恒大沒能等到天亮

圖片來源：稿定素材

支持股權融資的“第三支箭”，在預期中出臺了。

周一傍晚，證監會官宣：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。

也就是說，A股市場允許房企借殼上市，以及股權融資了！

這兩個通道，此前已經被暫停了12年。突然一夜回春，市場情緒高亢。

還有不少人在票圈感嘆：今夜最委屈的人，莫過于許家印許教授了——2016年9月，恒大地產宣布將借殼深深房A，實現A股上市。2020年11月，二者終止重組，上市告吹。

確實，若政策早兩年落地，恒大借殼深深房回A就能成行，許老板也不至于苦等四年，最終風險連爆窟窿難補，接連被清盤呈請，連深圳灣總部基地都已拱手他人。

沒等到天亮是恒大的命。但若非恒大掀起的蝴蝶效應，或許這一項政策，也沒有那么快被準許通過。

對依然還活著的企業來說，天亮之后的路，看起來，是在不斷寬敞了。

允許股權融資 “三道紅線”被打破

2010年的4月，國務院發布“新國十條”通知，明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門要暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

同年10月，證監會公開發文稱，已暫緩受理房地產開發企業重組申請。

這一停，就是12年。

期間除了國企背景的綠地，成功在2015年，借殼金豐控股登陸A股，其他的包括恒大、萬達、富力、首創置業、金輝地產等，都在多次折戟后，宣布放棄。

而已上市的A股房企，也陷入“再融資無門”的境地——世茂股份、陽光城、萬科A、泰禾、我愛我家均經歷過定增失敗。

在2018年10月，《A股上市公司再融資審核知識問答文件》中，更是明確提及：為防止募集資金變相用于房地產業務，房企或涉房企業申請再融資，暫不推進審核。

而證監會的“上市房企股權融資方面調整優化5項措施”，除了讓借殼上市重新成為可能，還提到了：

• 恢復上市房企和涉房上市公司再融資；
• 調整完善房地產企業境外市場上市政策；
• 進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；
• 積極發揮私募股權投資基金作用等。

給房企帶來的直接影響包括：

1、對于“爆雷”企業來說，可通過重組，理清債務關系；對優質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業出清。

2、上市房企不僅可發行股份購買涉房資產，在發行股份購買資產時，還可募集配套資金，用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，將有助于減輕資金壓力。

3、允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，將落地“保交樓、保民生”。

4、與A股一致，H股再融資功能恢復，其與紅籌股之間估值差或逐步修復。

5、強化REITs與私募基金作用，則有助于為存量住宅地產、商業地產、基礎設施等引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產。

業內直言，這種豁然開閘的感覺，就像“以前明令嚴禁的現在變成公開鼓勵了”，甚至是在變相“取消三道紅線”——股權融資不會直接增加房企的負債規模。

有眼力見的房企已經在迅速上車。

政策出臺第二天，即29日晚間，世茂股份就前排搶吃定增螃蟹：籌劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票：

“募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。”

甚至“老大哥”萬科，也在12月1日晚間宣布：大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案，將在A股/H股單獨或同時增發股份。

此外，還有華夏幸福、新湖中寶、陸家嘴、大名城、天地源等房企，以及福星股份、北新路橋等涉房企業，也都已經發布了定增募資公告。

超兩萬億大尺度授信 各類銀行自上而下跟進

大尺度的政策，最近的行業已經看麻了。

金融16條正式官宣、18家房企分得萬億授信、全面降準…都剛發生于上周而已。

從關聯性上看，金融16條算是對扶持方向做了整體鋪墊，授信是給踐行里面的第一條：穩定房地產開發貸款投放。

而降準是給銀行釋放長期資金，為加大住房市場信貸投放支持提供“彈藥”。

于是，自23日以來，已有約15家銀行，宣布將為超過30家房企提供金融支持，從已披露的數據來看，授信總額已超過2.715萬億元。

其中，6家國有大行，共與18家房企總部開展合作（其中民營房企8家），共計提供意向性融資總額16550億元；

股份行和地方商業銀行中，興業銀行、浦發銀行、恒豐銀行、中信銀行、廣發銀行、上海銀行、上海農商行等銀行，也宣布共計與28家房企總部（其中民營房企12家）簽訂了戰略合作協議。

另外，建行、工行、農行、中信銀行的重慶分行，還與12家重慶本土房企或房企的重慶分公司，簽訂了銀企戰略合作協議。

難一視同仁 效果有待觀望

金融16條里，在穩定房地產開發貸投放后面，有一句：對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

于是在這次大方授信里，我們確實看到了不少民企的身影。

除了常見的碧桂園、龍湖集團、美的置業，還有不常見的金輝集團、合生創展、大華集團、仁恒置地、珠光集團等。

民營房企里，獲得授信額度最高的，是碧桂園——獲得了5家銀行，合共超1500億元的綜合授信支持。授信范圍包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、業主個人購房按揭貸款等多元金融服務。

而央國企里，作為深圳國有資本體系的重要一員，萬科是這批授信房企里最秀的那個——6家國有銀行都給予了授信，其中有披露金額的交通、中行、儲郵三家銀行，就已經給了3000億授信。

從數額和覆蓋企業上看，其實還是很難做到“一視同仁”。

尤其是股份制銀行，除了偏向全國性的央國企，還會帶有比較明顯的屬地傾向。

以起家福建福州的股份制銀行——興業銀行為例，其為10家合作房企提供意向性融資總額達4400億元，分別是萬科集團、中海地產、綠城中國、龍湖集團、濱江集團、建發地產、國貿地產、象嶼地產、廈門安居控股、福州左海控股。

首先，除了龍湖、濱江，剩余8家都為央國企。其次，名單最后那5家房企，前4家為廈門國資委旗下全資子公司，最后1家隸屬福州國資委。

相比之下，地方商業銀行則實在多了——上海銀行牽手了仁恒置地和濱江房產，上海農商銀行牽手了港城、復地、寶龍。但礙于銀行規模限制，兩家銀行一共只給出了600億授信，與闊綽大行無法比擬。

這也為這個意向性授信，埋下了“能實現多大扶持力度”的疑慮。有民企人士評論既有的授信行為，更像是給“地主家添余糧”。

此外，需要注意的是，授信額度不代表銀行將對房企投放的實際融資金額。

銀行貸款的流程是，先進行授信，然后再根據貸款準入要求、風控要求等，確定是否要對房企實際投放貸款，期限內的總貸款金額不得超過授信額度——從這個角度看，授信敞口更像是一個反映銀行向房企貸款意愿的指標。

哪怕“意向性授信”的數額很大，但民營房企想要取完依舊不易。就算許老板仍在場上，也仍要為如何做撥款PPT，皺一皺眉。