北京凱諾律師事務(wù)所：以租代征合法嗎？被征收人如何維護(hù)權(quán)益？

　　土地征收事關(guān)眾多老百姓的切身利益，因此我國(guó)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等其他相關(guān)的法律法規(guī)中明確規(guī)定，因公共利益需要的，可以征收農(nóng)民老百姓的承包地、宅基地上房屋，但必須要嚴(yán)格按照法定程序落實(shí)具體的征收前置工作，包括發(fā)布土地征收預(yù)公告、補(bǔ)償安置方案，對(duì)征收范圍內(nèi)的土地，開展土地現(xiàn)狀調(diào)查，并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等等。

　　按照法律上規(guī)定的，在完成了前期的征收工作之后，那么征收方還需要依法辦理審批手續(xù)。了解過征收程序的老百姓應(yīng)該都知道，征收農(nóng)民集體土地與征收國(guó)有土地上房屋有著很大的區(qū)別，其中最大的區(qū)別之一就是征收農(nóng)民集體土地時(shí)，需要先將農(nóng)民集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，之后才可以開展具體的征收工作。在未辦理審批手續(xù)的情況下，征收方則不能直接推進(jìn)征收工作，即實(shí)際占用土地開工建設(shè)。

　　不過，由于辦理審批手續(xù)會(huì)比較復(fù)雜，且辦理時(shí)間較長(zhǎng)，因此實(shí)踐過程中，極個(gè)別的征收方為了能盡快推進(jìn)征收工作，卻常常會(huì)以各種方法來規(guī)避審批手續(xù)，其中最常見的就是，在未經(jīng)過被征收人同意的情況下，直接跟村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議，也就是通過“以租代征”的方式來實(shí)現(xiàn)征收目的。那么以租代征是否合法呢？

　　這里凱諾律師可以很明確地告訴大家，以租代征是絕對(duì)不合法的征收行為，按照《土地管理法》中的規(guī)定，因公共利益，確需要征收農(nóng)民集體土地時(shí)，必須要按照第四十四條的規(guī)定，向國(guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府申請(qǐng)征地，也就是征地必須要有征地批復(fù)文件，如果沒有，那么，從原則上來說就是，征收程序就是不合法的，且也侵害了被征收人的合法權(quán)益。

　　眾所周知，土地征收中，若征收方按照法定程序推進(jìn)征收的話，被征收人一般可以拿到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等等。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按征地區(qū)片綜合地價(jià)來確定的，大家可以查看當(dāng)?shù)毓嫉恼鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)，一般有的地方一畝地的補(bǔ)償達(dá)到了七、八萬，甚至更高。

　　但如果土地征收被土地租賃代替的話，那么被征收人可能只會(huì)每年拿到一點(diǎn)的土地租賃費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與土地被征收后的補(bǔ)償相提并論，而且如果以租賃的方式實(shí)際永久性占用土地，那村民沒有了土地，就等于是沒有了收入來源，其以后的生活就成了很大的問題，也就是村民以后的生活恐怕就會(huì)因沒有土地而沒有保障。

　　反之，但倘若能正常地行使征收程序那就不一樣了，土地在征收范圍后，征收方在征收之前需要先保障被征地農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益。其中，社會(huì)保障費(fèi)就是專門為了保障被征地農(nóng)民土地被征收以后的生活而制定的。比如《江蘇省被征地農(nóng)民社會(huì)保障辦法》中的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會(huì)保障，是指國(guó)家依法將農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地征收后，縣級(jí)以上地方人民政府將被征地農(nóng)民安置人員名單中16周歲以上的人員作為社會(huì)保障對(duì)象納入相應(yīng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障體系的行為。

　　也就是說，只要到了一定的年限，那么，被征地農(nóng)民就可以享受到這部分的利益。

　　可如果土地被以租代征，那農(nóng)民以后的生活就沒有任何的保障。因此，有些地方已經(jīng)明確規(guī)定，禁止通過“以租代征”實(shí)施土地征收。除此以外，《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》中也明確規(guī)定，嚴(yán)禁"以租代征"擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　所以，在自家土地被征收以后，廣大被征地農(nóng)民一定要注意審查相關(guān)部門的征收程序是否合法，如若不合法，是以租代征，沒有辦理審批手續(xù)的違法征地，那么被征地農(nóng)民一定要及時(shí)地咨詢專業(yè)律師，及時(shí)地向土地管理法部門舉報(bào)、投訴，要求他們查處村委會(huì)擅自將土地租出的行為，或是要求查處相關(guān)部門違法占地行為，并要求退回通過以租代征形式占用的土地。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，以租代征是違法占地的一種行為，所以在遇到土地征收后，一定要注意征收方的征收行為，審查征收程序是否有落實(shí)到位，是否有辦理審批手續(xù)，如果沒有，土地就被占了，那就屬于未批先占，被征收人可以向上一級(jí)有關(guān)部門投訴、反映，也可以通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。