筑底周期下,龍湖集團(tuán)的韌性與轉(zhuǎn)型底氣

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進(jìn)入第五個年頭，行業(yè)格局呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者出清”的鮮明分化態(tài)勢，多數(shù)房企仍面臨去化承壓、利潤收縮、債務(wù)兌付等多重挑戰(zhàn)。此時，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年度全年業(yè)績，交出了一份“陣痛與韌性并存”的財(cái)年答卷。

短期承壓、運(yùn)營及服務(wù)崛起

年報(bào)顯示，龍湖2025年全年?duì)I業(yè)收入973.1億元，同比下降24%，這一降幅基本與行業(yè)整體走勢持平，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點(diǎn)累計(jì)回落超過50%。

值得關(guān)注的是，龍湖的盈利層面呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性差異，毛利下降，歸母凈利保持正向，達(dá)到10.2億元，主要得益于運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定利潤，有效對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損壓力。

龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的逆勢崛起，成為支撐企業(yè)穿越周期的核心底氣。

2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，在總營收中的占比提升至27.5%，創(chuàng)歷史新高，這一板塊不僅實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長，更展現(xiàn)出極強(qiáng)的盈利能力——全年貢獻(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%，顯著高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，成為利潤“壓艙石”。

具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)全年如期新增運(yùn)營13座購物中心。截至2025年底，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營商場達(dá)99座，覆蓋全國25座城市；同時持續(xù)改造升級存量項(xiàng)目、提升消費(fèi)體驗(yàn)、增強(qiáng)客戶粘性，租金收入同比增長4%至112.1億元，營業(yè)額及日均客流均同比增長15%以上，出租率保持97%高位。

截至2025年末，龍湖資產(chǎn)管理在管資產(chǎn)近300億元，與商業(yè)投資航道同為龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊的重要構(gòu)成。2025年，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入141.9億元，其中資產(chǎn)管理收入總額29.8億元。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活不斷拓寬服務(wù)半徑，住宅服務(wù)、商企服務(wù)、龍湖優(yōu)選、塘鵝租售、龍湖美居等業(yè)務(wù)單元協(xié)同發(fā)展，依托數(shù)字科技能力，構(gòu)建高效的智慧空間服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)服務(wù)精準(zhǔn)觸達(dá)，優(yōu)化業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)。

龍湖龍智造作為“智慧營造”的踐行者，依托全周期的開發(fā)管理與品質(zhì)管控體系，以承諾兌現(xiàn)收獲客戶信賴，更在紓困盤活、城市更新等復(fù)雜實(shí)踐中積累了扎實(shí)能力，為合作伙伴提供穩(wěn)定可靠的專業(yè)支持。

龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)下的四個航道，在細(xì)分領(lǐng)域均保持領(lǐng)先身位，延續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，這使得龍湖可以依靠內(nèi)生動力、通過業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動公司發(fā)展，以“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動”的健康模式，持續(xù)踐行高質(zhì)量發(fā)展路徑。

基于此，龍湖在2025年的投資政策顯現(xiàn)出“收縮與擴(kuò)張并行”的特點(diǎn)，一方面，收縮開發(fā)業(yè)務(wù)拿地節(jié)奏，全年僅獲取7幅土地，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)貨值。另一方面，持續(xù)深化運(yùn)營服務(wù)布局，商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)服務(wù)及智慧營造四大航道協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”的閉環(huán)生態(tài)。

大行摩根士丹利表示，龍湖正走在正確的軌道上，正逐步轉(zhuǎn)型為一家專注于運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)運(yùn)營商；同時預(yù)計(jì)龍湖2026-2028年商場租金整體高單位數(shù)復(fù)合增長。龍湖管理層也在業(yè)績會上表示，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)10%以上增長，力爭盡快達(dá)到100億規(guī)模。

“不逾期、不展期、不違約”

2025年，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元，主動去杠桿成效顯著。在手現(xiàn)金高達(dá)292.0億元，現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)達(dá)到1.85倍，遠(yuǎn)高于1倍的安全警戒線，有效保障了企業(yè)的流動性安全。

截至2025年底，龍湖的凈負(fù)債率僅為52.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%，不僅符合行業(yè)監(jiān)管要求，而且顯著高于行業(yè)平均水平。根據(jù)遠(yuǎn)東資信評估的統(tǒng)計(jì)，2025年118家樣本企業(yè)雖被動縮表，但杠桿率不減，均凈負(fù)債率攀升至84.5%，均現(xiàn)金短債比降至1.0的臨界水平。

龍湖的融資成本卻進(jìn)一步降至3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年，銀行融資占比達(dá)89%。極低的融資成本與長期限的債務(wù)結(jié)構(gòu)，極大降低了公司的流動性風(fēng)險與利息支出壓力。

2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，這已是龍湖集團(tuán)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

憑借經(jīng)營性物業(yè)貸增量以及正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，龍湖已安全平穩(wěn)的度過了債務(wù)高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內(nèi)信用債、中債增擔(dān)保債券、境外信用貸款在內(nèi)的債務(wù)共計(jì)220億元。嚴(yán)格恪守“不逾期、不展期、不違約”的承諾，維護(hù)了企業(yè)的信用評級與市場信心，為后續(xù)融資奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

UOB大華繼顯表示，龍湖集團(tuán)已成功度過2025年的債務(wù)償還高峰，2026年龍湖集團(tuán)的境內(nèi)債和境外貸款到期金額環(huán)比大幅減少約70%。在UOB大華繼顯看來，良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流以及獲取經(jīng)營性物業(yè)貸的能力是支撐龍湖平穩(wěn)度過債務(wù)高峰的關(guān)鍵因素。

今年3月底的龍湖集團(tuán)2025年度業(yè)績會上，管理層總結(jié)了龍湖的融資管理三原則：嚴(yán)守信用銀行融資不逾期不展期、公開市場債務(wù)不違約；不斷提高運(yùn)營資產(chǎn)的MPI，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸空間，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)；強(qiáng)化融資和現(xiàn)金管理機(jī)制，建立賬戶級管控體系，提前削峰到期債務(wù)。他表示，龍湖在2025年已成功穿越債務(wù)最高峰，2026年剩余到期債務(wù)約61億元，償債壓力已大幅緩解。