微型房企步入“KTV”

圖片來源：稿定素材

“第三支箭”射出之后，第一個做出反應的，不是還在位的TOP10房企，也不是曾在位的TOP50房企，而是一家，幾乎沒聽過名字的微型房企——福星股份。

這是一家湖北企業，全名為湖北福星科技股份，主營業務有房地產業和金屬制品業。其中，房地產業的營業額約占到公司93%（半年報數據）。

上半年，福星股份的房產銷售額，大約50億元，只夠排到行業第120名開外。但這已經超過了曾經的千億房企新力，也高于朗詩、三盛、大發、鴻坤等其他知名度更高的“全國性”房企。

而另一個令人更為驚詫的是，這個在國內都知名度不足的福星，其實在美國和澳洲都有項目。屬于十分努力卻又默默無聞。

這一波承接住“第三支箭”政策做股權定增的，有不少像福星股份這樣的企業。

他們在行業大起時，因為不夠“爭搶”而并不出名，但在行業向下落時，卻也被沒有被打亂發展節奏。

比如上半年，百強房企全口徑銷售金額約同比下降51%，但福星股份只同比減少了16.38%。而另一家同樣發布了定增計劃的天地源，甚至半年銷售額同比還增長了6.6%。

眼下，房地產的政策拐點已到，以前不敢想的，現在全投喂到位了。大房企可能還在ICU，但小房企已經一腳邁進KTV了。

定增降負債增流動現金

11月28日證監會支持房企股權融資“第三支箭”射出，截至12月21日，據地產壹線的不完全統計，已經有福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、陸家嘴、萬科、華夏幸福、天地源、格力地產、招商蛇口、華發股份、嘉凱城、金科股份、冠城大通、外高橋、綠地控股、迪馬股份、中華企業、西藏城投、三湘印象、榮盛發展等超過22家A股上市房企（涉房企業），響應政策籌劃再融資。

不難看出，超過一半，都是行業里不具名的百億級以下小房企。西藏城投上半年的房地產項目合同銷售金額，甚至只有16.25 億元。

這些企業，在公開市場的融資話語權不高，借貸利率也高于行業平均值——福星股份上半年末的銀行貸款成本最高8%，非銀行的最高達到11.7%。

而嘉凱城更高，半年報里所示，其銀行貸款的平均融資成本為9.55%，信托融資成本則要10.3%-14%。

在以前，解決高息借款的辦法，就是高周轉，快進快出，減少利息支出，又或者借新還舊，低息置換高息。

但后來，高周轉和再融資的渠道都走不通了，這些小房企只能仰仗有限的自有資金池發展，雖債務額不高，但畢竟又要還債又要開發，旗下項目的進程必然受阻，成長性緩慢。

而定增，給這個閉環，打開了一扇格局。

嘉凱城披露的定增預案，透露本次非公開發行A股股票募集資金的總額不超過10.2億元，扣除發行費用后，募集資金凈額將用于償還有息負債及補充流動資金。

嘉凱城認為，這一系列動作，將有效降低公司融資規模，減輕公司財務負擔。公司凈資產將增加，資本實力將大幅增強，有利于上市公司后續可持續發展。

保交樓項目得到輸血

當然，大部分房企在發布定增計劃時，還是把募集資金的主要用途，歸結給了響應政策趨勢，用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設。

大名城公布的預案里，30億募集資金中有21億將投向上海的5個項目。其中，青浦的大名城映湖項目，自2021年底就被爆出停工；大名城映園項目，再過3個月就到了規定交房日。都是大名城“保交樓”的關鍵項目。

榮盛發展3個擬投向項目中有2個傳出過停工消息。

而福星股份的定增預案中：2.56億元擬投入紅橋城K6住宅項目；6.85億元投入紅橋城K15項目；此外4億元擬用于補充流動資金。

紅橋城項目，福星股份已經開發了小10年——2009年，福星與紅橋村村委簽訂了舊改合作協議，后于2013年1月順利以40.03億元競得地塊，并在2015年上半年開始入市。

按半年報所示，福星計劃得到2025年和2026年末，才能實現該地塊的全部竣工。

舊改項目放到任何一家房企身上，都是現金沉淀大、開發周期長的難啃業務。單單這個地塊里的K6、K15項目，福星預計總投資額，就需要約29.5億。截至目前，已經投入了17.8億，還有約11.7億的資金缺口。

如果定增成功，它一下就可以填上9.41億元的缺口，那么這塊位于武漢市二環線之內的中心地帶——三眼橋路上的棚改項目，也將加速推動入市，符合武漢今年的棚戶區拆遷改造計劃。

大股東鞏固控制權投資人得分紅

畢竟是個上市公司，有了快錢，也不能忘了對股東負責。

還一個值得注意的點，就是這些企業的發行對象。

已發布定增預案的，目前共有5家，華發股份、福星股份、嘉凱城、大名城、榮盛發展、三湘印象。除了福星、榮盛、三湘還未披露具體的認購對象，另外3家房企的發行對象，都包含了公司控股股東、實際控制人在內。嘉凱城甚至只有這一名特定投資者。

大股東認購股份，一方面是體現對公司價值的認可及對公司未來發展的信心，從而增強投資人信心；另一方面，也是在保證公司實控權。

但當只有大股東認購，意味著認可度不足，那么對公司的股價并不是好事。

為此，房企還需要找新的“餅”，去寬慰被攤薄股份的小股東們，刺激股價。

福星股份就隨定增預案一起，發布了未來3年的股東回報規劃。承諾原則上每年進行一次現金分紅，比例原則上不低于當年實現的可歸屬于母公司的凈利潤的10%。

榮盛發展也在發布定增預案的同時，宣布未來三年，現金分紅的比例，原則上不得少于最近三年實現的年均可分配利潤的30%。高于其以往分紅率。

敏銳的機構，或許早就看出了小房企的八百個心眼，福星股份的三季報顯示，早在“第三支箭”政策落地前，中信證券就已大量買入公司股份，并已位列公司十大流通股東。

不論是炒股，還是等分紅，這一波中信證券，都已賺到。