優(yōu)選觀察|帶押過(guò)戶遇新堵點(diǎn)，樓市流動(dòng)性釋放乏力

一直以來(lái)，二手房交易都因轉(zhuǎn)按揭手續(xù)繁瑣、資金周轉(zhuǎn)壓力大，而讓買賣雙方深感頭疼。而由此派生出的資金拆借、中間擔(dān)保，倒讓中介商的存在感和獲利機(jī)會(huì)大大增加。

面對(duì)中介猛如虎的現(xiàn)實(shí)，無(wú)數(shù)涉房人士都暗自期盼，有一天能帶押過(guò)戶，既高效順暢，又不多承擔(dān)借資利息。

在政策大救市的當(dāng)下，這一天終于到來(lái)。

前不久，為提升市場(chǎng)效率，服務(wù)廣大群眾，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，全面部署和督促不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”政策落地。

目前全國(guó)有15個(gè)省份全面開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中包括重慶、天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份，重慶去年就已經(jīng)試點(diǎn)推行。隨著時(shí)間推移，“帶押過(guò)戶”會(huì)逐步成熟和完善。

帶押過(guò)戶，會(huì)率先在省會(huì)城市、計(jì)劃單列市開(kāi)展，并逐步向其他市縣拓展。同時(shí)，先推動(dòng)在同一銀行金融機(jī)構(gòu)中進(jìn)行，并逐步向跨銀行金融機(jī)構(gòu)拓展。帶押品種，先開(kāi)展住宅類不動(dòng)產(chǎn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終會(huì)全面提升帶押過(guò)戶的全業(yè)態(tài)覆蓋能力。

帶押過(guò)戶是指有抵押按揭的房產(chǎn)嗎，要進(jìn)行再交易時(shí)，賣方無(wú)須提前向銀行還貸，就可以直接完成過(guò)戶，買方銀行完成抵押登記后向買方發(fā)放新的住房貸款，俗稱“簡(jiǎn)版轉(zhuǎn)按揭”。

帶押過(guò)戶與傳統(tǒng)過(guò)戶最大的區(qū)別是不需要先結(jié)清銀行的貸款。

交易時(shí)為保持公平，不動(dòng)產(chǎn)交易中心啟動(dòng)了登記的“雙預(yù)告”，即轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。在重慶，可以通過(guò)渝快辦平臺(tái)進(jìn)行申報(bào)，辦理流程非常便捷。

A、減少違約風(fēng)險(xiǎn)，提升資金安全

二手房交易屬于典型的三角債關(guān)系，具有一定的復(fù)雜性，帶押過(guò)戶的方式在法律上相對(duì)更安全：4個(gè)民事主體減少到3個(gè)民事主體。傳統(tǒng)過(guò)戶有買賣雙方、銀行和墊資機(jī)構(gòu)，帶押過(guò)戶則不需要墊資機(jī)構(gòu)。

過(guò)去傳統(tǒng)過(guò)戶有大量案例證實(shí)了風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是：交易時(shí)無(wú)法做到一手交錢一手交貨，那到底是先付錢還是先過(guò)戶？誠(chéng)然法律上是有隱患的，正如：你去煙攤買包煙，你先給錢，老板可以耍賴說(shuō)已經(jīng)給煙了，如果老板先給你煙，你也可以耍賴說(shuō)給錢了，只要沒(méi)有證據(jù)，這樣的糾紛現(xiàn)實(shí)有很多。

因此，第三方公證成了解決問(wèn)題的核心手段。目前一些城市推出了“公證提存+帶押過(guò)戶”的模式。在完成過(guò)戶前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，以保證資金安全。

B、簡(jiǎn)化流程，提升效率

傳統(tǒng)二手房交易要5個(gè)流程：找墊資—還貸—辦注銷抵押—辦轉(zhuǎn)移登記—辦抵押登記，帶押過(guò)戶則只需要3個(gè)流程，極大縮短了交易時(shí)間 。

C、減輕賣方壓力，減少交易成本

帶押過(guò)戶的推出，解決了部分賣方，因缺少資金無(wú)法一次性歸還房貸的痛點(diǎn)。過(guò)去的交易，他們需要中介或其它機(jī)構(gòu)墊資過(guò)橋，在這過(guò)程中，墊資方會(huì)收取一定的資金利息，傳統(tǒng)方式提高了賣方的交易成本。

A、權(quán)限單一

目前,重慶帶押過(guò)戶,僅限買賣雙方貸款為同一家銀行才可以操作，跨行操作還沒(méi)實(shí)現(xiàn)，這樣的權(quán)限給二手房市場(chǎng)并未帶來(lái)很大的改觀。有人笑道：便民服務(wù)不便民。

