搖號(hào)池前，開(kāi)發(fā)商盤(pán)起了佛珠

圖片來(lái)源：稿定素材

今年，房企對(duì)土地愛(ài)得既熱烈又克制。

比如，投拓部門(mén)的善男信女們，集體排隊(duì)前往寺廟燒香；為了提高熱門(mén)地塊中簽率，房企紛紛祭出了“小馬甲”……

唯心唯物大法齊上陣背后，有能力的開(kāi)發(fā)商主打一個(gè)看菜下碟——鎖定核心城市、核心板塊，而不是廣撒網(wǎng)撈魚(yú)。

而在一些能級(jí)稍弱的城市或地段，土地市場(chǎng)延續(xù)低價(jià)成交態(tài)勢(shì)。

眼看他家高樓起，這些地方難免有些委屈：

說(shuō)好的回暖，到頭來(lái)熱鬧都是別人的。

搖號(hào)內(nèi)卷

2022年年終總結(jié)時(shí)，土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞還是“兜底”。

到了今年上半年，“溢價(jià)”“觸頂”“搖號(hào)”等詞開(kāi)始陸續(xù)返場(chǎng)。

·北京幾輪土拍中，幾乎每次參拍企業(yè)數(shù)量都會(huì)刷新歷史記錄

·廈門(mén)驚現(xiàn)88家房企搶第一塊地，到了搖號(hào)環(huán)節(jié)，池子都快放不下?lián)u號(hào)球了

這種轉(zhuǎn)變主要在于，現(xiàn)在競(jìng)技場(chǎng)上是【僧多粥少】的局面。

首先官方不再大批量掛地。

機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)今年部分重點(diǎn)城市供地計(jì)劃的研究發(fā)現(xiàn)——宅地供應(yīng)量有較大幅度下滑，宅地供應(yīng)占比從2021年的23%下滑至今年的17%。

少量多次，精品成分極高，妥妥吊胃口。

觀察上半年遭瘋搶的地塊，多數(shù)都位于高能級(jí)城市，區(qū)位也自帶BUFF，周邊一二手倒掛嚴(yán)重，但地塊小、總價(jià)低。

既不會(huì)對(duì)房企造成太大的資金壓力，去化也會(huì)相對(duì)樂(lè)觀，這是官方給出的誠(chéng)意。

而無(wú)論是站C位的國(guó)央企，還是剛恢復(fù)元?dú)獾拿衿螅?strong>今年都有一個(gè)共識(shí)：聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)地塊，確定性的去化成為重要拿地標(biāo)準(zhǔn)。

這樣一看，官方和房企之間，房企和房企之間，想法從未如此趨同，于是熱鬧的一幕就出現(xiàn)了。

搞點(diǎn)人海戰(zhàn)術(shù)

土拍場(chǎng)上卷起來(lái)后，有房企開(kāi)始因?yàn)閾u號(hào)的不確定性感到恐慌。

時(shí)隔2年，房企【馬甲】再次重現(xiàn)江湖。

3月份北京朱辛莊地塊拍賣(mài)時(shí)，一家房企一口氣派了旗下8家公司參與競(jìng)拍。

其實(shí)北京早就對(duì)馬甲行為做出限制：“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”。

但是該房企鉆的空子是，上述參拍公司隸屬于該集團(tuán)下面的【企業(yè)】，因此可以作為“不同企業(yè)的各個(gè)公司”，參與到同一塊地的競(jìng)拍中。

房企們還是很不爽，雙手抗議。

端水大師北京，隨后也把規(guī)則更改為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參與同宗地競(jìng)買(mǎi)”。

上有政策，下有對(duì)策，時(shí)隔2月，順義新城一熱門(mén)搖號(hào)地花落一家成立7個(gè)月、員工僅3人的小公司。

業(yè)內(nèi)繼而挖出，該公司與某家頭部國(guó)企的往來(lái)密切，但因?yàn)殡p方?jīng)]有股權(quán)關(guān)系，也不好判定是誰(shuí)家的小號(hào)。

