凈利潤下滑、經(jīng)營現(xiàn)金流轉負，2025年貝殼怎么了

北京時間2026年3月16日，貝殼控股發(fā)布2025年Q4及全年業(yè)績公告。從最表層的數(shù)字看，這份財報尚在可接受的范圍內：全年凈收入946億元，同比增長1.2%，收入端基本守住；凈利潤29.91億元，同比下滑26.7%；經(jīng)調整凈利潤50.17億元，同比下滑30.4%；經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出3.76億元，而2024年同期這一數(shù)字是凈流入94.47億元。

凈利潤下降，在周期型行業(yè)里不算罕見。但經(jīng)營現(xiàn)金流從凈流入近百億，一年之內轉為凈流出，這個變化的幅度值得認真審視。凈利潤與經(jīng)營現(xiàn)金流之間近百億的缺口，主要來自應付賬款減少34.4億元、應付雇員薪酬減少19.1億元，以及租賃負債（含流動與非流動部分）合計減少47.38億元。

從財務角度來看，資產(chǎn)負債表上真實發(fā)生的資金流出，與利潤表上的盈利數(shù)字形成了鮮明的背離。

與上述背景并行的，是公司宣布2025年全年綜合股東回報約12億美元，包括9.21億美元的股票回購與約3億美元的末期現(xiàn)金股息，同比提升超9%。慷慨的股東回報與轉負的經(jīng)營現(xiàn)金流入并置在同一份財報里，構成了2025年貝殼最耐人尋味的對照。

而在財報發(fā)布前后，市場上還流傳著另一條線索：貝好家業(yè)務發(fā)展中心總經(jīng)理楊巍離職，伴隨著若干關于業(yè)務線人員調整的傳言。貝殼隨后對裁員說法進行了辟謠——當然辟謠本身也說明傳言已經(jīng)傳出需要被公開回應的烈度。

無論真實情況如何，這一系列人事動態(tài)與財報數(shù)字疊加在一起，共同勾勒出一個處于真實轉型壓力之下的貝殼。

因此想要理解這份財報，《新立場》認為需要從三個維度來拆解：業(yè)務結構的真實變化、薪酬與治理層面的外部審視，以及貝好家這條敘事線的起落。

舊業(yè)務的壓力與新業(yè)務的成色

貝殼的收入結構目前由五條業(yè)務線構成：存量房（二手房）、新房、家裝家居、房屋租賃服務，以及新興業(yè)務及其他。2025年，這五條線的走向分化明顯，讀懂這種分化，是理解整份財報的前提。

存量房業(yè)務是貝殼歷史最久、占比最大的基本盤，也是2025年壓力最集中的一塊。凈收入250億元，同比下降11.3%；鏈家自營門店二手房GTV從2024年的9185億元降至8021億元，降幅12.7%；存量房貢獻利潤率從43.2%滑落至39.3%。

換句話說，貝殼一方面在擴張鏈家門店和經(jīng)紀人規(guī)模，另一方面核心業(yè)務的GTV卻在收縮，人員成本的擴張與收入的收縮形成了剪刀差，直接壓薄了利潤率。這是一個規(guī)模擴張邏輯與收入周期之間的結構性錯位，不會因為市場短期回暖而自動消解。

新房業(yè)務則延續(xù)了行業(yè)性的下行趨勢。全年GTV 8909億元，同比下降8.2%；凈收入306億元，同比下降9.1%。管理層著重強調了貢獻利潤率從24.8%微升至25.0%，并將第四季度貢獻利潤率進一步提升視為效率改善的佐證。不過這一改善主要來自對分傭成本的壓縮——通過更嚴格的項目篩選和銷售資源集中于高質量樓盤，降低了無效分傭。

方向是對的，但從整體體量看，利潤率0.2個百分點的提升，并不足以抵消GTV兩位數(shù)下滑帶來的絕對利潤損失。

另外值得關注的是應收賬款管理，2025年末應收賬款及合同資產(chǎn)信用損失準備為16.12億元，在當前開發(fā)商信用風險仍高的背景下，這條線的風險管理質量直接影響貝殼的真實盈利能力。

家裝家居是2025年財報里一個進展明確但尚未兌現(xiàn)的業(yè)務。凈收入154億元，同比增長4.4%；貢獻利潤率從30.7%升至31.4%，供應鏈集采比例大幅提升，項目經(jīng)理效率顯著改善。

然而財報在描述盈利狀況時用的是“經(jīng)營層面虧損顯著收窄”，而非扭虧為盈。家裝行業(yè)的規(guī)模化盈利極難，天花板不高、施工質量管控成本極高、客單價敏感，貝殼家裝能否真正走出虧損區(qū)間，形成可持續(xù)盈利模型，目前仍需更多季度的數(shù)據(jù)來驗證，而非僅憑利潤率的邊際改善就能下結論。

