綠城代建“跨海”入局 三方合作盤活儋州500畝大盤？

觀點網 兜兜轉轉兩個月后，海南高速儋州那個沉寂多年的大盤，終于有了下文。

早在2026年1月12日，儋州東坡雅居置業將B-03-08等六宗地塊及其地上建筑物在海南產權交易所首次公開掛牌招商合作，掛牌底價為6.76億元。然而截至期滿，未征集到符合條件的意向方，首次掛牌流標。

2月9日，地塊啟動第二次掛牌，底價調整為首次的90%，即6.09億元，掛牌期僅持續至2月中旬。

最終于3月初，海南高速公路公告信息披露，全資子公司儋州東坡雅居置業名下這塊合計約503畝的大盤招商合作結果出爐。

由海南譽銀匯投資有限公司與綠城房地產建設管理集團有限公司組成的聯合體摘牌，成交價格為6.09億元。

這不是一次簡單的“賣地”，也并非股權轉讓，而是一場頗具意味的“招商合作”：土地仍在海南高速體系內，合作期限為10年，招商方享有成本優先提取權和項目監督權。

這樣的安排，意味著海南高速在資產不出表的前提下，也能實現現金回流與風險隔離。

換句話說，這是一種“保權屬、輕投入、分階段回款”的合作模式。

海南高速節奏

儋州項目并不是第一次被擺上臺面。

早在2025年2月，海南高速就曾掛牌轉讓儋州東坡雅居置業100%股權，首次掛牌底價3.83億元，截至掛牌期滿日，該標的房企股權轉讓因故未能成交。

兩個月后降價4000萬再次掛牌，依然流拍。

股權賣不動，海南高速便換了一種方式，從“賣公司”轉向“招商合作”，將儋州東坡雅居置業名下資產價值最高的500多畝國有土地開發使用權，以招商合作的形式盤活。

賣股權意味著一次性退出、徹底出表，但在非核心區域，愿意接大盤的買家并不多。

此次招商合作則是引入資金方與操盤方，在不丟失土地權屬前提下，實現自身資產優化，背后是海南高速對自身戰略定位的再梳理。

2024年以來，海南高速多次在公告與公開場合提到要“加快回籠資金，回歸交通主業”。

作為全國高速公路行業首家上市公司之一，海南高速近年逐步收縮地產、文旅等板塊，強調圍繞“大交通”產業體系發展。

事實上，海南高速地產板塊已明顯收縮。

Wind數據顯示，2019年至2024年，海南高速土地儲備面積持續下降，從114.78萬平方米縮減至不足50萬平方米；2025年中報顯示，土地儲備面積為42.06萬平方米。

在這種背景下，儋州項目如果繼續沉淀在資產負債表上，只會增加不確定性。

更現實問題在于，此前儋州市相關部門已就部分地塊發出預處置通知，如長期未達到動工標準，可能面臨閑置土地認定。

這種壓力之下，項目“動起來”本身就是一種止損。

因此，與其再等一個不確定的買家，不如引入專業團隊與資金方，把盤子重新盤活。

對地產資產的逐步出清是海南高速做出的“減法”，那么圍繞交通主業持續加碼，則是重點發力的“加法”。

2月27日消息，海南高速擬通過收購海南省交控石化有限公司51.0019%股權，切入“交通+能源”領域，完善高速公路服務區配套網絡；2025年11月27日，海南高速同時收購海南華特石油化工有限公司51%股權，以強化瀝青倉儲與加工能力。

同時，依托大股東海南交投整合，海南高速參與省內重點交通基建項目，并于2025年2月18日正式啟用海南海底智算中心,嘗試布局“交通+數據”新業務，為交通主業蓄力。

一方出錢，一方出力

此次儋州東坡雅居置業的招商合作結構頗有意思。

海南高速以六宗地塊及地上建筑物作為合作基礎出資，但不再追加后續開發資金，也不承擔項目未來建設與銷售的資金壓力。

根據協議，第一年凈回款能提取30%，第二年起每年提取40%，最遲10年內完成成本回收。如期滿未售罄，可通過等值房產抵沖。

這種設計，能確保了海南高速資產安全，又避免了閑置土地被認定收回的風險。

此外，資金端則由海南譽銀匯負責，承擔項目后續開發建設及銷售所需的全部資金籌措；綠城建設則更多扮演操盤方角色，輸出品牌體系、全過程開發管理與營銷能力。

簡單來說，土地在海南高速手中，錢由投資方解決，產品與管理交給綠城代建團隊完成，各司其職，推動項目重啟。

對于海南高速來說，引入綠城顯然是看中品牌與操盤能力。

儋州市場并非海口、三亞那樣的高熱區域，2025年住宅銷售總面積僅約48.68萬平方米，去化周期為部分超18個月。

在這樣的市場環境下，沒有強品牌很難帶動銷售節奏，綠城則恰好能補上這一塊。

從區域布局來看，綠城近年來在海南的動作明顯加快，已在海口、三亞、陵水、文昌等核心城市布局代建、合作開發與長期運營項目。

文昌綠城·桂語天瀾作為文昌國際航天城首個住宅，由航天城投開發、綠城管理代建，定位商業航天人才社區，2025年6月開盤，同期人才公寓交付航天發射公司。

三亞綠城·鳳鳴觀棠落子海棠灣，由央企拿地，綠城提供代建、代銷、物業全鏈條服務，打造124畝低密半山頂級度假洋房，2025年推進開發建設。

海口桃李春風為千畝代建大盤，綠城自2015年起持續運營超十年，歷經多年煥新，成為存量盤活與敏捷營造的標桿項目。

綠城此番入局儋州，意味著其在海南實現核心覆蓋。

海南自貿港封關運作時間表逐漸清晰，市場預期升溫，但房地產市場仍處于深度調整期。對于持有大量存量土地的國企而言，是繼續等待，還是主動盤活，是一道選擇題。

于海南高速而言，這是回籠資金、回歸主業的一步；于綠城而言，這是補齊海南版圖的一子；于市場而言，或是一種可復制的盤活路徑樣本。

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