有專家談到，重慶不同的含外資類銀行機(jī)構(gòu)共有25家，二手交易雙方碰到同為一家銀行的概率1/25，帶押模式不解決跨行合作的話，帶押過(guò)戶很難有量上突破。

B、業(yè)務(wù)量小

據(jù)了解，目前重慶帶押過(guò)戶業(yè)務(wù),主要還是住宅不動(dòng)產(chǎn)，業(yè)務(wù)拓展范圍還不算很廣。帶押過(guò)戶,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是新業(yè)務(wù)模塊，整合意識(shí)還不夠強(qiáng)烈，動(dòng)作不夠靈活，由于規(guī)模小，得到的重視程度不高。

目前,重慶做帶押業(yè)務(wù)有工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)六家國(guó)有大型商業(yè)銀行,以及哈爾濱銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)商行、重慶三峽銀行等股份行及城商行，數(shù)量上還不足一半占比。

以重慶農(nóng)商行為例，截至2023年3月31日，半年時(shí)間帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)139筆、貸款金額6995萬(wàn)元，其中已實(shí)現(xiàn)發(fā)放99筆，占全市該業(yè)務(wù)總筆數(shù)的50.25%，金額4637萬(wàn)元。

C、買賣雙方需符合條件，才能帶押過(guò)戶

事實(shí)上，帶押過(guò)戶對(duì)買賣雙方的征信條件、支付能力也是有要求的。

首先是雙方要征信都較好，才能順利實(shí)施。二是同樣需要一定的資金儲(chǔ)備。例如，當(dāng)賣方做帶押過(guò)戶，交易總價(jià)低過(guò)銀行貸款，那就需要再籌資把差額補(bǔ)給銀行才能辦。

對(duì)帶押過(guò)戶新政，業(yè)界普遍認(rèn)為能較大釋放二手市場(chǎng)的流動(dòng)性，對(duì)新房市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)連鎖反應(yīng)。現(xiàn)在看來(lái)，帶押過(guò)戶對(duì)樓市到底影響有多大？

就此，渝商聯(lián)對(duì)渝長(zhǎng)嘉公司地產(chǎn)板塊負(fù)責(zé)人陳國(guó)強(qiáng)進(jìn)行了采訪。他表示，從政策層面看，帶押過(guò)戶是有利于二手房成交的，但政策落地到現(xiàn)在并未看到成交上升，今年一二月份，二手房出現(xiàn)了環(huán)比上漲，但三月份起市場(chǎng)又開(kāi)始冷淡起來(lái)，政策是否奏效，主要看后期市場(chǎng)。

“帶押過(guò)戶政策，目前在執(zhí)行上仍有爭(zhēng)議，特別是不能跨行過(guò)戶，非常不方便。”從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，政策完善后對(duì)會(huì)二手市場(chǎng)有提升作用。

針對(duì)新房市場(chǎng)，渝商聯(lián)采訪了重慶萬(wàn)科商業(yè)管理公司總經(jīng)理譚華先生，當(dāng)問(wèn)到帶押過(guò)戶是否會(huì)沖擊新房市場(chǎng)時(shí)，他回復(fù)說(shuō)，帶押過(guò)戶如果對(duì)二手市場(chǎng)有量上的提升，就一定會(huì)影響新房市場(chǎng)。

在他看來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)客戶群體有限，如果沒(méi)有二手市場(chǎng)，他們將會(huì)直接買新房，如果有50個(gè)客戶買了二手房，就釋放了50個(gè)貨幣寬裕的賣方，但是并非所有持幣的賣方會(huì)再次購(gòu)房，所以二手房市場(chǎng)成交暴漲，反過(guò)來(lái)會(huì)影響新房的成交 。

但業(yè)界也有觀點(diǎn)認(rèn)為，二手市場(chǎng)流動(dòng)性加強(qiáng)了，會(huì)釋放更多有效購(gòu)買力，當(dāng)樓市觀望期一結(jié)束，這些購(gòu)買力就會(huì)進(jìn)入剛改、改需市場(chǎng)。“畢竟二手房和新房的客群還是不一樣的。現(xiàn)在的關(guān)鍵，是讓交易回升，讓大家重獲信心和希望。帶押過(guò)戶，怎么說(shuō)都是樓市潤(rùn)滑劑，應(yīng)該來(lái)得更快更猛更大膽些。希望盡快打通堵點(diǎn)！”

“當(dāng)然，這有可能會(huì)沖擊部分群體里的利益。這是局部和整體的關(guān)系。哪個(gè)更重要，哪個(gè)更正義，相信有關(guān)部門會(huì)看得清楚。”

— 完 —