讓你看懂經濟：降房價才是救命稻草！

2023已經過半，上半年的經濟表現可以說是有點低于預期，除了三月份有個小高潮之外，其他月份均表現平平。目前正值畢業季，一千多萬的年輕大軍又涌入了就業市場，著實壓力不小。面對這種狀況，又有專家就建議，現在當務之急就是要救樓市，把房地產再炒起來，經濟自然會好起來。畢竟房地產是源頭產業，帶動幾百個相關行業，幾千萬甚至幾億人的就業。

我們先不管這種論調正確與否。我們就談談目前的房地產市場到底應該怎么救？我的觀點就是：一線城市不用救，二線城市救不得，三線城市沒法救。

先說說一線城市為啥不用救？一線城市目前所表現的交易量疲軟并不是需求下降，而是虛高的價格阻礙了廣大購房者的熱情。這兩個月，表現比較搶眼的上海和深圳，均出現了一日掃光、排隊搶購的的盛況。

5月份上海云錦東方認籌，創造了讓億萬富豪烈日下排隊的精彩畫面，直接把上證指數都拉低了幾個點。即使開發商祭出了500萬認購金，首套900萬、二套2900萬的凍資這種變態要求，依然沒有阻擋住富豪們對這個樓盤的熱情。認購一天便創造了667%的認購記錄，5800萬起的價格讓人們再次領略了什么叫豪橫。

6月12號，深圳香蜜湖板塊的海德園開盤，備案價12.6萬，幾小時后便宣告售罄。6月24日，前海深業云海灣開盤，單價9萬6，當日去化94%。

以上這些樓盤的熱銷，絲毫感覺不出半點樓市涼爽的意思。那為什么還有那么多項目售樓處冷冷清清，一個月幾乎出不了幾套呢？其本質就是價格。

這些明星熱銷樓盤都有一個特征，就是比周邊二手房便宜不止一點點。上海的云錦東方比早期的一期每平米便宜近8萬，只要買到一套，最低就有2000萬的差價。深圳的海德園，比周邊的二手房便宜近5萬，買到一套，最低也有500萬以上的價差。

所以，一線城市不是房子賣不掉，而是價格沒降到位，只要價格合理，不太離譜，熱銷、日光必將隨處可見。畢竟現在的價格，很多都已經回到5年前的位置了。所以，對一線城市來說，限購限貸依舊是主旋律，沒有絲毫放松的意思，更談不上要去救了。

再說說二線城市，比如成都武漢重慶杭州蘇州南京西安等這些城市，這些城市的策略就是救不得。因為你救它一分，它就給你要兩分，用通俗的話說，就是得寸進尺。你給它按壓心臟，它就要你上呼吸機，你上了呼吸機，它還想進ICU。總之一句話，你越救它，它就越要死給你看。

這些城市這幾年的擴張速度實在太快，二環三環已經圈不住他們了，五環六環都要都要守不住邊界了，你給它政策，它就會擴張，政策給的越寬松，他們擴張的步伐越大膽。比如像武漢，東邊有長江新區，南邊有光谷，西邊有車谷，北邊還有空港副城，哪一個都是核心中的核心，重點中的重點。總之，東南西北中，沒有哪塊不重要。成都重慶西安也是如此，這些城市中心城區的房子也不愁賣，但他們卻偏偏要擴張，用城鄉結合部的地段非要賣市中心的價格，這樣的城市你救就是個無底洞，再多的政策都滿足不了他們日益擴張的步伐。

最后就是三四線城市。這些城市的特點就是沒法救。百分之七八十的三線城市，除了房地產，已經沒有別的產業了。持續十多年的城市化，讓這些地區發展的特別爽，地方政府除了賣地，再也不會別的招了。以至于很多城市高樓林立，但空置率極高。一到晚上放眼望去，除了黑燈瞎火的房子，你再也看不到別的東西。城市原有的市井氣煙火氣已經看不到了。整個城市除了政府國企事業單位比較忙活之外，然后就是滿街冷冷清清的餐館，偶爾假期里稍微紅火幾天，假期一過，又是一地雞毛。城市里最火爆的地方就是醫院，擠滿了看病的老年人。所以，像這樣的城市你怎么救呢？它都在ICU里待了好幾年了，用再大的招也沒什么用。

