退出建國東路舊改股權一年之際，中海擁抱徐匯地王

周期長，低利潤的舊改對于昔日“舊改之王”的中海地產似乎已經不香了。

2022年3月，中海地產苦于周期長、投入大、利潤低，退出了黃浦區建國東路3塊舊改地塊98%的股權。一年半后的今天，中海地產大手筆拿下了徐匯濱江核心地塊。

10月25日，為期兩天的上海第三批次土拍正式收官，10宗涉宅用地成功出讓，成交金額479億元。中海、華潤、招商、建發、象嶼、保利等國央企開發商迅速出手，分別拿下徐匯濱江、寶山大場、閔行浦江、嘉定新城、松江洞涇等地塊。其中此次土拍備受關注的是中海地產聯手上海西岸開發以240.16億元拿下了徐匯區龍華街道的地塊。

該地塊僅中海地產一家參與競拍，雖以底價成交，240.16億元也依然是今年上海土地市場總價“地王”。據資料顯示，該地塊住宅部分的房地聯動價更是高達14.2萬/㎡，裝標高達5000/㎡，商品房住宅面建面約20.91萬㎡。項目東側緊鄰上半年備受市場追捧的豪宅項目——云錦東方，倒掛到達5-7w/㎡（三期均價164907元/㎡）。

根據規劃，該地塊包含了住宅、科研、商用、辦公和租賃等多種用途，總體量達到了13.5萬㎡。未來塊地是徐匯濱江中城區打造“西岸數智中心”的重要組成部分。值得關注的是，這是自2020年“圍標事件”之后，中海地產首次在上海土拍中得手。

中海地產曾在2019年初公開表示，上海分公司2020年的銷售目標為300億元。在圍標失敗后，中海地產上海分公司2020年最終銷售額為227.6億元（克而瑞數據）。即便如此，中海地產當年依然登頂上海銷冠，更是領先第二名萬科27億元。由于圍標事件，中海地產失去的不僅是3年拿地的資格，更是在國央企迅速騰飛的上海市場掉隊，失去了迅速擴張上海市場的機會。作為老牌的國企央企招商、保利迅速發力，搶占了市場，而一些地方性國企建發、華發也在上海市場表現亮眼。

從中指發布的2023年1-8月上海銷售金額來看，即使中海地產有上海·海上和集等熱銷項目加持，銷售額金額也已跌出前20，補充土儲，積極拿到核心地塊對于中海地產來說迫在眉睫。

雖然被禁止在公開市場上拿地，中海地產這些年來并未完全淡出上海地產市場。圍標事件后三個月，上海中海地產便官宣與上海黃浦區簽約了歷史風貌保護以及城市更新項目，預估總投資額高達590億元，一舉成為上海發展史上之最。彼時，該動作受到業界的高度關注。但2022年3月，中國建筑發布了一則上海市歷史風貌保護及城市更新項目變更投資事項的公告。

這意味著，被業內稱為中海·建國東路項目的五個地塊中，目前中海地產基本撤出了其中三個（67、68、71街坊），在中國建筑的公告中，有這樣一段表述：項目實施周期較長，因后續房屋征收、地方政府行業政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險，可能會影響本項目的預期收益。該舊改整體投資之大、周期之長、利潤相應的攤薄，即使對于“舊改之王”之稱的中海地產而言，也是無奈之舉。

如今中海地產豪擲240.16億，如此大手筆的投入拓地，不僅是能看出中海地產對上海市場和該地塊的看好，更是可見中海地產對于新地塊的迫切性。

隨著中海地產拿下徐匯地王的收入囊中，是否代表著昔日的中海地產即將“王者歸來”？未來中海地產在上海是否還將有更多的布局，讓我們拭目以待。