融資屢次失敗 銷售去化不給力 寶龍地產如何應對償債高峰？

房企資金鏈日益緊張的當下，任何一筆融資都顯得異常重要。

2月28日，港交所官網顯示，寶龍商業房地產投資信托基金（以下簡稱“寶龍房托基金“）于2021年8月27日提交的招股書狀態顯示為“失效”。

無獨有偶，2月22日，上交所公司債項目信息平臺顯示，上海寶龍實業發展（集團）有限公司（以下簡稱“寶龍實業”）20億元ABS項目狀態更新為“終止”。

雖然寶龍對外聲稱，發債終止是因為交易所去年四季度對地產尾款ABS全部停止審核，“無需過度解讀”，但值得注意的是，這已經不是寶龍第一次發債失敗。

2021年10月8日，寶龍實業的公募債券被證監會中止審查；4月20日，寶龍地產旗下杭州濱江寶龍城24.5億ABS終止發行；3月，寶龍實業發行該許可下的第二期債券，原定發行規模不超過20億元公司債，實際發行規模15億元；1月20日，寶龍實業原計劃發行25億元的公司債，最終發行規模僅為10億元。

而在年內，寶龍地產還將面臨著大量債務到期。

債務壓頂、銷售放緩

企業預警通顯示，寶龍地產仍有7只美元債存續，累計余額為20.7億美元。其中有7億美元債將于今年年內到期，今年7月前要還的就有4億。

圖片來源：企業預警通

而寶龍實業作為寶龍地產另一發債主體，共有15只境內債存續，其中“PR寶龍A”、“20寶龍B”、“20寶龍次”三只信貸資產支持證券，“19寶龍02”私募債，“19寶龍MTN002”中期票據共計17.52億元將于今年8月前到期。

圖片來源：企業預警通

用益信托網顯示，寶龍實業2021年4月還通過上海信托發行了一筆規模為4億元的“上信常州寶龍債權投資集合資金信托計劃”，產品期限為12個月；寶龍聯合融信通過陸家嘴信托發行的“佳合86號集合資金信托計劃”，累計募資11億元，也將于年內到期。

寶龍地產2021年半年報顯示，截至報告期末，公司現金及現金等價物為225.15億元，短期借款為206億元，應付賬款及票據為135.8億元，尚無法覆蓋債務。

債務壓力逼近，公司“造血”能力卻堪憂。2021年上半年，公司經營活動產生的現金流量凈額為-52.97億元，投資活動產生的現金流量凈額為-68.83億元，融資活動產生的現金流量凈額為93.67億元。

銷售經營數據顯示，寶龍地產雖然在2021年突破千億，實現1012.27億元銷售額，但是未達到其年初指定的1050億銷售目標。2022年1月，寶龍地產合約銷售額約為47.01億元，合約銷售面積約為29.99萬平方米，分別同比減少約30.5%、31.5%，繼去年來首次出現銷售下滑。

市場對寶龍地產的表現顯然也有顧慮。自2月以來，寶龍地產的美元債價格頻頻出現大幅波動。尤其是在2月中旬，寶龍地產的美元債持續異動，多筆美元債的跌幅更是創下近期新高。

利潤虛高？拿地去化不佳

雖然債務壓力臨近，寶龍地產屬于“綠檔”企業，且2021年上半年獲得盈利大增。

財報數據顯示，截至2021年6月30日，寶龍地產收入約為207.30億元，同比上升20.7%；期內利潤約為50.77億元，同比上升45.3%；歸母凈利潤約為39.08億元，同比上升76.1%。

報告期內，公司凈負債率為77.84%，剔除預收款后的總資產負債率為69.98%，現金比短債為109.29%。

但2021年上半年，寶龍地產少數股東權益為179.95億元，歸母權益為391.6億元，少數股東權益增幅約為歸母權益增幅的2.5倍。相較之下，寶龍地產少數股東損益同比下降7.59%，達到11.5億元，占所有者權益比22.65%。寶龍地產存在擠壓少數股東損益來提高利潤的嫌疑。

而與多數房企相同的是，寶龍地產面臨的債務壓力主要源自其擴張野心。為了實現千億規模，寶龍地產在土地市場上表現活躍。

數據顯示，2018年-2020年間，寶龍地產新增土儲面積分別為573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米。

盡管寶龍管理層在2021年中期業績會上稱，拿地避開集中供地城市，但2021年上半年，公司新增19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區，新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地，

截至報告期末，公司土儲面積約為3780萬平方米。中指院數據顯示，2021年寶龍地產權益拿地金額為152億元。

拿地熱情較高，寶龍地產銷售去化卻并不理想。數據顯示，2011年至2020年間，寶龍地產新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。

寶龍地產甚至還有“消化不了”的時候。公開報道顯示，2021年5月8日，宋都股份在杭州首批集中供地中競得臨政儲出[2021]12號地塊。彼時，寶龍地產方面主動接洽宋都股份希望就該地塊進行合作開發，并簽訂了合作備忘錄。

但寶龍地產方后以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協議，且拒收了宋都股份方寄出的《關于推進天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯系函》，合作方的接連退出導致宋都股份最終不得不放棄地塊。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受媒體采訪時表示，寶龍地產應該是出于該地塊的財務測算指標不達標與企業流動性壓力而放棄與宋都股份合作12號地塊，不過寶龍試圖與宋都合作也表明寶龍不甘心徹底放棄在集中供地的熱點城市拿地的意圖。

2月28日，寶龍地產發布關于2022年到期的利率為3.9%的2億美元優先票據的公告，稱已進一步部分回購本金額為500萬美元的票據。截至2022年2月28日，寶龍地產已部分回購本金總額為1000萬美元的票據，相當于原發行票據本金總額5%。

雖然回購了部分票據，但寶龍地產還債仍然“壓力山大”，在融資受阻的情況下，未來顯然難上加難。