榜第8、銷售面積榜第6。

艷姐覺得，中國金茂在整個行業內一向有著前瞻性的市場嗅覺。

在中國金茂2026年工作會議上，陶天海也給出了清晰的戰略目標：

成為“地產行業產品引領者，轉型發展優等生”。

具體來看，2個關鍵詞：

其一是加速經營改善；

具體來看，在投資端要聚焦核心城市核心地段，堅持投早、投好、投足，優化投資策略，加速運營提效，做優增量業務；在銷售端，錨定存量去化目標，通過創新舉措盤活存量，實現增量帶動存量的良性循環。

其二是推動轉型發展。

中國金茂提出的轉型，覆蓋產品力、第二曲線業務、組織能力提升3個維度。

| 產品力方面，強化產品文化頂層設計，將“產品引領、客戶至上”理念融入企業基因，提升產品競爭力；

| 第二曲線業務，明確戰略路徑，打造具有辨識度的領先品牌，成為行業標桿；

| 組織能力提升，夯實“六力三比”，提升拓展力、服務力、運營力、增值力、奮進力和組織力，與過去比、與集團內部最優比、與行業最優比。

去年上半年，中國金茂在上海虹口、北京朝陽、廣州天河、杭州拱墅、武漢漢陽等核心城市的核心地段接連拿地，堅定土儲換倉。

金茂滿譽效果圖過程稿

就上海市場看，金茂璞元、金茂棠前、江灣金茂府，以及去年底競得的金茂滿譽，將直接承接這波新政紅利。

03

“權益王”中海地產

關鍵詞：聚焦深耕、好房子迭代

代表項目：安瀾上海、寰宇玖章、云邸玖章

論權益銷售，中海一直都是行業內比較領先的存在。

剛剛過去的2025年，中海以2311億的權益銷售穩居行業第1，比排在第2的多了整整311億。

能取得這么高光的業績，一個重要原因是：

主流城市、主流地段、主流產品。

2024年中海在上海等幾個城市的核心位置相繼推出“玖序”系產品，在行業內掀起一陣高端改善的旋風。

僅上海、深圳、北京、南京4個“玖序”系項目銷售超500億。

進入到2025年，“三主流”的打法被行業悉數模仿，甚至在局部市場被綠城、華潤置地、保利發展等“反超”。

如何破局？

艷姐注意到，在中海2026年的新年獻詞和近期的動作來看，有2個關鍵詞：

其一，聚焦深耕，強化集團管控；

中海在1月底進行了新一輪組織架構調整，撤銷東部、南部、北部、中西部4個區域公司，從過去的“總部-區域-城市”到“總部-城市/地區”兩級管理，強化集團管控；并按地理區域采用就近原則對原21個城市/地區公司整合重組，聚焦深耕高量級城市。

其二，好房子迭代，夯實產品護城河。

去年底，中海迭代推出了“萬方安和”產品系，提煉形成覆蓋170余項全維需求的六大人居生活觀，即更安全、更專屬、更懂我、更好看、更貼心、更恒久。

作為“萬方安和”的科技底座，“中海好房子living os”持續迭代，搭建全生命周期的"安全、舒適、綠色、智慧"的智能人居生態。

中海新動作的目的非常明確：

夯實中海在核心一二線城市高端市場的產品力護城河。

中海·寰宇玖章效果圖過程稿

艷姐認為，在滬7條的政策紅利下，中海在上海的安瀾上海、云邸玖章、寰宇玖章，以及靜安東斯文里項目，將迎來爆發。

04

“操盤王”綠城中國

關鍵詞：自投曲線做精、代建曲線做大

代表項目：潮鳴外灘

自去年劉成云出任綠城中國“舵手”后，綠城的表現相當搶眼。

2025年，綠城中國以2519億操盤金額躋身行業第一。

在操盤成績上，由綠城拿到這個第一并不奇怪。

畢竟綠城除了綠城中國的自投項目，很大的業務重心，在綠城管理的代建業務身上。

一直以來，綠城身上最明確的一個標簽是——品質。

如業下行期，一貫以品質著稱、在過去主攻高端市場的綠城，也成為了這個時代，最受寵的房企之一。

早在去年年中時，綠城浙江區域以大本營浙江為首，一次性在8城推出了23個新品，以“玫瑰園”、“月華系”、“鳳起系”等不同高端產品線，幾乎從審美、精工、場景創新等各個維度全面刷新了行業認知。

華東區域也一次性推出了上海潮鳴東方、上海逸廬、蘇州鳳起潮鳴、蘇州沁百合、南京沁百合、南京云廬、無錫逸廬7部年度作品，而這些作品基本都是當地的爆款，比如潮鳴東方，作為徐濱的“上一代地王”，19.5萬/㎡的均價，開盤日光。

在綠城中國2026年的工作會議上，艷姐注意到一個“錨”：

正式啟動戰略2030。

綠城中國“戰略2030”啟動儀式（圖源官微）

艷姐注意到，綠城中國戰略2030的核心是，不再單純追求規模擴張，而是依托“央企信用+市場化機制”雙輪驅動，以產品力和服務力獲取高溢價，實現“輕重并舉、存量增量并重”的高質量增長。

拆解來看，有2個關鍵動作：

其一，“做精”重資產自投曲線業務，聚焦一二線城市核心板塊，未來五年90%以上新增貨值集中于此；堅持“好房子”產品主義，通過標準化與定制化結合，確保項目毛利率穩定在20%左右。

其二，“做大”輕資產代建曲線業務，依托綠城管理平臺推行“代建5.0”生態模式，將代建業務打造成為集團利潤“穩定器”。

當然，綠城中國戰略2030的核心依然是2個：

聚焦深耕、產品升級。

綠城·潮鳴外灘效果圖示意

今年，綠城在上海的重磅項目綠城·潮鳴外灘將正式面世，艷姐認為在上海樓市新政的刺激下，項目大概率會延續去年潮鳴東方的熱勢，成為上海高端市場的標桿。

結語

拆解完華潤置地、中國金茂、中海、綠城2026年的戰略，艷姐發現一個有意思的現象：

對政策的前瞻性高度同頻。

聚焦核心城市核心地段、猛打高端局，與上海樓市新政高度契合，而發力第二曲線的戰略也相當“默契”。

這絕不僅僅是巧合那么簡單，背后或許隱藏著：

穿越行業周期的密碼。

對頭部優秀房企而言，“活下去”已基本不是大問題，而一時的優勢也不太容易長久。

只有找準自己的定位，才能真正活出一片天地。

主編：張艷

責編：eric

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