碧桂園半年報(bào)發(fā)布，表態(tài)將全力扭轉(zhuǎn)困局

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)陰霾沒能在2023年散去。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至8月10日，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類的119家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有69家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中42家房企均預(yù)計(jì)虧損，占比超六成，其中不乏行業(yè)龍頭、央企國(guó)企。

如此背景下，碧桂園8月30日發(fā)布的2023中期報(bào)告顯示，2023年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1288億元，權(quán)益合同銷售回款約1185億元，回款率達(dá)到92%，營(yíng)業(yè)收入約2263億元，同比上升39.4%。

目前，碧桂園凈資產(chǎn)仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約2544億元。同時(shí)，碧桂園債務(wù)規(guī)模持續(xù)降低。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。

半年回顧：保運(yùn)營(yíng)、保交付

2021年下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了重大挑戰(zhàn)，銷售低迷、回款走弱、融資困難，現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大，目前已有數(shù)十家房企接連出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。此外，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，僅統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)有起始和兌付日期的債券展期信息，已經(jīng)高達(dá)255條。

2023年依舊是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年。在第一季度短暫的“小陽(yáng)春”行情之后，住房銷售規(guī)模在二季度迅速回落，住房消費(fèi)預(yù)期、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再次轉(zhuǎn)弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷售金額同比增速重新轉(zhuǎn)負(fù)，一季度燃起的復(fù)蘇火種徹底熄滅。7月單月，商品房銷售超預(yù)期下挫，單月銷售面積環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅。

面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，碧桂園全力突圍，展現(xiàn)出較強(qiáng)的銷售韌性。碧桂園中期報(bào)告透露，今年上半年共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約1288億元，權(quán)益合同銷售面積約1646萬(wàn)平方米。權(quán)益合同銷售回款約1185億元，回款率達(dá)到92%，已連續(xù)八年穩(wěn)定在90%以上。

雖然面臨市場(chǎng)環(huán)境壓力，碧桂園仍全力以赴扛起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。2023年上半年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)完成交付房屋近27.8萬(wàn)套。

中指研究院此前發(fā)布的《2023上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模排行榜》顯示，2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬(wàn)套，其中碧桂園位居榜首，接近第二、三、四名交付量的總和。

而此前的2022年，碧桂園全年交付房屋近70萬(wàn)套，亦居行業(yè)首位。一年半時(shí)間、近百萬(wàn)套房屋的交付，牽涉到萬(wàn)億價(jià)值的資產(chǎn)和百萬(wàn)家庭幾代人的辛苦積蓄，也是碧桂園作為頭部房企對(duì)責(zé)任的堅(jiān)守。

除了保障天量房屋的按期交付，碧桂園還努力堅(jiān)持高質(zhì)量的交付。2023年上半年，碧桂園累計(jì)驗(yàn)收通過工法樣板工序21118個(gè)，交付評(píng)估通過率高達(dá)93%，維修服務(wù)滿意度穩(wěn)步提升7%，房屋質(zhì)量滿意度提升4%。

據(jù)悉，今年全年碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，下半年的交房任務(wù)仍有40多萬(wàn)套。碧桂園管理層在中期報(bào)告中表示，將通過落實(shí)主體責(zé)任、專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并確保完成保交樓任務(wù)。“碧桂園一定會(huì)堅(jiān)守企業(yè)社會(huì)責(zé)任，努力兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主、對(duì)社會(huì)的承諾，積極解決問題，堅(jiān)決不躺平，客觀的外部困難不會(huì)成為公司止步不前的理由。”

中指研究院評(píng)價(jià)認(rèn)為，“保交樓”已成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下核心關(guān)注點(diǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，交付力是企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。提高交付力一方面可以加快房屋交付進(jìn)度，更快地回籠受監(jiān)管的資金，提高資金利用效率。另一方面，交付力的提高可增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)，強(qiáng)化品牌形象，贏得更多購(gòu)房者的信賴和選擇，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展打下堅(jiān)硬的基礎(chǔ)。

如果說銷售額、回款率維持高位反映了碧桂園的運(yùn)營(yíng)能力，那么超大規(guī)模的交付量則反映出碧桂園協(xié)調(diào)各方資源的執(zhí)行力仍然很強(qiáng)。它們證明，盡管遭遇挑戰(zhàn)，碧桂園仍然韌性十足。

盤點(diǎn)家底：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持凈流入

現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線。在資本市場(chǎng)信心尚未修復(fù)的今天，尤其如此。

上半年，碧桂園努力維持銷售規(guī)模和高回款率，保障經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流安全，增強(qiáng)企業(yè)自身造血功能。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)保持正向。歷史數(shù)據(jù)也顯示，2016-2022年，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額，只有2020年為凈流出，其余年份皆為正值。凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，即企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中流入現(xiàn)金大于流出現(xiàn)金，表明企業(yè)自身造血功能較好、獲取現(xiàn)金流能力突出、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)更強(qiáng)，這在近兩年行業(yè)低迷的背景下極為難得。

而碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額，2016-2019年為正值，但受整體融資環(huán)境惡化影響，2020-2022三年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億，連續(xù)三年凈償還；同時(shí)有息債務(wù)總額凈減少額度接近1000億，這些債務(wù)的償還大部分來自公司內(nèi)部自有資金。

籌資活動(dòng)中現(xiàn)金的持續(xù)大幅凈流出，意味著公司財(cái)務(wù)保持凈償還狀態(tài)，債務(wù)規(guī)模持續(xù)壓減。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。值得注意的是，碧桂園期末合同負(fù)債余額達(dá)6036億元。在房地產(chǎn)行業(yè)，這是無(wú)息的預(yù)收樓款，無(wú)需現(xiàn)金償還，只要房屋正常交付就可結(jié)轉(zhuǎn)為收入。

同期，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，已獲取權(quán)益可售資源共計(jì)約7801億元，均衡布局于各能級(jí)市場(chǎng)，可支撐未來發(fā)展需求。

目前，碧桂園凈資產(chǎn)仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約2544億元，資產(chǎn)完全可以覆蓋所有債務(wù)。

謀劃未來：風(fēng)險(xiǎn)有望逐步化解

在迷霧障目的當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外都在期待著看民營(yíng)房企標(biāo)桿碧桂園如何面向未來出招。

碧桂園方面在中期報(bào)告中表示，將積極采取各種債務(wù)管理措施以解決階段性流動(dòng)性壓力。目前，集團(tuán)已就將于2023年6月30日后12個(gè)月內(nèi)到期的若干境內(nèi)公司債券與債券持有人展開談判，以征求同意將這些公司債券的到期日延長(zhǎng)。7月，碧桂園已成功將其總額約61.37億元的自2023年6月30日后12個(gè)月內(nèi)到期的銀團(tuán)貸款進(jìn)行再融資，新貸款期為30個(gè)月。據(jù)中報(bào)披露，截至2023年6月30日，集團(tuán)還持有未動(dòng)用國(guó)內(nèi)融資授信額度約為2788.07億元。

同時(shí)，碧桂園表示將繼續(xù)積極調(diào)整銷售及預(yù)售活動(dòng)，以回應(yīng)市場(chǎng)變化及把握需求。“相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過深度調(diào)整，將逐步回歸健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。因此將持續(xù)關(guān)注這些核心地區(qū)，并在供需關(guān)系更好的城市建立業(yè)務(wù)。”

碧桂園還將繼續(xù)采取措施加快銷售回款和其他應(yīng)收款的回收，并努力盤活業(yè)績(jī)較差的資產(chǎn)，包括酒店、辦公樓及商鋪，并在需要時(shí)考慮處置其在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資，以產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流入。8月25日，碧桂園出售了所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，總價(jià)約12.915億元，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)主要擬用于集團(tuán)保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開支。

可以看到，碧桂園化解階段性流動(dòng)壓力的努力也得到了利益相關(guān)方的大力支持。8月30日早間，碧桂園在港交所公告，公司與認(rèn)購(gòu)人訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，將發(fā)行3.51億股新股，而本次認(rèn)購(gòu)股份的總代價(jià)2.70億港元，將用于抵消碧桂園此前根據(jù)融資協(xié)議欠認(rèn)購(gòu)人的部分款項(xiàng)。換言之，此次新股發(fā)行相當(dāng)于“債轉(zhuǎn)股”，認(rèn)購(gòu)人將所持碧桂園的部分債權(quán)轉(zhuǎn)換為股份。

碧桂園管理層在中期報(bào)告中表示，經(jīng)歷了這次前所未有的困難時(shí)刻，公司更加懂得，在市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)的時(shí)候，不應(yīng)被眼前的巨大成績(jī)迷惑。同樣，在市場(chǎng)深度承壓的時(shí)候，也不能被巨大的困難嚇倒。公司始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。公司會(huì)拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局，并在“一體兩翼”的新戰(zhàn)略格局下，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

近期政策面、市場(chǎng)面利好消息不斷，也將為碧桂園化解風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議明確，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此前后，各地各部門不斷出臺(tái)利好政策數(shù)十項(xiàng)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”逐漸從二三線城市擴(kuò)展到廣州等一線、新一線城市，“存量房貸利率下調(diào)”箭在弦上。隨著新政策落地，碧桂園等全國(guó)布局的龍頭房企有望率先受益。

中信建投首席分析師竺勁認(rèn)為，伴隨政策進(jìn)一步落地落實(shí)，銷售環(huán)境和融資環(huán)境均出現(xiàn)了積極變化，7月銷售和融資狀況應(yīng)視作今年的底部位置，后續(xù)都會(huì)出現(xiàn)改善，部分優(yōu)質(zhì)公司表現(xiàn)會(huì)更佳。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉8月在新聞發(fā)布上回應(yīng)碧桂園相關(guān)提問時(shí)也明確表示，房地產(chǎn)企業(yè)的問題，是階段性的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。