親屬簽協(xié)議侵占未成年人拆遷房利益，房地產(chǎn)律師幫原告追回補償

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張建國（化名，已于2021年去世）與李秀琴（化名）原系夫妻關(guān)系，二人育有一子張博文（化名）、一女張秀敏（化名）。2008年，張建國與李秀琴經(jīng)法院調(diào)解離婚（A號民事調(diào)解書）。張博文與趙雪（化名）原系夫妻關(guān)系，二人育有長女張曉桐（化名）、次女張曉雅（化名），二人曾兩次離婚又復(fù)婚，最終于2023年經(jīng)法院調(diào)解離婚（B號民事調(diào)解書），張曉桐由張博文撫養(yǎng)，張曉雅由趙雪撫養(yǎng)。

張建國與李秀琴有一處祖宅（涉案宅基地），院內(nèi)原有北房6間系張建國父母建造，2010年李秀琴獨自出資新建房屋若干。2022年，張建國的兄弟姐妹簽署贈與協(xié)議，自愿放棄對祖宅原有房屋的繼承權(quán)，涉案宅基地及房屋確權(quán)歸李秀琴所有。

2022年，涉案宅基地因重點項目建設(shè)面臨搬遷騰退，為最大化拆遷利益，李秀琴將該院落分為三戶（李秀琴、張博文、張秀敏）辦理搬遷手續(xù)，三人分別與搬遷騰退部門簽訂《住宅房屋搬遷騰退安置補償協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，涉案宅基地共取得504.46平方米安置房指標(biāo)，李秀琴選購一號房屋、二號房屋、三號房屋三套安置房，張秀敏選購四號房屋一套安置房，均與甲公司簽訂《定向安置房買賣合同》。

搬遷前，李秀琴、張秀敏、張博文簽訂協(xié)議書，約定分戶僅為方便拆遷，所有拆遷房屋及相關(guān)利益均歸李秀琴所有，與張博文、張秀敏無關(guān)。后張曉雅（由趙雪代理）作為涉案宅基地農(nóng)業(yè)戶籍在冊人員，主張自己系合法被安置人，應(yīng)享有50平方米安置房指標(biāo)及相應(yīng)一次性指標(biāo)補償款等房屋相關(guān)拆遷利益，訴至法院，請求判令李秀琴、張秀敏、張博文支付相應(yīng)拆遷補償款。

被告李秀琴、張秀敏答辯稱，張曉雅系未成年人，未滿18周歲，不符合享受拆遷利益的條件，且涉案宅基地及房屋系李秀琴個人財產(chǎn)，拆遷安置房指標(biāo)按宅基地確權(quán)面積確定，與張曉雅無關(guān)；三人簽訂的協(xié)議明確拆遷利益歸李秀琴所有，張曉雅無權(quán)主張，請求駁回其訴訟請求。

被告張博文、張曉桐答辯稱，同意李秀琴、張秀敏的答辯意見，張曉雅未滿18周歲，不滿足分戶條件，不應(yīng)享受安置房指標(biāo)及相關(guān)拆遷利益。

庭審中查明，涉案宅基地搬遷騰退前，農(nóng)業(yè)戶籍在冊人員為李秀琴、張博文、張秀敏、張曉桐、張曉雅五人；根據(jù)《搬遷補償方案》，被安置人員需同時滿足“戶籍在被搬遷院落、系被搬遷人直系血親、本村集體經(jīng)濟組織成員”三個條件，張曉雅符合上述全部條件；安置指標(biāo)可選擇“按人均50平方米”或“按宅基地確權(quán)面積”確定，涉案宅基地選擇按宅基地確權(quán)面積確定指標(biāo)，超出334平方米的部分按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性指標(biāo)補償款；李秀琴、張秀敏、張博文簽訂的協(xié)議，未經(jīng)張曉雅法定代理人同意，侵害了張曉雅的合法權(quán)益。

裁判結(jié)果

被告李秀琴、張秀敏、張博文于本判決生效后三十日內(nèi)，給付原告張曉雅拆遷房屋相關(guān)補償款1439757元（含宅基地區(qū)位補償款、一次性指標(biāo)補償款對應(yīng)份額）；

該判決核心意義在于：明確未成年只要符合被安置人認(rèn)定條件，即享有拆遷安置房相關(guān)權(quán)益，未滿18周歲并非排除其權(quán)益的理由；親屬內(nèi)部簽訂的拆遷利益分配協(xié)議，若侵害未成年被安置人合法權(quán)益，相應(yīng)條款無效；宅基地拆遷安置房指標(biāo)及一次性指標(biāo)補償款的分割，需兼顧房屋產(chǎn)權(quán)貢獻與戶內(nèi)成員平等享有的宅基地使用權(quán)，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)援引法律規(guī)定、鎖定核心證據(jù)的優(yōu)勢，為未成年被安置人維權(quán)提供典型參考。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭議焦點為：張曉雅是否為合法被安置人、是否享有拆遷房屋相關(guān)權(quán)益；李秀琴、張秀敏、張博文簽訂的協(xié)議是否有效；張曉雅應(yīng)分得的安置房相關(guān)補償款如何確定。結(jié)合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下（重點聚焦房屋部分）：

第一，張曉雅系合法被安置人，依法享有拆遷房屋相關(guān)權(quán)益。根據(jù)《搬遷補償方案》，被安置人員需同時滿足戶籍在被搬遷院落、系被搬遷人直系血親、本村集體經(jīng)濟組織成員三個條件。本案中，張曉雅的戶籍在涉案宅基地，系被搬遷人李秀琴的孫女、張博文的女兒，屬于直系血親，且系本村農(nóng)業(yè)戶籍成員，完全符合被安置人認(rèn)定條件，其享有相應(yīng)的拆遷安置房指標(biāo)及相關(guān)補償權(quán)益，未滿18周歲不影響其被安置人資格，被告關(guān)于“未成年無權(quán)享受拆遷利益”的抗辯無事實及法律依據(jù)。

