國資兜里的房子也不香了

圖片來源：地產壹線

幾個月前，各地政府每天都在想新點子，幫助開發商賣房。

比如，淄博官方聯合開發商、中介上了一道“房子以舊換新”的菜；黑龍江官方反向操作，進行全國巡演，要把房子賣到南方去，讓大家都來體驗“夏天的黑龍江”。

但現在，官方不僅要當教練，還當上了運動員。

最近各地國資平臺紛紛上線：北京朝陽住建委折價出售154套住宅、濟南城市發展集團為1341套小區房源招標代理營銷商、廣州也傳出一國資將掛牌400余套住宅，價值5億。

拉長到這一年來看，一方面，國家要求各地加快盤活各類國有優質資產，努力開源。

另一方面，從“保交樓”開始，各地國資陸續接下了不少開發商的滯銷或暴雷項目，這些項目從“保交樓”到運營都需要長期的資金。

恰逢現在“認房不認貸”“降低首付”等諸多利好出臺，國資也希望趁著熱乎，暖暖荷包。

正如業內人士那句勸告：“伴漲盡售、應出盡出”。

房子從哪來？

各地上新的房子，多少帶點“歷史遺留”色彩。

濟南城市發展集團（下稱“濟南城發”）旗下公司掛出的1341套住宅，面積合計約16.6萬㎡，總價超過28億元。

這批住宅集中在濟南東部的唐冶片區，位于綠地、龍湖、保利、路勁等開發商項目中，項目一手房基本已經售罄。

這次掛出的房源，是當年濟南控制地價的“產物”。

前幾年土地市場火爆時，當地官方開啟了“竟配建”模式：競拍地塊達到最高限價后，開發商將轉為競價【安置房】，誰在地塊內提供的安置房面積最大，地塊由誰摘走。

這批配建住房由開發商建好后，移交給濟南城發所有，現在部分被擺上了貨架。

北京朝陽住建委“出貨”了位于北五環熱門板塊新北苑中國鐵建國際城小區的154套住宅。

小區當年被稱為該板塊“四大神盤之一”，頗受望京碼農們青睞，價格也一路水漲船高，貝殼找房數據顯示，如今二手房均價接近9.4萬元/㎡。

這些房源以競拍方式售出，總起拍價633-864萬，資產總額達到10億元。

《華夏時報》稱，當年國際城部分樓棟承接了周邊區域的拆遷安置任務。后來，用于安置的房源并沒有被全部用完。

此后，據《經濟觀察報》報道，一部分房源被朝陽區住建委等多個單位回購，計劃用于解決職工住房問題。

2012年底中央八項規定出臺后，“解決職工住房”的計劃暫停，房源也空置到現在。

一頭“現金奶牛”

公開消息顯示，濟南城發手里握有的“競建房”中，不少轉為了保障性租賃住房，平臺還成立了“城發成家”租賃運營品牌。

但這批保租房，并沒有那么吃香。

地產壹線觀察到，城發這回決定出售的租賃項目所處位置較偏，周邊產業少，離濟南CBD商務區還需乘坐1個半小時的公交車，對于“打工人”來說，長距離通勤或許是影響入住的不利因素。

還有分析稱，保障性租賃住房的管理問題，經常引發同小區其他業主的投訴和質疑，這也是一個讓運營者頭疼的問題。

業內認為，濟南城發選擇兜售房源，一個原因或許是相關房源做保障性租賃房投資回報率不高，運營壓力較大。

從去年開始，在“去庫存”“防風險”背景下，長沙、蘇州、濟南、青島等城市官方都通過各種手段回購開發商的存量商品房。

去年一則招標公告曾顯示，濟南城發擬在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房。

濟南城發最新的文章寫道：集團通過多種渠道，包括劃轉競建公有房和投資購置存量商品房等，擁有超過45萬平方米的住宅項目、50萬平方米的公寓項目等。

進貨量大，出貨寥寥，用的還是自有資金，錢袋子也變得緊張起來。

去年10月，中央為國資平臺的經營發展指了一條路。

財政部發文要求加快對房屋、土地、車輛等各類國有資產盤活利用，提升資產盤活利用效率，真正落實緊日子要求。

正巧，目前全國多地樓市等來了“認房不認貸”“限購限售放松”等政策利好，以濟南為例，上個月濟南全域取消了限購限售。

機構數據顯示，9月份重點城市樓市一二手供應成交量都呈環比上行，國資平臺也瞄準這個出貨的好時機，賣掉這批現成的房子，或許比等賣地分成回血更快。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還表示，國資選擇這時候拋盤，也有擔心房價繼續下跌，影響國有資產保值增值的考慮。

“這部分保租房、人才房，照理來說，應該長期持有、不應賣掉，之前并沒有出售的先例。但由于已經移交到市場化的國有企業名下，限制不會那么嚴格，尤其現在市場下行，國資也顧不了那么多了。”

國資也打價格戰

由于國資平臺早年獲得、持有這類房源的成本并不高，這使得其在出售時有了更大的調價空間，以提高自身的市場競爭力。

今年7月，濟南城投曾拿出東城逸家、西江華府兩個公務員小區中上千套房源出售。

相比周邊2.8-3萬/平的二手房。東城逸家新出的房源價格來到了2.3-2.6萬/平，還少了中介費和手續費。

濟南當地的自媒體稱，雖然戶型較為老舊，但這兩個盤地段、交通、學區都具有碾壓優勢，加上濟南新房市場當時供小于求的情況，國資+一手現房的配置拉起了一波市場熱度。

同樣作為帶有“體制屬性”的現房，北京中鐵建國際城此次出售的房源均價接近8.6萬/平，比市場二手價（9.37萬/平）低了8200元/平，首付比例也比二手房有優勢。

但拍賣結果卻并不理想。官網顯示，目前已成交的套數20多套，成交比例僅為15%，且基本以低價成交。

此番遇冷，一方面，房屋自身藏著一些bug，有媒體探訪發現，此次拍賣的房屋基本上都處于當時用于拆遷安置的樓棟，整體居住體驗或許不如小區內其他房源，這會影響部分剛改、改善買家的選擇。

另外像現在整體市場下行比較明顯，觀望情緒濃厚，更何況這類中途轉作住宅的房源，大家會擔心產權上有限制，李宇嘉這樣《向地產壹線》分析。

國資低于市場價賣房的行為，李宇嘉認為，各地如此大體量的房源拿出來賣，將對當前本在下行的市場造成比較大的負面影響。

他還稱，如果北京這批房子持續流拍，轉讓方可能會繼續降價，“一方面市場整體可能往下走，官方希望出售資產緩解資金緊張的訴求也比較強；另一方面，由于當時獲得成本不高，即使降價，他們也能獲得可觀的現金流。”

當年招標文件顯示，該項目地塊需要配建廉租房項目，保障房及公建部分的政府回購面積達26萬平方米，回購價格為6500元/㎡。

中鐵建國際城小區有業主擔心，未來如果繼續降價，會讓小區其他二手房出售更為艱難。

濟南上述公務員小區出售時，曾引發周邊二手房小幅降價；而這次城發的大規模招標，也讓唐冶周圍的新房開發商、二手房業主捏了一把汗。

大家都在觀望，國資平臺下一步棋會怎么走。