最高院：轉讓未履行的以房抵賬協議債權有效嗎？債權能否再主張？

作者：周軍律師.

咨詢請關注，私信必復。

建設工程、民間借貸等領域，以房抵賬協議是常用償債方式，實踐中常出現“債權人和債務人簽訂以房抵賬協議但未實際履行（未交房、未過戶），債權人便將該債權轉讓給第三人”的情形。

那么，轉讓未履行的以房抵賬協議債權有效嗎？原債權人能否再次主張？

最高院在《新疆金暉兆豐能源股份有限公司與河北省第四建筑工程有限公司建設工程施工合同糾紛上訴案》中明確：

債權一經轉讓即發生法律效力，是否實際以房抵賬即實際履行并不影響債權轉讓的法律效果。債權人對已經轉讓的債權再次予以主張的，法院不予支持。

本案爭議焦點為，債權轉讓協議效力和以房抵賬的數額問題。

金暉兆豐公司認為根據2016年8月1日各方所簽的兩份以房抵賬協議，應分別抵頂施工款1471697.12元和257997元，共計1729694.12元，一審未予認定錯誤。對此，河北四建認為上述協議并未實際履行，故不應抵頂。

本院認為，金暉兆豐公司、河北四建及卓立公司所簽協議為債權轉讓合同，即河北四建將自己對金暉兆豐公司享有的施工款債權轉讓給卓立公司，卓立公司也同意接收上述債權。該協議是三方簽訂，屬各方真實意思表示，債權一經轉讓即發生法律效力，是否實際以房抵賬即實際履行并不影響債權轉讓的法律效果。

河北四建對其已經轉讓的債權再次予以主張，沒有權利根據和法律依據。據此，金暉兆豐公司有關上述1729694.12元款項應從工程款中予以扣減的上訴請求成立，本院予以支持。

轉讓方、受讓方均需注意的核心實操要點：

1.轉讓方（原債權人）

① 核實以房抵賬協議的合法性（如房屋是否具備預售許可、是否存在權利瑕疵）、債權的真實性，避免轉讓無效債權；② 確認債權可轉讓，不存在人身專屬性、約定不可轉讓等情形；③ 必須履行書面通知義務，留存通知記錄（如快遞回執、郵件截圖、書面簽收單），確保債務人知曉債權轉讓事宜；④ 向受讓方如實披露以房抵賬協議未履行的事實、房屋現狀及債權瑕疵，避免后續糾紛；

2.受讓方（新債權人）

① 核查債權真實性（如核查原債務合同、結算憑證）及以房抵賬協議的效力，重點確認房屋是否具備履行條件、是否存在查封等權利障礙；② 確認債權可轉讓，要求轉讓方出具債權無瑕疵的承諾；③ 核實轉讓方是否履行通知義務，未履行的，要求其及時補充通知，避免影響自身行權；④ 明確債權轉讓范圍，確認是否包含以房抵賬協議約定的房屋抵償權利，簽訂書面債權轉讓協議，明確雙方權利義務及違約責任；

3.雙方共同注意

若以房抵賬協議涉及商品房預售，需核查房屋預售許可證明，避免因抵賬協議無效導致債權轉讓受影響。

周軍律師提醒，轉讓未履行的以房抵賬協議債權合法有效，轉讓后原債權人無權繼續主張。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！