第二，親屬內(nèi)部協(xié)議侵害未成年權(quán)益，相應(yīng)條款無效。李秀琴、張秀敏、張博文簽訂的協(xié)議，約定所有拆遷利益歸李秀琴所有，該約定系三人對自身財產(chǎn)權(quán)益的處分，但張博文僅有權(quán)處分自己的份額，無權(quán)處分其女張曉雅應(yīng)享有的拆遷權(quán)益，該協(xié)議未經(jīng)張曉雅法定代理人同意，侵害了未成年的合法財產(chǎn)權(quán)益，相應(yīng)處分條款無效，不能以此否定張曉雅的權(quán)益主張。

第三，張曉雅應(yīng)分得的房屋相關(guān)補償款認(rèn)定。一是宅基地區(qū)位補償款，宅基地使用權(quán)依附于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格，涉案宅基地在冊農(nóng)業(yè)戶籍人員共五人，該款項應(yīng)由五人共同享有，張曉雅分得五分之一份額；二是安置房指標(biāo)及一次性指標(biāo)補償款，涉案宅基地按宅基地確權(quán)面積確定安置房指標(biāo)504.46平方米，其中由房屋建筑面積置換的部分歸房屋產(chǎn)權(quán)人李秀琴所有，剩余由宅基地擬制而來的指標(biāo)部分，由五名在冊成員平均分割；結(jié)合《搬遷補償方案》，兼顧公平原則，張曉雅應(yīng)享有50平方米安置房指標(biāo)，對應(yīng)一次性指標(biāo)補償款按標(biāo)準(zhǔn)計算，綜上，張曉雅應(yīng)得補償款共計1439757元。

勝訴辦案心得（勝訴方律師視角）

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“未成年被安置人拆遷權(quán)益、安置房指標(biāo)分割、親屬內(nèi)部協(xié)議效力”等高頻拆遷房產(chǎn)糾紛場景，總結(jié)核心勝訴要點、實務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險提示，為被安置人提供參考。

精準(zhǔn)認(rèn)定被安置人資格，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵是，明確未成年并非被排除在拆遷安置權(quán)益之外的主體，只要符合《搬遷補償方案》規(guī)定的被安置人條件，即享有相應(yīng)的安置房指標(biāo)及補償權(quán)益。專業(yè)律師可精準(zhǔn)解讀拆遷政策，梳理戶籍、親屬關(guān)系等核心證據(jù)，明確當(dāng)事人的被安置人資格，破解對方無理抗辯。

否定無效協(xié)議條款，維護未成年合法權(quán)益。針對親屬內(nèi)部簽訂的、侵害未成年權(quán)益的拆遷利益分配協(xié)議，我們重點主張“監(jiān)護人無權(quán)處分未成年財產(chǎn)”“協(xié)議侵害第三人權(quán)益條款無效”，結(jié)合贈與協(xié)議、戶籍證明等證據(jù)，成功讓法院認(rèn)定協(xié)議相關(guān)條款無效，為當(dāng)事人追回權(quán)益。律師可精準(zhǔn)援引民法典關(guān)于監(jiān)護職責(zé)、合同效力的規(guī)定，破解親屬內(nèi)部協(xié)議的不合理限制。

精準(zhǔn)分割安置房指標(biāo)及補償款，兼顧公平與產(chǎn)權(quán)貢獻。拆遷安置房指標(biāo)的分割需區(qū)分“建筑面積置換部分”與“宅基地擬制部分”，前者歸房屋產(chǎn)權(quán)人所有，后者由戶內(nèi)成員平等享有；一次性指標(biāo)補償款作為安置房指標(biāo)的延伸利益，應(yīng)按成員享有的指標(biāo)份額分割。房地產(chǎn)律師可結(jié)合拆遷政策，精準(zhǔn)計算當(dāng)事人應(yīng)得份額，確保補償款主張有依據(jù)、獲支持。

核心風(fēng)險提示與維權(quán)建議。未成年被安置人拆遷權(quán)益糾紛需重點防范三大風(fēng)險：一是親屬為最大化拆遷利益，簽訂內(nèi)部協(xié)議獨占利益，侵害未成年權(quán)益；二是混淆“分戶條件”與“被安置人資格”，誤認(rèn)為未成年不滿足分戶條件即無權(quán)享受安置權(quán)益；三是未留存戶籍證明、拆遷政策文件、親屬溝通記錄等證據(jù)，遭遇糾紛時無據(jù)可依。建議：1. 作為未成年被安置人的法定代理人，應(yīng)及時關(guān)注拆遷進展，明確未成年人的安置權(quán)益，避免親屬協(xié)議侵害其利益；2. 留存戶籍證明、親屬關(guān)系證明、拆遷補償方案、安置房買賣合同等核心證據(jù)，為維權(quán)提供支撐；3. 重點關(guān)注拆遷安置指標(biāo)的分割規(guī)則，明確未成年人應(yīng)享有的份額，確保權(quán)益不被侵占。

最后，若您正面臨未成年被安置人拆遷權(quán)益糾紛、安置房指標(biāo)分割爭議等問題，切勿盲目協(xié)商或應(yīng)訴。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您解讀拆遷政策、梳理核心證據(jù)、精準(zhǔn)主張權(quán)益，幫您成功為未成年鎖定拆遷房屋相關(guān)利益。本律師團隊專注于宅基地拆遷安置房糾紛、拆遷協(xié)議爭議多年，擁有豐富的勝訴案例及實務(wù)經(jīng)驗，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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