所以，這種三線以下的包括縣城的房地產市場，其實真的沒法救。如果非要救，那只能讓他們在房地產之外開辟新的出路，只有其他產業發展起來了，購買力上來了，樓市也才會重回昔日輝煌。

綜合以上觀點，目前救樓市唯一靠譜的方法就是降價。把價格降到合理區間，樓市自然還會多喘息一會。那么價格多少才合理呢？關于這個問題我認為不能再縱向對比，拿三年前五年前的數據對比其實是沒有意義的。而是要橫向對比，跟國際主流城市主流市場接軌，看看其他國家的房價到底是如何決定的。

目前國際大中城市的房價基本都是可以和租金掛鉤的，國際上的主流城市，無論是紐約、東京、首爾、倫敦、新加坡以及中國香港這些主要大都市，還是日本的大板、韓國的釜山等這些國際二線城市，他們的房價都有一個基本原則，那就是租金年化收益比在房價的3-6%區間，這基本上就是房價的一個合理范圍。

而反觀我們中國的大中小城市，租金嚴重與房價背離，租金收益普遍在1%左右，北上廣深一千萬的豪宅，一年租金才收10萬，這種回報率簡直低到令人發指。租金是衡量一個城市實際居住需求的重要指標，租金低反應的就是資產價格虛高泡沫嚴重，所以，擺在我們面前的路其實就兩條：

第一條，降房價以匹配租金收益。考慮到國情等因素，即使達不到國際普遍的3%的收益比，至少也要在2.5%上下，這樣房子定價才相對合理。

第二條，提高租金以匹配房價。這是一條影響面低但執行難度非常大的路。提租金的本質就是提高全民工資收益，只有大家的收入提升了，租金收益自然才會水漲船高。當租金收益高了，租房的人才會偏向于買房，這樣房地產才就可能實現軟著陸。

這兩條思路，第一條執行起來容易，但影響面大，造成的社會沖擊力也會大很多，所以基本上現在是零星選擇。市場上有些新項目已經開始這么做了。比如最近深圳熱銷的丹華公館，價格比去年直降一萬多，端午節三天就賣了一百多套，比周邊的二手房每平米便宜近兩萬，現在的租金回報率已經能達到2.8%左右，應該說這個價格才是一個合理的數字。58平的loft，總價380萬，可以做成四房，未來出租8千塊每月沒有任何壓力。另外，作為一個住宅屬性的樓盤，卻可以享受全國不限購這個待遇，只要是國內身份證，都可以購買，這個政策過去只有公寓有，丹華公館能有這種待遇在深圳也是絕無僅有。所以，只要把價格打到底，就一定不愁銷路。

關于這個項目的更多信息，我會在直播間里跟大家深入交流，私信

雖然一線城市的房價高，但一線城市的安全邊界也高，用租金反推是衡量項目價格的最有效方法。所以，房子到底能值多少錢，關鍵還是取決于居住的價值，而居住價值最直觀的反應就是租金收益。

租金收益大于2.5%，未來即使樓市有波動，影響面也是比較小的。相反，哪些動輒只有1%租金收益的房子，未來將面臨巨大的不確定因素。所以，我建議持有這些資產的人，盡量抓緊時間套現，或者換成租金收益比高的資產。這樣，即使未來房價有下降的可能，你也不用過分擔心。以目前的通脹速率，只要資產租金收益在3%左右，安全邊界還是比較高的。

所以，對于手里握有大量現金的人來說，我的建議就是不要被M2給嚇著，目前經濟整體形勢不太明朗，M2數字雖然很高，但基本沒有流入到樓市股市這些區域，大部分都還在國央企之間空轉，更多的則是去填幫地方政府填坑了（海量地方債）。現在需要的就是謀定而后動，留夠生活用的現金，其余的錢可以去一線城市撿漏。遇到優質項目，果斷出手。公寓住宅回遷房甚至小產權，一線城市的這些產品都比任何二線城市的價值高得多的多，安全邊際也要高很多。

現在的投資法則就這幾個字：安全/優質的資產。安全是底線，優質是基本原則，實在不知道如何計算價值，就用租金倒推。2.5%年化收益就是安全底線。