地產市場低迷，青島樓市是何走向

中國國家統計局18日發布的數據顯示，一季度，中國房地產業多項核心數據繼續收縮。

數據顯示，1-3月份，全國房地產開發投資27765億元(人民幣，下同)，同比增長0.7%。房地產開發投資增速已連續12個月回落，且增速水平創近20個月新低。

開發投資增速連續回落，顯示房企信心依然不強。自年初以來，利好信號頻頻釋放，截至目前全國超70城松綁調控，但是從數據表現來看，房企的投資信心仍未見明顯恢復，加之，近期新冠疫情反復進一步加劇了行業下行壓力，預計整個行業回暖從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時間。

從銷售數據來看，一季度中國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。商品房1-3月份銷售額累計同比跌幅繼續擴大。主要原因還是因為長三角、大灣區、東北區域等受疫情影響總體市場成交量所致，但是拋開3月底才爆發的上海市疫情來看，整個市場從開年之后，一直呈緩慢下跌的態勢，主要表現為市場信心不足，市場觀望氛圍濃厚。雖然春節長假之后各地的市場有短暫的市場恢復。但對整體數據的影響不大。不論是機構還是普通購房者對市場走勢普遍看弱。盡管各項政策都在引導購房者重新進入市場。但在目前的經濟大環境下，普通民眾還是將日常生活類消費作為首選，而購房這種大額開支在目前經濟形勢不明的情況下，還是謹慎為好。

我們再來看青島的樓市。2022年1-3月新建商品房成交24464套，成交面積284.85萬㎡，成交總金額408.13億，同比分別下降20.2%，20.5%和23.15%。不管是成交面積還是成交金額，跌幅均高于全國平均水平。

造成這種局面的原因，個人認為無外乎有以下幾點：

1、 市場預期普遍不高。3月初青島即墨官方宣布限售“5改2”，而青島其他區域網上也沸沸揚揚地傳出了局部限購放松和限售放松的信息，按照歷史上的樓市周期，政策寬松后隨之而來的是市場上揚。網傳刺激了一些神經，加速部分觀望者的進場，在網傳的第一個周末售樓處到訪量和認購數增加。但是在全市層面上來看，并未有政府官宣的寬松政策出臺，這也造成了大量的潛在購買力持續觀望，市場流動性的減弱。造成了現在市場的被動局面。

2、 即墨的放松可以看作是一次試水，但是這次試水所帶來的結果，可能是大多數的人，尤其是從業者們所沒有想到的。即墨樓市政策的松綁，并未達到預期的效果，原本以為會給樓市注入一劑“強心針”，但從事實來看，影響力有限，原本以為會再次引爆即墨的樓市，可能成為樓市的“反噬”。政策松綁帶來的大量“準新房”入市后，成為了樓市火爆的“絆腳石”。顯然購房者和中介們已經將這部分房源作為了購買的主力房源。對比新房來說，即買即住可能更為重要。而現成的房子，也避免了將來“踩雷”的可能性。之所以沒有整體松綁，可能也與即墨的這次試水效果不理想有關。

3、 開發商拿地的積極性不高，“三道紅線“和市場的下行讓很多開發商處于“進退兩難”的境地，很多開發商提高了拿地利潤考核，對于花錢拿地更為謹慎。有時候躺平不失為一種“躺贏”策略。畢竟，有的時候為了自己的KPI來采取一種綏靖政策，不失也是一種”上選”。2022年青島土地市場也出現調整，“兩集中”從3次增加到4次，給了靈活調整的時間。青島第一批次土地3月成交，成交總建面82.9萬㎡，成交總價29.47億，是集中供地以來的最低位，且傳統主城區無地塊成交，整體”量少質平“。而從目標消費群體的需求來看，大多數購房者的目的還是想在“青島有一個自己的家”，而城陽、膠州、即墨等區域顯然不是這些購房者的首選。因為在大多數人的印象中，只有市南、市北、李滄、嶗山這些區域才能算是真正的青島。青島市場依舊分化，有支撐性的主城區“強者恒強”，而邊緣性的近郊和遠郊實際市場雖然因為價格優勢出現了一些相對增長，但整體熱度不夠。主城區的住宅去化周期相對較短，其中市北區和李滄的狹義住宅去化周期最短，均為12個月。而其他區域的去化周期則明顯更長。去庫存壓力明顯。

綜上所述，青島樓市兩極分化會更加明顯，主城區一房難求，周邊區域繼續“陰跌”，互相影響之下，島城樓市的整體價格很難有大幅度的上漲，但單一樓盤仍有發力的可能性，但是整體“量價齊跌”的局面將可能長期伴隨青島的樓市市場。