退出建國東路舊改股權一年之際，中海擁抱徐匯地王

周期長，低利潤的舊改對于昔日“舊改之王”的中海地產似乎已經不香了。

2022年3月，中海地產苦于周期長、投入大、利潤低，退出了黃浦區(qū)建國東路3塊舊改地塊98%的股權。一年半后的今天，中海地產大手筆拿下了徐匯濱江核心地塊。

10月25日，為期兩天的上海第三批次土拍正式收官，10宗涉宅用地成功出讓，成交金額479億元。中海、華潤、招商、建發(fā)、象嶼、保利等國央企開發(fā)商迅速出手，分別拿下徐匯濱江、寶山大場、閔行浦江、嘉定新城、松江洞涇等地塊。其中此次土拍備受關注的是中海地產聯(lián)手上海西岸開發(fā)以240.16億元拿下了徐匯區(qū)龍華街道的地塊。

該地塊僅中海地產一家參與競拍，雖以底價成交，240.16億元也依然是今年上海土地市場總價“地王”。據資料顯示，該地塊住宅部分的房地聯(lián)動價更是高達14.2萬/㎡，裝標高達5000/㎡，商品房住宅面建面約20.91萬㎡。項目東側緊鄰上半年備受市場追捧的豪宅項目——云錦東方，倒掛到達5-7w/㎡（三期均價164907元/㎡）。

根據規(guī)劃，該地塊包含了住宅、科研、商用、辦公和租賃等多種用途，總體量達到了13.5萬㎡。未來塊地是徐匯濱江中城區(qū)打造“西岸數智中心”的重要組成部分。值得關注的是，這是自2020年“圍標事件”之后，中海地產首次在上海土拍中得手。

中海地產曾在2019年初公開表示，上海分公司2020年的銷售目標為300億元。在圍標失敗后，中海地產上海分公司2020年最終銷售額為227.6億元（克而瑞數據）。即便如此，中海地產當年依然登頂上海銷冠，更是領先第二名萬科27億元。由于圍標事件，中海地產失去的不僅是3年拿地的資格，更是在國央企迅速騰飛的上海市場掉隊，失去了迅速擴張上海市場的機會。作為老牌的國企央企招商、保利迅速發(fā)力，搶占了市場，而一些地方性國企建發(fā)、華發(fā)也在上海市場表現亮眼。

從中指發(fā)布的2023年1-8月上海銷售金額來看，即使中海地產有上海·海上和集等熱銷項目加持，銷售額金額也已跌出前20，補充土儲，積極拿到核心地塊對于中海地產來說迫在眉睫。

雖然被禁止在公開市場上拿地，中海地產這些年來并未完全淡出上海地產市場。圍標事件后三個月，上海中海地產便官宣與上海黃浦區(qū)簽約了歷史風貌保護以及城市更新項目，預估總投資額高達590億元，一舉成為上海發(fā)展史上之最。彼時，該動作受到業(yè)界的高度關注。但2022年3月，中國建筑發(fā)布了一則上海市歷史風貌保護及城市更新項目變更投資事項的公告。

這意味著，被業(yè)內稱為中海·建國東路項目的五個地塊中，目前中海地產基本撤出了其中三個（67、68、71街坊），在中國建筑的公告中，有這樣一段表述：項目實施周期較長，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險，可能會影響本項目的預期收益。該舊改整體投資之大、周期之長、利潤相應的攤薄，即使對于“舊改之王”之稱的中海地產而言，也是無奈之舉。

如今中海地產豪擲240.16億，如此大手筆的投入拓地，不僅是能看出中海地產對上海市場和該地塊的看好，更是可見中海地產對于新地塊的迫切性。

隨著中海地產拿下徐匯地王的收入囊中，是否代表著昔日的中海地產即將“王者歸來”？未來中海地產在上海是否還將有更多的布局，讓我們拭目以待。