專項(xiàng)債收儲(chǔ)華僑城存量地：華僑城，又賠了8個(gè)億

3月3日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于合肥市市本級(jí)2026年收回收購存量閑置土地項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券擬收回收購價(jià)格的公示》，明確擬使用地方政府專項(xiàng)債券，收回收購華僑城位于經(jīng)開區(qū)的三宗國(guó)有建設(shè)用地。這則公示看似是一次常規(guī)的土地收儲(chǔ)操作，背后卻折射出房企經(jīng)營(yíng)困境與房地產(chǎn)行業(yè)去產(chǎn)能的深層邏輯，而華僑城的遭遇，正是當(dāng)前部分房企生存狀態(tài)的真實(shí)縮影。

此次擬被收購的三宗土地，是華僑城在2021年拍得的核心資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的拍入總價(jià)約252184.5萬元。然而短短五年時(shí)間，這三宗土地的市場(chǎng)價(jià)值已大幅縮水：評(píng)估價(jià)僅為210437.5萬元，而最終回購價(jià)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上再打82折，定格在172500萬元。這意味著，僅這三宗土地，華僑城就賬面虧損約7.97億元，回購價(jià)僅為當(dāng)年購入價(jià)的68折，相當(dāng)于五年時(shí)間虧掉了近三成成本。

值得注意的是，這并非合肥首次計(jì)劃收儲(chǔ)華僑城的這三宗存量地。早在2025年4月9日，合肥市自規(guī)局發(fā)布的2025年第一批擬收回收購國(guó)有建設(shè)用地名單中，這三宗土地就已赫然在列。兩次公示的背后，一方面是華僑城急于剝離存量資產(chǎn)、緩解資金壓力的迫切需求，另一方面則是地方政府借助專項(xiàng)債化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、盤活閑置土地的政策落地。

華僑城的困境，從其近期發(fā)布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)中可見一斑。1月30日，華僑城披露2025年業(yè)績(jī)預(yù)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損130-155億元，扣非后凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損132-157億元，這一虧損額度在A股地產(chǎn)上市公司中能躋身前十。回顧過往三年，華僑城的經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)低迷，2022年至2024年，其凈利潤(rùn)分別為-126.67億元、-84.53億元和-97.21億元，四年累計(jì)虧損已超400億元，持續(xù)的巨虧讓企業(yè)陷入了艱難的經(jīng)營(yíng)困境。

銷售端的表現(xiàn)則進(jìn)一步加劇了華僑城的壓力。2月24日，華僑城發(fā)布的2026年1月份主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況顯示，當(dāng)月合同銷售面積僅4.5萬平米，同比減少45%；合同銷售金額5.9億元，同比減少53%。即便考慮到春節(jié)錯(cuò)峰因素——2025年春節(jié)在1月，2026年春節(jié)在2月，這樣的銷售數(shù)據(jù)依然堪稱“開門黑”，反映出市場(chǎng)對(duì)華僑城項(xiàng)目的接受度持續(xù)下滑，企業(yè)資金回籠能力進(jìn)一步減弱。

如果說華僑城的巨虧是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)與行業(yè)周期共振的結(jié)果，那么合肥用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量地，則是政策層面化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要實(shí)踐。當(dāng)前，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求平衡，生產(chǎn)端主要依靠?jī)纱蠊ぞ撸阂皇强卦隽浚ㄟ^將容積率從3.5調(diào)低至2.0等方式，從源頭減少新房供給；二是控土地，一方面減少新出讓土地規(guī)模，另一方面收儲(chǔ)存量閑置土地，降低市場(chǎng)供給壓力。

這一政策方向的明確，始于2025年3月。當(dāng)時(shí)，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，細(xì)化了資金使用主體、專項(xiàng)債審核流程、資金和收益平衡機(jī)制等落地實(shí)施方案，正式將土儲(chǔ)專項(xiàng)債定位為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的核心工具。自此，各地開始批量推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地工作，形成了規(guī)模化的去庫存、化風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢(shì)。

中指院年初發(fā)布的專項(xiàng)債土儲(chǔ)報(bào)告，更直觀地展現(xiàn)了這一工作的推進(jìn)力度。報(bào)告顯示，2025年全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超5500宗，總用地面積近3億平方米，總金額超7500億元；若按平均容積率2計(jì)算，這些土地有望為市場(chǎng)去化約6億平方米庫存，有效緩解了市場(chǎng)供給過剩的壓力。

更值得關(guān)注的是收儲(chǔ)土地的主體結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，擬收儲(chǔ)的土地中，絕大多數(shù)屬于地方國(guó)企，宗數(shù)占比約85%，民企占比僅約13%；收儲(chǔ)面積中，地方國(guó)企占比80%，民企占比約16%；收儲(chǔ)金額中，地方國(guó)企占比近88%，民企占比僅約10%。這組數(shù)據(jù)清晰地表明，在專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作中，地方國(guó)企憑借“嫡系”優(yōu)勢(shì)，獲得了更多的資產(chǎn)處置機(jī)會(huì)，而民企則面臨著更嚴(yán)峻的存量資產(chǎn)盤活難題。

華僑城作為國(guó)資背景房企，能夠兩次被納入合肥專項(xiàng)債收儲(chǔ)名單，正是這種優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。對(duì)于華僑城而言，雖然此次收儲(chǔ)面臨大額虧損，但相當(dāng)于一次性出清了高價(jià)拿地的歷史包袱，同時(shí)通過回購資金回籠，緩解了資金鏈壓力。而從行業(yè)層面來看，此次收儲(chǔ)更是一個(gè)重要樣本：評(píng)估價(jià)與回購價(jià)的雙重折價(jià)，或許更接近當(dāng)前土地的真實(shí)公允價(jià)值，標(biāo)志著2021年以來的高地價(jià)時(shí)代正式落幕，土地價(jià)格開始回歸理性。

從華僑城的巨虧到專項(xiàng)債的批量收儲(chǔ)，我們可以清晰地看到房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型邏輯：高價(jià)地遺留包袱正在逐步出清，房企正在經(jīng)歷殘酷的優(yōu)勝劣汰，而政策層面則通過溫和、可控的方式推進(jìn)供給側(cè)改革，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于華僑城而言，擺脫歷史包袱后能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)反轉(zhuǎn)，仍有待觀察；但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量地的模式，正在為行業(yè)去產(chǎn)能、促平衡提供一條可行路徑，推動(dòng)行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展軌道。