相對而言，房屋租賃服務是2025年財報里含金量最高的一組數(shù)字。凈收入219億元，同比增長52.8%；貢獻利潤率從5.0%提升至8.6%，實現(xiàn)經(jīng)營層面全年盈利。

這背后有兩個關鍵驅動因素：其一，省心租產(chǎn)品向“輕量化”模式的轉型，在新模式下，業(yè)主保留物業(yè)控制權，貝殼收取代理服務費，從重資產(chǎn)的“二房東”模式向輕資產(chǎn)的管理服務方轉變，有效降低了資產(chǎn)風險；其二，AI技術的嵌入提升了運營效率，在收房、招租、庫存管理等環(huán)節(jié)實現(xiàn)了一定程度的自動化。

租賃業(yè)務的盈利說明貝殼“居住全生命周期服務”的戰(zhàn)略邏輯在局部已經(jīng)跑通。但需要特別注意的一點是，2025年租賃業(yè)務收入確認方式發(fā)生了變化。新模式下，收入按凈服務費確認，而非按總租金流水確認，這使得同比52.8%的增速中，合理推測有可能是部分來源于業(yè)務模式調整后的會計口徑變化，而非完全是實際業(yè)務量的同比增長。

綜合來看，2025年的貝殼，以存量房和新房為主的“交易撮合型”收入占比持續(xù)下降，以租賃和家裝為主的“服務管理型”收入占比上升。這個方向無疑是符合貝殼平臺戰(zhàn)略的長期邏輯，不過轉型期新舊動能之間的錯位，是當期利潤承壓的直接原因，短期內不會消失。

當然還有一個常被忽視的數(shù)字：研發(fā)費用2025年同比增長13%至26億元，是所有費用項目中唯一逆勢增長的一項。AI工具在財報中被高頻提及，這是貝殼在押注的下一張牌。只是押注的回報，目前還寫不進利潤表。

貝好家的后撤與一個未竟的假設

關于彭永東、單一剛的薪酬問題，市場上的討論從未停歇。“彭七億”這個標簽廣為流傳，2024年兩人合計股份薪酬6.81億元的數(shù)字早被反復拆解，相關的股權結構與投票權安排，坊間亦有諸多討論，在此《新立場》就不多贅述。

討論本身的持續(xù)存在，也是一個信號——外界對貝殼治理層的審視從未停止。值得一提的是，就在2025年年報發(fā)布前后，貝殼宣布向公益項目捐贈的消息也適時出現(xiàn)在了公眾視野中。當然，公益行為本身無可厚非；只是在一份凈利潤下滑近三成（26.7%）的財報即將發(fā)布之際，這樣的敘事節(jié)奏，恰好構成了外界解讀這家公司信息管理能力的另一個樣本。

貝好家，或許是一個不錯的切入口。這條業(yè)務線誕生于2023年，定位是以貝殼積累的用戶數(shù)據(jù)為基礎，介入新房開發(fā)前端的拿地研判、產(chǎn)品定位與定價決策，形成所謂C2M（消費者直連制造者）閉環(huán)。

外界對其戰(zhàn)略意圖的主流解讀，是彭永東試圖在開發(fā)商業(yè)務上開辟獨立戰(zhàn)場、走出左暉影子、建立個人標簽。這個判斷未必全對，畢竟貝好家的業(yè)務邏輯與貝殼既有平臺模式之間存在顯著的基因差異，其背后的戰(zhàn)略雄心，僅用“協(xié)同效應”四字似乎難以解釋。

截至2026年3月，貝好家已落地18個合作項目，其中成都貝宸項目網(wǎng)簽率約46.3%，上海貝漣項目首期網(wǎng)簽率約61.8%、二期約16.1%。這些數(shù)字單獨來看，談不上失敗；但關鍵的轉折不在于去化率，而是模式本身已經(jīng)開始根本性收縮。

當然，貝好家的退守，也有其清晰的現(xiàn)實邏輯。2021年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了歷史級別的信用出清：碧桂園、融創(chuàng)、旭輝等規(guī)模房企相繼暴雷，行業(yè)新開工面積持續(xù)下行，開發(fā)商的首要任務從產(chǎn)品迭代變?yōu)榱鲃有源婊睢2M模型所需要的，是一批有意愿、有能力在產(chǎn)品端做主動優(yōu)化的開發(fā)商合作伙伴。

而這個前提，在過去三年間基本處于失效狀態(tài)。時機的錯配，是戰(zhàn)略折戟最常見的原因，有時甚至比方向本身的對錯更具決定性。

但時機之外，還有一個更根本的基因問題。左暉所確立的“難而正確”，指向的是把真實房源這件最基礎的事情做到極致，是在中介行業(yè)的信任荒漠里，靠規(guī)則透明和服務品質一點點建立起平臺的信用基礎，因此這種“難”，是在既有能力核心上的深度耕耘。

