華僑城2025年巨虧

華僑城(亞洲)控股有限公司于2026年3月5日發(fā)布業(yè)績預告，預計2025年度權益持有人應占虧損不超過18億元人民幣，與2024年同期約1.7億元的虧損相比，虧損規(guī)模擴大超過9倍。

一、虧損原因深度分析

1. 非經(jīng)常性損益差異

2024年同期，公司通過出售綜合開發(fā)項目股權實現(xiàn)了一次性投資收益，這部分收益有效對沖了當期經(jīng)營壓力，收窄了虧損幅度。而2025年度未發(fā)生具有類似影響的股權出售交易，導致缺少了非經(jīng)常性收益的業(yè)績緩沖。

2. 資產(chǎn)減值計提與投資損失

為增強流動性、優(yōu)化資源配置，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，對部分綜合開發(fā)項目的存貨及在建工程計提了減值損失，同時對部分合營公司的投資確認了投資損失并計提了減值準備。這一系列基于會計審慎性原則的處理，成為當期虧損擴大的核心誘因。

公司董事會強調(diào)，基于對2025年度未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評估，上述會計處理事項不會對公司的現(xiàn)金流狀況產(chǎn)生重大影響。

二、公司業(yè)務結構與經(jīng)營狀況

華僑城(亞洲)是華僑城集團旗下的港股上市公司，于2005年11月2日在香港聯(lián)交所主板上市。公司主要業(yè)務包括三大板塊：

1. 綜合開發(fā)業(yè)務：重點布局長三角+粵港澳大灣區(qū)核心都市圈，在合肥、重慶、中山、西安等地持有綜合開發(fā)項目。截至2025年6月末，全口徑土地儲備共84.85萬平方米。

2. 股權投資及基金業(yè)務：圍繞醫(yī)療健康、高新科技、影視傳媒、金融服務、新能源汽車等領域開展投資。截至2025年上半年，旗下共有8支基金，管理及參股基金規(guī)模41.72億元。

3. 融資租賃業(yè)務：通過華僑城融資租賃公司開展文旅設備等相關設備設施的融資租賃業(yè)務。

2025年上半年，公司實現(xiàn)經(jīng)營收入約2.61億元，較去年同期下降56.4%，主要原因是去年同期包含了上海置地項目的收入。權益持有人應占虧損約1.91億元，較去年同期減虧約0.30億元。

三、行業(yè)背景與集團整體情況

行業(yè)深度調(diào)整期

2025年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整與存量風險出清的周期之中。全國商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%。在此背景下，多家上市房企基于會計審慎性原則，針對存量開發(fā)項目計提資產(chǎn)減值已成為行業(yè)普遍操作。

截至2026年2月，已有77家A股上市房企發(fā)布2025年業(yè)績預告，其中57家預計虧損，占比達到74%，合計預虧損額約2082-2094億元。萬科以預計820億元的虧損額刷新A股房企虧損紀錄。

華僑城集團整體業(yè)績

作為母公司，深圳華僑城股份有限公司（華僑城A，000069.SZ）預計2025年凈利潤虧損130-155億元，較2024年的86.62億元進一步擴大。這已是華僑城A連續(xù)第四年虧損，2022-2024年分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元。

華僑城A的虧損主要源于地產(chǎn)業(yè)務收入結轉金額和毛利率下降，以及為"促回款"在第四季度加大資產(chǎn)轉讓力度，部分交易形成虧損。值得注意的是，2024年華僑城A文旅板塊毛利率已連續(xù)多年下滑，從2021年的32.36%降至2024年的14.34%。

四、存貨管理與資產(chǎn)質(zhì)量

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2025年上半年50家典型房企的存貨跌價比為4.67%，較年初增長0.25個百分點，存貨減值壓力仍處相對高位。其中民營房企存貨跌價比最高，達到13.12%。

華僑城(亞洲)的減值計提正是行業(yè)趨勢的體現(xiàn)。通過集中計提減值，公司旨在夯實資產(chǎn)質(zhì)量，厘清資產(chǎn)負債結構，為后續(xù)經(jīng)營輕裝上陣奠定基礎。這種"卸包袱"的做法在行業(yè)調(diào)整期具有普遍性，如萬科計提超500億元，綠地控股計提超過120億元。

五、2026年經(jīng)營策略與展望

面對持續(xù)的市場挑戰(zhàn)，華僑城(亞洲)明確了2026年的經(jīng)營主線：繼續(xù)以"去庫存、盤資產(chǎn)、防風險"為核心，加快存量開發(fā)項目的去化節(jié)奏與資金回籠效率，持續(xù)強化全鏈條、全周期的現(xiàn)金流管控，扎實推進全維度的降本增效工作，同時進一步加大全流程的風險防控力度。

具體措施包括：

1. 銷售去化：緊抓政策窗口，將銷售去化置于首要任務。2025年上半年，公司全口徑銷售金額為5.35億元，同比增長29.5%；權益口徑銷售金額約2.51億元，同比增長約76.8%。

2. 資產(chǎn)盤活：通過精細化運營與戰(zhàn)略性資產(chǎn)處置，優(yōu)化現(xiàn)金流，為中長期轉型發(fā)展奠定基礎。

3. 基金退出：在注冊制改革深化背景下把握退出窗口，通過IPO、并購重組等多元化路徑實現(xiàn)投資退出。

六、政策環(huán)境與市場機遇

2026年住建部定調(diào)的樓市政策從"止跌回穩(wěn)"升級為"著力穩(wěn)定"，并明確了"因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給"的九字方針。這對華僑城(亞洲)具有積極意義：

1. 去庫存支持：政策推動地方政府或國企收購存量商品房作為保障房，為公司快速回籠資金、降低負債提供了操作通道。

2. 城市更新機遇：為公司在深圳等核心城市的土地資產(chǎn)重估打開了空間。

3. 融資支持：作為央企背景的開發(fā)商，在獲取合理融資支持、維持現(xiàn)金流安全方面具有相對優(yōu)勢。

七、現(xiàn)金流與債務狀況

截至2025年6月30日，華僑城(亞洲)總資產(chǎn)約115.28億元，較2024年末下降約0.6%；權益總額約10.66億元，較2024年末下降約10.9%。公司流動比率約為1.41，較2024年末上升0.02點。

華僑城A方面，截至2024年末有息負債總額1304億元，其中中長期借款占比69%，平均融資成本為3.62%。公司存量債券余額為37億元，將從2026年開始陸續(xù)到期，計劃通過確保公開市場融資渠道暢通并在適當時機發(fā)行新債券實現(xiàn)接續(xù)。

總結

華僑城(亞洲)2025年的巨虧是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的縮影，反映了行業(yè)系統(tǒng)性風險釋放的過程。雖然賬面虧損大幅擴大，但主要源于非現(xiàn)金的資產(chǎn)減值計提，對實際現(xiàn)金流影響有限。公司通過集中計提減值，實質(zhì)上是主動"卸下包袱"，為后續(xù)輕裝上陣創(chuàng)造條件。

在央企背景支撐下，華僑城(亞洲)相比民營房企具有更強的抗風險能力和融資優(yōu)勢。隨著2026年"去庫存、盤資產(chǎn)、防風險"戰(zhàn)略的深入推進，以及政策環(huán)境對存量資產(chǎn)盤活的支持，公司有望在行業(yè)筑底過程中率先實現(xiàn)經(jīng)營改善。然而，房地產(chǎn)市場的全面復蘇仍需時間，公司仍需面對銷售去化壓力、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化和現(xiàn)金流管理等多重挑戰(zhàn)。