綠城集團拿下500畝項目

根據公開信息，綠城房地產建設管理集團有限公司（簡稱“綠城建設”或“綠城管理”）與海南譽銀匯投資有限公司組成聯合體，于2026年3月初成功摘牌海南高速公路股份有限公司（簡稱“海南高速”）旗下位于海南省儋州市的約503畝閑置地塊的開發合作權。這是一次典型的“國企出地、資本出資、品牌代建”三方合作，旨在盤活已停滯近十年的存量資產。

一、 項目核心信息

? 時間與結果：2026年3月3日，海南高速發布公告，確認其全資子公司“海南儋州東坡雅居置業有限公司”名下六宗地塊的招商合作由海南譽銀匯與綠城建設組成的聯合體以約6.09億元的價格摘牌。

? 地塊詳情：地塊位于儋州市那大城北片區，南臨國盛路，北靠寶島路，地理位置優越。六宗地塊合計面積約503畝土地性質主要為城鎮住宅用地和商業商務混合用地，容積率在1.1-1.8之間，屬于低密度舒適型配置。地塊上已有2012年開工但未完工的一期工程，包括部分別墅和商業樓。

? 合作期限：本次合作開發期限為10年，涵蓋開發建設及銷售周期。

二、 項目歷史與盤活背景

該地塊的命運頗為曲折：

1. 起源：2009年，儋州市城投成立東坡雅居公司，持有938.7畝土地。同年12月，海南高速以超3億元競得該公司100%股權，正式進軍儋州房地產市場。

2. 停滯：2011年，“東坡雅居”大型社區項目動工，總投資規劃超30億元。然而，因市場低迷及開發節奏問題，項目于2015年被迫停工，成為閑置資產。

3. 盤活嘗試：2025年，海南高速曾兩次嘗試掛牌轉讓東坡雅居公司100%股權，但均以流拍告終。為加速資產盤活、回歸交通主業，海南高速轉變思路，于2026年1月改為以“招商合作”形式公開掛牌，最終在第二次掛牌（底價降至6.09億元）時成功覓得合作方。

三、 創新的“三方合作”模式

此次合作并非簡單的土地轉讓或股權交易，而是一種創新的輕資產合作模式，三方各司其職：

? 海南高速（招商方/土地方）：

? 投入：以六宗地塊及地上建筑物的現狀出資，不承擔項目后續任何開發資金。

? 權利：享有成本優先提取權及項目知情權、監督權。合作方確保其投入的土地成本（即6.09億元成交價）最晚在10年合作期內優先收回。

? 海南譽銀匯投資有限公司（投資方/資金方）：

? 投入：負責籌措除前期已支付費用外，項目后續開發、建設、銷售及稅費所需的全部資金。首期投資款不低于5000萬元。

? 背景：該公司成立于2025年9月，注冊資本6000萬元，被市場觀察人士認為可能是為此項目合作而專門設立的平臺。

? 綠城房地產建設管理集團有限公司（委托管理方/代建方）：

? 投入：輸出品牌，并作為委托管理方提供全過程的開發管理、產品營造和營銷服務。

? 角色：作為項目的實際“操盤手”，但不承擔資金投入風險。

四、 收益分配與風險保障機制

合作協議設計了清晰的收益分配流程和風險兜底條款：

1. 銷售回款分配：項目取得預售證后，銷售回款在扣除相關稅費、綠城管理服務費及銷售費用后，優先用于提取海南高速的成本收益。

? 第一年：海南高速提取比例為30%。

? 第二年起：提取比例提高至40%。

2. 最終清算：項目按地塊分別清算，稅后收益由海南高速與合作方（海南譽銀匯與綠城）按雙方投入比例分配。

3. 十年兜底：合作方確保海南高速在10年合作期內收回全部投入成本。如期滿仍未銷售完畢或成本未收回，合作方需直接補足差額，或經協商以等值房產物業抵沖。

五、 市場背景與戰略意義

? 儋州市場現狀：儋州并非海口、三亞這樣的高熱市場。數據顯示，2025年儋州住宅銷售面積有限，去化周期較長，市場競爭激烈。在此環境下，引入綠城這樣的頭部品牌，被視為帶動項目去化、提升產品價值的關鍵。

? 海南高速的戰略：此次合作是海南高速“回歸交通主業、優化存量資產”戰略的體現。通過此舉，公司在不出讓土地權屬、不追加投資的情況下，實現了存量資產的盤活和現金回流，同時規避了土地閑置風險。

? 綠城管理的布局：此次合作標志著綠城管理首次進入儋州市場，實現了在海南海口、三亞、陵水、文昌等核心城市后的又一重要布局，基本完成在海南的“核心覆蓋”。這展現了其輕資產代建模式在盤活復雜存量項目上的能力。

六、 總結

綠城管理拿下海南儋州503畝項目，是一次多方共贏的資產盤活案例。對海南高速而言，是以最小風險實現資產價值變現；對海南譽銀匯而言，是依托專業品牌進行地產投資；對綠城管理而言，是以零資金投入拓展了市場版圖并獲取管理收益。這種“土地+資本+代建”的模式，為當前房地產市場環境下國企存量土地的盤活提供了可復制的樣本。