奧園被判限期退場

近日，佛山獅山君湖天下花園奧園物業(yè)上訴被駁回、被判限期退場。

事件核心判決結(jié)果

2026年2月28日，佛山市南海區(qū)人民法院就君湖天下花園物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出一審判決。法院駁回了原告奧園智慧生活服務(wù)（廣州）集團(tuán)有限公司南海分公司的全部訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)被告君湖天下花園業(yè)主委員會(huì)此前向奧園物業(yè)發(fā)出的退場通知合法有效。該判決意味著奧園物業(yè)必須依法退出其已服務(wù)約十二年的該小區(qū)。

小區(qū)基本情況與矛盾起源

君湖天下花園（又名奧園·公園一號(hào)）位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)，是一個(gè)擁有約2000戶業(yè)主的大型社區(qū)。奧園物業(yè)自2014年交樓起作為前期物業(yè)提供服務(wù)。矛盾的積累主要源于業(yè)主對(duì)公共收益不透明和服務(wù)質(zhì)量下降的長期不滿。自2023年7月小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)公開指出物業(yè)存在數(shù)十項(xiàng)服務(wù)不達(dá)標(biāo)問題，并多次要求其公示公共收益賬目但未獲回應(yīng)，導(dǎo)致雙方關(guān)系持續(xù)惡化。

業(yè)主大會(huì)表決與法律程序

2025年4月至5月，君湖天下花園依法召開了業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的去留等關(guān)鍵議題進(jìn)行表決。表決結(jié)果具有決定性：參與表決的業(yè)主人數(shù)和面積均遠(yuǎn)超法定三分之二門檻。其中，關(guān)于“是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司（奧園物業(yè)）”的議題，僅有26.50%的同意人數(shù)占比和25.43%的同意面積占比，不同意續(xù)聘的比例高達(dá)70.32%，明確達(dá)到了法定要求。

根據(jù)這一表決結(jié)果，業(yè)主大會(huì)同時(shí)授權(quán)業(yè)委會(huì)通過公開招標(biāo)選聘新物業(yè)。2025年9月，廣東宏德科技物業(yè)有限公司在佛山市公共資源交易平臺(tái)中標(biāo)，并于10月與業(yè)委會(huì)正式簽約。隨后，業(yè)委會(huì)于2025年10月18日正式發(fā)函，要求奧園物業(yè)在11月3日前辦理退場交接，但遭奧園物業(yè)拒收和拒絕。

行政干預(yù)與法律訴訟

在奧園物業(yè)拒絕退場后，地方主管部門多次介入。佛山市南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局于2025年12月24日向奧園物業(yè)發(fā)出《責(zé)令改正違法行為的通知書》，要求其限期退出，但奧園物業(yè)仍未執(zhí)行。

與此同時(shí)，奧園物業(yè)于2025年11月向南海區(qū)人民法院提起訴訟，其核心論點(diǎn)包括：業(yè)主大會(huì)只表決了“不續(xù)聘”而非“解聘”；業(yè)委會(huì)無權(quán)通過招標(biāo)選聘新物業(yè)；以及業(yè)委會(huì)委員人數(shù)不足導(dǎo)致其行為無效等。

法院判決理由與結(jié)果

法院經(jīng)審理，對(duì)奧園物業(yè)的訴求逐一駁回，并明確了以下關(guān)鍵法律認(rèn)定：

1. 不續(xù)聘即解聘：業(yè)主大會(huì)作出的“不續(xù)聘”決議合法有效，其法律效果就是解聘現(xiàn)有物業(yè)。選聘新物業(yè)是另一獨(dú)立程序，其結(jié)果不影響不續(xù)聘決議的效力。

2. 業(yè)委會(huì)行為合法：業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依據(jù)有效決議發(fā)出退場通知，行為合法有效。

3. 缺員不影響履職：業(yè)委會(huì)個(gè)別委員缺額，不影響其余委員執(zhí)行業(yè)主大會(huì)已作出決議的效力。

因此，法院于2026年2月28日判決奧園物業(yè)敗訴，要求其依法退場。

判決后的復(fù)雜局面

盡管獲得生效判決，但截至2026年3月，奧園物業(yè)仍未實(shí)際退場。小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了不同聲音，部分業(yè)主聯(lián)名反對(duì)新物業(yè)進(jìn)場，并試圖推動(dòng)重新召開業(yè)主大會(huì)。對(duì)此，業(yè)委會(huì)依據(jù)《議事規(guī)則》予以拒絕，指出同一事項(xiàng)在決議后一年內(nèi)不得再次表決。

奧園物業(yè)在其他項(xiàng)目的類似問題

此案并非孤例。奧園物業(yè)在佛山、廣州的多個(gè)項(xiàng)目，如佛山千燈湖奧園1號(hào)和廣州增城奧園城市天地，也面臨業(yè)委會(huì)追索公共收益或因公共收益公示問題被行政主管部門立案調(diào)查的類似糾紛，反映出其在管項(xiàng)目普遍存在的信任危機(jī)和管理問題。

法律意義與行業(yè)影響

此案具有重要的示范意義：

? 明確了業(yè)主大會(huì)決議的權(quán)威性：司法判決強(qiáng)力支持了業(yè)主通過法定程序?qū)崿F(xiàn)的集體意志。

? 厘清了物業(yè)交接關(guān)鍵法律程序：明確了“不續(xù)聘”決議可直接作為解聘和退場的依據(jù)，無需等待新物業(yè)選定。

? 反映了物業(yè)管理行業(yè)趨勢(shì)：凸顯了業(yè)主維權(quán)意識(shí)提升、業(yè)委會(huì)作用加強(qiáng)以及公共收益透明化成為焦點(diǎn)的行業(yè)新常態(tài)。

目前，若奧園物業(yè)拒不履行判決，業(yè)委會(huì)可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。此案為全國范圍內(nèi)類似物業(yè)交接糾紛提供了明確的法律判例和解決路徑。