出租率翻了近6倍！黃浦這棟08年的商辦樓憑什么“逆襲”？

當科技創新的浪潮涌向中心城區，當存量商辦樓宇亟待破局新生，近三年來，黃浦區中港匯·黃浦項目以業主自主實施、政企協同聯動的模式，在打浦路15號這片熱土上，完成了從低效閑置樓宇到垂直型生命科學產業綜合體的華麗蛻變。

這場以載體提質為基、產業生態共建為魂的更新實踐，不僅讓老樓宇重煥溫暖生機，更以堅實有力的發展實績，為中心城區城市更新與科創產業培育，寫下了可感、可學、可復制的生動答案。

中港匯·黃浦，2008年竣工投用，總建筑面積近10萬平方米，其中地下建筑面積逾1.3萬平方米，地處打浦橋街道，毗鄰瑞金醫院、紅房子醫院、上海第九人民醫院等多家知名三甲醫院，坐擁得天獨厚的生命健康產業區位優勢。但更新前，項目因硬件設施老化、配套業態落后、定位模糊陷入發展瓶頸，優質樓層大量閑置，物業出租率僅14%。2020年，滬港聯合集團接管項目，創新“產權方主導+小業主協同”機制，由斯格威大酒店全額承擔改造成本，小業主無需出資即可共享資產增值、租金提升紅利，有效打破多產權樓宇更新協調壁壘，保障更新全流程高效推進，后更與廣慈—思南國家轉化醫學創新產業園區深度聯動。

在廣慈—思南國家轉化醫學創新產業園區的輻射帶動下，項目主動對接園區發展戰略，將自身定位為園區重要的空間延伸與功能補充。通過與區屬國企深度合作，以入股參與園區建設、共建共享研發公共服務平臺（包括共享實驗室、生物醫學轉化成果展示中心、創新企業孵化中心等）等方式，實現了與園區核心區域的一體化產業導入和功能布局。2023年項目全新運營，這片黃金地段在廣慈—思南園區的賦能下，重煥勃勃生機。

作為業主自主更新的標桿，項目以企業擔當破解更新難題，實現全流程自主可控。針對24戶小業主持有剩余產權的情況，項目創新“產權方主導+小業主協同”機制，由斯格威大酒店全額承擔改造成本，小業主無需出資即可共享資產增值、租金提升紅利，有效打破多產權樓宇更新協調壁壘，保障更新全流程高效推進。

在載體提質上，項目緊扣生命科學產業需求精準升級：將 47—52層高區原酒店會議、宴會區域改造為高品質專業辦公用房；實施數智化節能改造，斬獲LEED金級和WELL雙認證，打造綠色健康辦公環境；更新裙房外立面，實現建筑顏值與質感雙提升，讓十余載樓宇完成硬件煥新。

政企協同聯動為項目轉型注入核心動力，實現載體更新與產業生態同頻共振。更新改造后，黃浦區為項目提供了全方位政策支持與暖心服務。產業層面，出臺企業升級、研發扶持、人才引進等多維政策，明確支持樓宇業態調整，指導用好業態兼容轉換政策，支持土地使用權續期，為企業發展筑牢長期穩定根基；資源對接上，牽線推動項目與廣慈思南國家轉化醫學創新產業園區深度聯動，通過入股園區建設、共建共享實驗室，實現與園區一體化產業布局，成為園區重要的空間延伸與功能補充。

營商服務上，黃浦區投促辦、樓宇聯盟、浦發黃浦支行簽訂政銀企三方協議，搭建專業招商招租平臺；將“一網通辦”“一口受理”服務延伸至樓宇，實現企業審批、工商注冊、法律咨詢、融資支持等一站式服務，為重點企業配送 “服務包”；打浦橋街道依托“橋”首未來服務品牌，舉辦營商沙龍、午間音樂會等活動，高效協同解決企業訴求，增強生物醫藥人才的歸屬感與幸福感。

依托滬港聯合集團資源優勢，項目構建“本地園區支撐+國際資源導入”雙重優勢，深化產業生態共建。通過滬港聯動，項目共享香港科學園28所世界級研發實驗室及產業鏈、人才、融資配套服務，實現滬港資源互通，極大提升對前沿創新企業的吸引力，沛嘉醫療、泰德、萬物硅基等一批優質醫療和生命科學企業紛紛入駐。

如今，中港匯·黃浦已成功轉型為以醫學專業辦公為核心，配套五星級鉑爾曼酒店及高端商業服務的垂直型生命科學產業綜合體，項目出租率更從14%躍升至80%以上，實現資產價值與運營收益雙重躍升。

這場更新實踐的價值遠不止于經濟效益，更在社會效益上彰顯標桿意義。項目在單一建筑體內構建起研發辦公、專業服務、高端配套的完整垂直產業鏈生態，打破傳統商務樓宇功能單一局限，為高經濟密度中心城區發展都市型科創產業提供可操作的空間模型。

從低效閑置到活力迸發，從傳統商辦到科創地標，中港匯·黃浦的蛻變，是企業主體擔當與政府精準服務同頻共振的成果。其“自主更新、精準定位、垂直生態”的模式，為上海乃至全國存量商辦樓宇轉型升級提供了可借鑒的路徑，讓城市更新既有溫度又有力量，為中心城區產業升級與科創發展注入源源不斷的動能。

記者 / 王月華

編輯 / 李伽缽

圖片 / 區城市更新推進辦

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