北京
北京進深 徐迪 2月26日，多家自媒體發布了中海通州九棵樹售樓處的施工視頻，項目案名也正式浮出：
中海·玖樹滿和——中海四大全新產品系“萬方安和”中的“和”系首秀。
在經歷兩版方案公示之后，中海玖樹滿和在反饋意見通告中給出了項目建設工程設計方案總平面圖。
終版總平圖給人最直觀的感受就是，視覺上更立體了一些。
這主要來自于項目屋頂的調整。
1、此前的平屋頂，調整成了簡化坡頂形式。
這與出讓文件中關于第五立面的要求相符。
坡度不大，可以做出新中式風格。
調整后，整體建筑高度小幅增加了0.1米，相應的室內層高也會有小幅增加。
通州九棵樹南地塊6017地塊項目建設工程設計方案總平面圖↓
2、風雨連廊又一次調整。
上一版從方形改為直條形，這一次又變成圍繞物業配套樓的回字形，另一側連接到下沉庭院的樓梯。
3、鄰里中心再擴容。
兩處鄰里中心統一改成了鄰里共享空間。
同時，大門口獨棟空間，在地下又增加了一層規模，層高5.8米，可提供更多功能。
4、大門設計細化。
東側景觀大門頂部增加了一處鏤空格柵設計。
5、地面停車位再調整。
北門口的從18個縮至16個；
中央集中停車場從97個，增至101個。
6、最新技術經濟指標如下：
總建面83355㎡，地上計容面積54428㎡，不計容面積749㎡；地下建面28178㎡。
戶型方面與原版本沒有太大出入。
預計是小戶型為主，面積段預計75/92/100/119㎡。
北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；
北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；
南排兩側6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；
南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。
贈送簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進深1.5米；
北向通面寬設備平臺，進深0.8米。
由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側邊飄窗贈送。
陽臺和設備平臺，在總平圖上來看都是結構外建筑。
但在做戶型預測時，發現陽臺這部分應該要計一半面積，否則總建面對不上。
現行通例是，按開敞陽臺報規，計一半建面，設備平臺不計建面，交付時都包進室內，大概率是這樣。
東側退線20米，實際容積率增加。
6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。
九棵樹中路西側，也就是小區東側，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米 。
這樣一來，小區實際容積率會達到2.4左右。
為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。
南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側邊開窗會形成對視，隱私性較差。
這4棟樓戶型比較狹長，側邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。
反饋意見
2025年12月23日-31日，通州九棵樹6017地塊項目首次公示方案；2026年1月21日-29日，又優化了一版方案并公示。
期間收到公眾反饋意見14份，主要涉及以下幾點：
1、項目北側高層建筑影響北側尚未入市的6016地塊權益，建議重新調整樓座位置布局。
建設單位意見：本項目與北側現狀空地權益單位溝通協商，已就本次設計方案征求權益單位同意意見。
2、“多規合一”協同平臺審核意見函中明確指出，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，但該項目公示方案中在上述空間內仍設置了景觀大門、雨水調蓄池、化糞池等永久性建筑，明顯與“多規合一”要求不符，建議該項目建設單位按照“多規合一”要求重新調整上述建筑位置布局。
建設單位意見：本項目永久性建筑均規劃在20米范圍以外。根據相關規定，雨水調蓄池、化糞池等構筑物不屬于永久性建筑。
3、該項目的規劃設計方案為高度60米，超過原規劃高度45米限高，嚴重影響周邊居民樓采光，懇請不予審批通過，按照原規劃45米限高執行。
建設單位意見：地塊規劃建筑高度45米（局部60米）。本項目方案中僅2#住宅樓、4#住宅樓建筑高度54.1米，滿足相關要求。
4、6017地塊北側的6016地塊還沒有拍賣，如果6017地塊是60米設計高度，按照當代小區北高南低的設計格局，北側的6016地塊的樓層高度勢必一定會更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地塊的高度一定會對瑞都國際南區外圍的12號樓13號樓形成采光時長影響。現在瑞都國際小區的12號樓13號樓前面沒有遮擋，日照時長均為全天日照，60米的高度形成的遮擋會如何影響到兩幢樓居民的日照時長以及生活舒適度，請各位領導重新予以考慮評估。
建設單位意見：本項目規劃樓棟與瑞都南區現狀樓棟最近距離約187米，建筑間距滿足國家及北京市的相關要求。按照日照分析軟件的日照分析模擬，本項目對周邊現有建筑的日照均滿足國家及北京市的相關要求。
拿地回溯：
中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。
項目開發主體北京海鏵房地產開發有限公司成立于2012年3月，注冊資本2000萬元，由中海發展100%持股。
中國海外發展助理總裁付熙嵬擔任項目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔任項目總經理。
今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發為朝棠攬閱項目。
中海地產以合作開發的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。
這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現讓中海印證了通州的購買力。
九棵樹項目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區。
今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。
這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。
離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。
相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股
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