李嘉誠的成都“魔法”——消失的法拍

成都網紅盤“南城都匯”又雙叒叕起波瀾了。

先是李嘉誠跑路，甩貨給了內地開發商，然后又突然被查封，接著擺上了法拍貨架，就在8月10日晚間又突然被撤下阿里法拍……

這劇情，比過山車轉的圈還多。

而有意思的是，這一切的波瀾，都和李嘉誠有關。

囤地16年被禁融資

李嘉誠把“問題地”甩給內房企

這個“南城都匯”項目，是成都高新區的老網紅了，已經開發了近20年。

2004年長江實業集團旗下的和記黃埔地產（成都）有限公司斥資21.35億元拿下了成都高新區1036畝土地，折合樓面價每平米1030元。

該地塊共分8期開發。但到了2020年，李嘉誠先生只開發了6期，最后一次開盤時間是2016年，彼時房價為1.2萬/㎡-1.6萬元/㎡。

在2020年7月，長江實業把項目尾盤部分，對應約6750套未售房源，賣給了一個名為“RZ”的境外公司。

作價約78.47億港元（約合70.6億元人民幣）。

而RZ是由禹洲集團的聯營公司成都卓洲置業和成都當地的瑞卓集團各持有50%股權組成。

過去16年，靠賣樓，這個項目已經為長江實業帶來了超過180億元人民幣的凈利潤。

而這次靠出售尾盤，長江實業又賺了38.11億港幣（約合34.51億元人民幣）。

這本是一樁雙贏的買賣：一個賺得盆滿缽滿，另一個也擁有了成都的明星項目。

但2020年9月成都市高新區的財政金融局發布了一份文件：

因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區金融機構向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向該公司進行重大資產重組提供幫助。

這封殺融資的文件，是針對項目公司的，這下子南城都匯項目就成了一個死局。

做過地產項目的都知道，一個地產項目或地產公司如果不能做融資，就是死路一條。

果不其然，成都限價，疊加近兩年的市場下行趨勢，項目銷售回款渠道不暢，這個項目在2021年5月，山河玖璋（即南城都匯八期）取證推出372套房源，均價15527元/㎡。

而后就再無推新了。

RZ公司，等于是買了一個“坑”。

賣方貸款還款期限到

卻不讓買方賣房還債

需要提的一點細節是，根據當時的協議，交易完成后，長江實業集團將在股權層面從南城都匯項目徹底退出。

但是，長江實業卻將以合作方為主進行項目開發運營。甚至還在和黃成都公司留任一名董事，參與南城都匯項目公司的開發管理。

這是因為，在出售南城都匯項目時，為了完成交易，長江實業曾向受讓方提供了24億元賣方貸款，作為部分收購對價。

賣方貸款的年利率，將按照倫敦銀行間同業拆借利率，加上年息5.5%計算，受讓方必須在2年后到期償還長江實業的賣方貸款。

粗略一算，長江實業又能從中收到大約2.7億元的利息。

2年期債務，掐指一算還款時間正是去年。而這兩年，國內地產行業進入深度調整期，銷售、融資走勢都在下滑，該項目也爛尾了。

按照長江實業方面的說法，RZ迄今為止還欠著長實合共本金約3.8億美元及其相關利息、罰息等（“欠付款”）。

此外，當初為了收購舜鴻成都，RZ還找國泰君安借了3.1億美元的資金，而在國泰君安借款背后的實際出資人則是卓穎公司。

2021年時，拿不到錢的卓穎先向法院申請，把項目查封了。

為了履行還款義務，今年6月，成都舜鴻決定通過法拍的形式，把項目盤活。

一方面，能“保交樓”，另一方面也能償清貸款。

3148套房源中，南城都匯率先拿出了25套試水。主要集中在7棟、19棟，面積區間約68-189㎡之間，參考起拍總價約126-348萬，折算起拍單價約為1.8萬/㎡。

這個價格，高于上一次的取證價，和南城都匯3萬/㎡左右的二手房價相比，這個剪刀差更是吸引到眾多購房者——拍賣信息發布當日，這25套房源已成功吸引上萬人關注。

但老東家長江實業卻跳出來反對了——認為，南城都匯項目第八期土地與物業亦是部分欠付款的擔保，在債務清償前不能如此處理。并要求禹洲和瑞卓，交還項目的控制權予長江實業方面的接管人。

意料之外的是，就在距離既定法拍日期還有3天的8月10日晚間，法院撤拍了！

這也意味著，項目的其他債權人，無法依靠法拍收回款項了，甚至這項目還得繼續爛尾下去。

這就很神奇，也不知李超人的長實又在成都走了什么路子，施了什么法術，萬人期待的法拍消失了……而這個操作，和國內去年下半年開始出現的“信托vs開發商”的糾紛類似，都是資方為了保證先拿回自己的那部分資金，禁止項目做去化操作。

事實上，在賺錢這件事情上，李超人一直都是決不讓步的—最近，長實與新加坡公司LC交易香港波老道21號的物業發展項目，就以買方違約為由沒收買方已支付的金額為港幣20.77億港元的訂金。

這一次，細思起來，也頗有復制之意。

保交樓面前

復工將是第一位

對于成都舜鴻而言，利用法拍來償還債權人的債務是符合規定，且眼下市場主流要求的。

據悉，此次成都中院對南城都匯八期進行司法拍賣，是在政府、法院的推動下，借此司法拍賣的機會盤活項目，化解項目債務危機，響應國家“保交樓”、“保民生”、“保穩定”的政策要求。

司法拍賣不僅有利于解決卓穎公司債權回收問題，更重要的是還能解決成都舜鴻因欠付多筆工程款和稅費等導致的停工問題。

有接近卓穎的人士稱，“卓穎同意拍賣處置價款優先用于解決工程款等債權，不法拍就沒法復工，還會繼續爛尾。”

這一點，從南城都匯八期總包單位四川省第六建筑有限公司2023年8月8日發布的聲明中也得到了進一步的印證：

“該項目在成都市中級人民法院的協調下就復工事宜已與業主方舜鴻地產（成都）有限公司達成共識，已開始向相關行政主管部門申請辦理復工手續，該項目預計復工時間為2023年9月”。

而現在，法拍被中止，將會把困擾成都房地產市場長達近十年的“南城都匯”項目停工問題戰線拉得更長，讓復工再度泡湯。

這其中受益的，只有少數人。