而貝好家所指向的開發(fā)決策領域，需要在土地研判、城市規(guī)劃、產(chǎn)品定位等完全不同的專業(yè)維度上建立獨立判斷能力，距離貝殼的歷史能力圈有相當跨度。用左暉的邏輯框架來為貝好家背書，本身就是一種需要被追問的邏輯跳躍：同樣是“難”，并不意味著同樣“正確”。

從財報數(shù)字的角度看，尤為應景。2025年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出3.76億元，而2024年同期凈流入94.47億元，近百億的年內逆轉，意味著貝殼的自由現(xiàn)金流已經(jīng)不再充裕到可以從容支撐高風險、長周期的戰(zhàn)略探索。貝好家的后撤，因此不宜被理解為一次孤立的人事變動或業(yè)務線調整，而更像是資源約束下一次被迫提前的戰(zhàn)略取舍。

從更宏觀的視角看，貝好家反映出的是一個更普遍的平臺型公司的擴張困境：當主業(yè)面臨周期壓力，向鄰近賽道延伸的沖動是自然的，但“數(shù)據(jù)優(yōu)勢可以遷移”這個假設，在實操層面往往面臨遠比預期更高的摩擦成本。亞馬遜從電商到云計算的跨越被反復引用作為成功案例，但它的成功建立在技術基礎設施的底層共性之上；而貝殼從撮合平臺到開發(fā)決策，在能力體系上的跨度要復雜得多。

左暉在世時，貝殼的每一次重大戰(zhàn)略推進背后，都有一套完整的底層邏輯支撐，以及對應的組織能力建設路徑。從鏈家到貝殼，從真房源到ACN合作網(wǎng)絡，每一步都是在既有能力邊界上的延伸。而貝好家所指向的方向，距離貝殼的能力核心要遠得多，當然不是說這個方向一定錯，但它所需要的時間、資源與容錯空間，在當前的周期位置和財務狀態(tài)下，都更加稀缺。

彭永東在2025年年報中寫道：真正能穿越周期的能力，不來自規(guī)模本身，而來自于持續(xù)為消費者創(chuàng)造真實價值的能力。這句話無可挑剔，那么貝殼的真實價值，究竟是為消費者提供更透明、更高效的居住服務，還是在這套價值話語的庇護下，為管理層開辟一塊不受既有平臺邏輯束縛的新戰(zhàn)場？

2025年的財報是一面鏡子。它照出了貝殼在周期壓力下的真實掙扎，也照出了戰(zhàn)略方向在過去幾年間的若干搖擺。鏡子不會說謊，只是有些人選擇不正面去看。

舊業(yè)務的周期壓力不會因為一份財報而消解，新業(yè)務的成色需要連續(xù)幾個季度的盈利數(shù)據(jù)來證明，而貝好家的收縮則意味著一次戰(zhàn)略調整的代價已經(jīng)被計入。在這個節(jié)點，還有三個問題，是2026年貝殼亟需給出答案的。

第一個問題是租賃業(yè)務的盈利質量。52.8%的收入增速固然亮眼，但8.6%的貢獻利潤率仍然偏薄，且收入確認方式的變化（新模式下按凈服務費確認）使得絕對數(shù)字之間的同期可比性打了折扣。尤其在管房源突破70萬套，運營復雜度幾何級上升，精細化管理的邊界在哪里？規(guī)模繼續(xù)擴張的同時，利潤率能否持續(xù)提升，還是會因為運營攤薄而觸頂？

第二個問題是AI投入的商業(yè)化路徑。研發(fā)費用逆勢增長13%至26億元，AI在財報中被多次提及，但均屬于“提升效率”的描述，尚未體現(xiàn)為可量化的收入增量或成本節(jié)約。平臺型公司的AI落地，需要將效率改善最終轉化為傭金率提升、客單價提升或獲客成本降低，任何一條路都不是短期可以完成的。2026年，AI敘事需要開始走向數(shù)字。

第三個問題，也是最核心的問題，是經(jīng)營現(xiàn)金流的修復。如果2026年經(jīng)營現(xiàn)金流能夠重回正值，同時凈利潤企穩(wěn)，則意味著轉型期的陣痛已過，否則股東回報計劃的可持續(xù)性將受到越來越大的質疑。

貝殼是中國房產(chǎn)交易市場上目前最具平臺優(yōu)勢的公司，這一點在2025年沒有發(fā)生本質變化——61139家門店、52.3萬名經(jīng)紀人構成的網(wǎng)絡，依然是這個行業(yè)最重要的基礎設施之一。問題從來不是貝殼會不會倒，而是它能不能在這個需要新敘事的時代，找到一個比“最大的二手房平臺”更有說服力的故事。

這次故事的主角，是彭永東。他從左暉手中接過的，除了一家公司，還有一套經(jīng)營哲學和一種行業(yè)認知。如何在延續(xù)這套認知的同時，走出自己的戰(zhàn)略路徑，是他自接手以來始終沒能解決的命題。

*題圖及文中配圖來源于網(wǎng)絡。