郁亮：筑好最牢固的底線(xiàn)，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力

8月31日上午，萬(wàn)科舉行2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)。

會(huì)上，對(duì)于外界關(guān)注的市場(chǎng)形勢(shì)、公司業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流安全、終止A股定增、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率、投資拿地等熱點(diǎn)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等管理層一一進(jìn)行了回應(yīng)。

面對(duì)投資者最關(guān)切的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，筑好最牢固的底線(xiàn)，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力。

對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng)，郁亮認(rèn)為整體市場(chǎng)目前處于膠著狀態(tài)，顯然超跌了：由于地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)。

按當(dāng)前下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

而根據(jù)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口，按經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì)，未來(lái)10-12億平米的新開(kāi)工是有保障的。

郁亮認(rèn)為，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到正常合理的水平。

同時(shí)，像盤(pán)活存量資產(chǎn)等問(wèn)題對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，期待具體舉措的出臺(tái)。

他相信，在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場(chǎng)會(huì)回到健康合理水平。

從常識(shí)來(lái)看，有背陰的一面，就一定有向陽(yáng)的一面。在整體低迷的時(shí)候，向陽(yáng)的一面會(huì)格外明顯，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。

就萬(wàn)科自身而言，郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬(wàn)科將保持定力，不斷努力。

對(duì)于公司業(yè)績(jī)，公司總裁祝九勝坦言，面對(duì)行業(yè)調(diào)整，公司的安全完全有保障，利潤(rùn)短期確實(shí)有壓力。

但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，行業(yè)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去那種依靠高杠桿獲得大量土地、再推動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式上也需要被重構(gòu)。

祝九勝稱(chēng)，萬(wàn)科最近幾年一直把工作的重點(diǎn)放在“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)“上，首先是以客戶(hù)為中心，兩個(gè)基本點(diǎn)是指強(qiáng)化公司的安全韌性和提升業(yè)務(wù)能力。

他相信，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最大的產(chǎn)業(yè)之一，相信未來(lái)一定會(huì)回到穩(wěn)定發(fā)展的軌道，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段后，萬(wàn)科在安全上的韌性、在能力上的提升也將有力的推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

針對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)問(wèn)題，萬(wàn)科分管開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁張海在會(huì)上表示，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問(wèn)題，近兩年市場(chǎng)超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷(xiāo)售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力，隨著這部分銷(xiāo)售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會(huì)在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績(jī)上。

但同時(shí)他也指出，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科對(duì)于新項(xiàng)目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力也有提升，投資盈利表現(xiàn)比較良好，如果市場(chǎng)信心能夠逐步恢復(fù)，相信經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好。

萬(wàn)科分管經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁朱保全，在會(huì)上分享了對(duì)商業(yè)業(yè)務(wù)的看法以及印力接管萬(wàn)科旗下商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)展。

他表示，商業(yè)地產(chǎn)整體投資會(huì)比較重，回報(bào)周期比較長(zhǎng)，但是隨著未來(lái)REITs的出臺(tái)，將為整個(gè)持有型、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)了春天。

萬(wàn)科地產(chǎn)委托給印力的商業(yè)項(xiàng)目，整體進(jìn)展順利，今年上半年34個(gè)項(xiàng)目，收入同比提升約22%，NOI增長(zhǎng)超過(guò)31%，收入及NOI實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，符合“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”。

行業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)低迷的環(huán)境下，也有投資者關(guān)心萬(wàn)科現(xiàn)金流是否存在壓力，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)安全，已經(jīng)筑好了最牢固的底線(xiàn)。

一是萬(wàn)科高度重視經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正；

二是萬(wàn)科對(duì)高杠桿保持敬畏與克制，凈負(fù)債率一直處于在行業(yè)低位；

三是萬(wàn)科始終像愛(ài)護(hù)眼睛一樣愛(ài)護(hù)自己的品牌和信用，保持行業(yè)里最領(lǐng)先的信用等級(jí)。

這些都是萬(wàn)科穿越30+年發(fā)展周期堅(jiān)定走到現(xiàn)在的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是其能夠在行業(yè)面臨重大考驗(yàn)的環(huán)境里活下來(lái)的根本。

至于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投資策略，萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖表示，過(guò)去兩年對(duì)投資強(qiáng)度進(jìn)行了主動(dòng)調(diào)整，因?yàn)楣鞠嘈沤?jīng)營(yíng)安全比增長(zhǎng)更重要，投資質(zhì)量也比數(shù)量更重要。

2023年1-8月，萬(wàn)科一共投資32個(gè)項(xiàng)目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上，投資兌現(xiàn)度提升到93%的水平，相信今年上半年的投資質(zhì)量和效益會(huì)為公司發(fā)展帶來(lái)一定助力。

此外，就投資者關(guān)心的終止A股定增一事，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭也在業(yè)績(jī)會(huì)上做出了解釋。

其表示，由于當(dāng)前公司股價(jià)處于較低位，投資者對(duì)于公司在較低價(jià)位進(jìn)行增發(fā)表達(dá)了擔(dān)憂(yōu)，出于對(duì)現(xiàn)有股東權(quán)益的保障，決定終止目前A股的增發(fā)，將會(huì)通過(guò)其他的渠道，籌集相應(yīng)的資金支持公司業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

會(huì)上，萬(wàn)科管理層還回應(yīng)了關(guān)于經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和REITs進(jìn)展、償債安排、商業(yè)地產(chǎn)前景等外界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。