中國房地產市場發生重大變化？是什么變化

圖片來源：稿定素材

7月以來，出臺了不少宏觀政策。

有降低存量房貸利率、“金融16條”延期、有超大特大城市城中村改造、有促進“民營經濟31條”…

是有些密集到：各個重點，各個重磅的。

24日的中共中央政治局會議，更是刷屏朋友圈。

每年有兩大關鍵會議，關系到判斷當下經濟形勢，及定調接下來宏觀經濟政策——年末的中央經濟工作會議，定調第二年宏觀經濟政策風向。而年中的中央政治局會議，決定下半年的方向。

所以下半年的宏觀經濟政策怎么走，就要看這次會議。

地產人都很關注，也很興奮。

去年的政治局會議，指出“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

而今年提到房地產的更多了，且沒有“房住不炒”了。

對此，有專家解讀，雖然沒有明確提及“房住不炒”，但這個原則是沒有變的。

劃重點：樓市供求關系發生變化

首先最關鍵的一句是：要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

發出之后，很多業內人都在討論：我國房地產市場供求關系發生重大變化，到底是什么變化。

事實上，這句話在10天前，就已經出現過。

7月14日時，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表態：考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，房地產市場供求關系已經發生變化，買賣雙方地位對調，這是對當前房地產市場的定性。

樓市不再是供不應求，而是供過于求了。

而“新形勢”，在業內的理解中，指向房地產市場全面降溫，具體表現在居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發生改變，持有房產的意愿下降等。

“要適應‘新形勢+新變化’，適時調整優化房地產政策”，也意味著，官方已認定了之前收緊政策并不適用，管理政策要從“防過熱”轉到“防過冷”。

調整目光聚焦一線城市

盧文曦預計，后續將推出寬松政策，以優化房地產市場。針對不同城市，政策尺度將有差異，三線二線以下城市將更加寬松。

而特大型城市和大型城市是市場的風向標，如果一線城市有較好的表現，市場情緒可能逐漸穩定。（詳情可見：《救樓市先救一線城市？》）。

眼下，其實三四線城市限購政策已基本放開了，房貸利率、首付比例，也基本都降到了最低線。而二線城市，哪怕最熱點的杭州，也已經分區而治。

只剩下一線城市，一直有傳言一直未放松。

機構分析認為，接下來還能操作的空間主要聚焦在：

• 方向一：優化認房又認貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放
• 方向二：優化限價政策，穩定預期，讓價格回歸市場
• 方向三：優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策、一區一策幫助一二線城市郊區去庫存
• 方向四：繼續優化限售政策，進一步暢通一二手鏈條
• 方向五：降低二套房貸利率、降低交易稅費，降低購房成本
• 方向六：優化北京、上海等城市的普宅認定標準

當然，業內也有共識，盡管已經反復強調了六年半之久的“房住不炒”四個字沒有出現，但史詩級的救市政策并不會重來。

城中村改造并非二次棚改

會議還提到了，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

“城中村”和“閑置房產”這也是近期的兩大熱議點。

不少人把城中村改造與2014-2017年間的棚改貨幣化安置聯系在一起。

在那4年里，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，隨著棚改開工量和貨幣化安置比例的提升，2014年-2017年，累計帶動7.5億平住宅去庫存，總計銷售貢獻率約15%。

三四線城市的樓市，就是在那些年期間被徹底激活的。

但需要分別開來的是，城中村改造在主體責任和資金籌措方面，強調堅持政府主導，而不是市場化的房地產開發。

且推進節奏方面，禁止大拆大建，將按照成熟一個推進一個的方式進行，因此難以在短期對房地產銷售市場帶來集中影響。

另外，受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開工改造規模長期居前，三四線城市是貨幣化安置去庫存的主要受益者。

而本輪城中村改造，范圍暫時限定在19個超大特大城市，實施目的，更多的是超大特大城市改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的客觀要求，難以惠及廣大三四線城市。

顯然，這次的城中村改造，在資金來源、改造模式、量化目標、受益主體等方面均有明顯差異，并非預想中的棚改2.0。

而“盤活改造各類閑置房產”，可能比城中村改造能包含更多故事。

包括一方面可以通過政府收購現有待售住宅項目作為保障房，并允許閑置的非住宅存量改為保障性租賃住房等增加保障性住房供給，提供資源利用效率，同時也可以幫助企業盤活存量資產，為企業流動性提供支持。

受會議喊話的影響，第二天的地產股，幾乎起飛。

Wind數據顯示，25日A股房地產板塊領漲，整體漲幅超過6%。城建發展、廊坊發展、新城控股漲停，金地集團、華遠地產、天房發展等接近漲停。

港股方面，地產板塊也是領漲，漲幅超6%，合景泰富、碧桂園服務、龍湖集團漲幅超過25%。

高亢情緒能持續多久，就看執行層了。

表：2022年以來中央政治局會議中涉及房地產的內容梳理

來源：中指研究院綜合整理