后續(xù)房企照樣可以通過(guò)收購(gòu)股權(quán)進(jìn)行操盤(pán)，只要我藏的夠深，你就沒(méi)辦法抓我。

房企們也可以放心，現(xiàn)在應(yīng)該不會(huì)復(fù)現(xiàn)當(dāng)年【動(dòng)輒派出上百個(gè)馬甲】的情況。

國(guó)央企要求很?chē)?yán)格，不敢輕易濫用馬甲。

還有，當(dāng)年敢于燒馬甲的民企，也所剩不多了。

試圖用魔法打敗魔法

這一年來(lái)，土地突然終止出讓的原因，多在于房企臨時(shí)“反水”，無(wú)人接盤(pán)。

但在南京，還有另一種可能。

今年5月南京二輪供地前，江北新區(qū)G02地塊突然因故終止出讓。

巧的是，地塊周邊的某樓盤(pán)業(yè)主正在抱團(tuán)抵制G02地塊出讓。

2016年該樓盤(pán)地塊土拍時(shí)，官方定的起拍價(jià)是1.3萬(wàn)/平，但由于市場(chǎng)火爆，被開(kāi)發(fā)商抬到2.3萬(wàn)/平成交，目前該項(xiàng)目在售新房?jī)r(jià)格在2.8萬(wàn)/平。

而這次土拍，官方將項(xiàng)目隔壁的G02地塊起拍價(jià)定在1萬(wàn)/平。

七年過(guò)去，地價(jià)不升反降，業(yè)主這下坐不住了，這塊無(wú)辜的地，一下子被舉報(bào)了500多次。

官方也大喊無(wú)辜。

今年以來(lái)，南京的核心地塊熱度逐漸回升，觸頂?shù)仡l繁出現(xiàn)，但G02地塊所在的區(qū)域卻是例外：

近年來(lái)該區(qū)域供過(guò)于求，愿意拿這塊地的房企，本來(lái)就不多，調(diào)整地價(jià)也是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。

官方內(nèi)心OS：底價(jià)能成交我已經(jīng)很滿足了。

不僅是區(qū)域間冷熱不均，城市間也是。

今年以來(lái)，杭州、成都、蘇州等核心二線城市土拍一場(chǎng)比一場(chǎng)火爆，以杭州為例，前兩場(chǎng)土拍超過(guò)60%地塊觸頂成交。

但在鄭州、長(zhǎng)春、天津等城市，市場(chǎng)還只能用“春寒料峭”形容，基本上都以底價(jià)成交。

我兜不動(dòng)了

去年這個(gè)時(shí)候，民企們都在扎堆找錢(qián)，根本無(wú)暇顧及土拍。

去年這個(gè)時(shí)候，民企都在扎堆找錢(qián)，根本無(wú)暇顧及土拍。

今年融資端、銷(xiāo)售端有所好轉(zhuǎn)，一批民企對(duì)土儲(chǔ)的情緒也提起來(lái)了。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從拿地企業(yè)來(lái)看，今年前4個(gè)月，央企國(guó)企仍然為拿地主力。

但是，去年全年民營(yíng)房企拿地比例僅占16%，今年1-4月，民企拿地比例提升至34%，翻了一倍有余。

愿意頂峰相見(jiàn)的頭部民營(yíng)房企不多，但起碼有了點(diǎn)希望——愿意來(lái)熱身陪跑了。

這其中，表現(xiàn)相當(dāng)狂野的是“外行人”。

在今年1-4月的房企土拍數(shù)據(jù)中，深耕安徽的【偉星房產(chǎn)】闖入全國(guó)新增貨值榜11名，超越了越秀、中海、中鐵建等國(guó)央企。

另一家新增貨值闖入前20的南通房企【亞倫房地產(chǎn)】，成了西安、廣州熱門(mén)地塊的超級(jí)錦鯉。

一個(gè)是賣(mài)五金的，一個(gè)是做紡織的，眼看土地價(jià)格封頂卻絲毫不退縮，果然還是實(shí)業(yè)給的底氣足。

與民企活躍形成鮮明對(duì)比的，便是城投。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2022年12月以來(lái)，城投拿地占比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3連降，呈直線式下滑。

一方面，去年官方出臺(tái)《禁止通過(guò)舉債虛增土地收入》，政策慢慢壓實(shí)后，一定程度上約束了城投盲目拿地的行為。

另一方面，去年一直在托底的城投，債務(wù)總量也在直線上升，說(shuō)什么也不能輕易增加KPI了。

以前是，拿不完，根本拿不完。

現(xiàn)在是，拿不動(dòng)，根本拿不動(dòng)。