比起保交樓，開發商更愛工抵房

圖片來源：稿定素材

上周的一場“分手”，把“復工”和“工抵房”，選A還是選B擺上了牌桌。

涉及的項目是深圳龍崗坂田佳兆業中央廣場二期KICC寫字樓項目。

如果選擇復工“保交樓”，項目建成了，可售了，但原開發商佳兆業拿到的權益少了。

而選擇“工抵房”，佳兆業可以全額抵賬了，但援建的企業——安居建業的帳就算不過來了。

談不攏的二者，選擇了解約。

解約原因兩方各有說辭

KICC寫字樓是佳兆業寶吉工改項目的收官之戰。

10月16日時，佳兆業宣布，將引入國企龍崗安城投公司（安居建業和龍崗區城投置地聯合成立），為項目及開發建設單位提供工程與現場協理等多維度的受托支持服務。

對于彼時的合作，廣東省三舊改造協會副會長、深圳合一城市更新集團董事長羅宇指出，龍崗安城投參與項目紓困，有利于全面盤活項目，確保項目后續建設順利推進，為“保交樓”保駕護航，同時為同類項目輸出紓困模式與經驗。

不想，僅過25天，這事兒就“黃了”。

解約原因，佳兆業在公告里寫得很“隱晦”——“因轉變項目運營方式”。

有接近佳兆業的人士進一步透露，該寫字樓原本計劃以散售為主的，所以引入了龍崗安城投合作。

這樣能貼上國企的牌子，有利于增強市場購買信心。

但現在，佳兆業的經營策略調整了，項目后續將以大宗資產和零星散售結合的形式運營。即：已經有大宗交易的目標客戶了，就不需要借用外界品牌了。

不過25天時間，就找到了大宗交易買家？業內不少人對這個理由表示出了懷疑。

有媒體又爆料了另一種說法：所謂的“轉變項目運營方式”，其實是因為佳兆業方面想將項目產權用作抵押工程款。

“佳兆業老板想把城市廣場的寫字樓抵給外地的總包抵債，抵工程款。龍崗安城投和龍崗的住建部門都不同意，所以合作就取消了。”一名深圳業內人士稱。

另一名業內人士補充透露，該寫字樓本就有部分被“工抵房”了，但安居建業此前并不知情，在接下項目進行更詳細的背調后才發現。

據壹線君了解，對這類“保交付”的項目，接盤方也是有利潤指標的，如果工抵房數目太多，接盤方就會算不過賬。也難怪安居建業選擇了放棄。

不止安居建業不接受，壹線君看到，佳兆業的深圳供應商也集體反對佳兆業的這次“工抵房”行為。

當地供應商們表示：佳兆業城市廣場二期欠款不結已經好幾年了，堅決反對把該項目抵押給外地總包，要結也應該先給本地供應商。

自己出售比被接手入賬更多

除了寶吉廠，佳兆業在深圳還有大量舊改項目等待復工。

比如，和“中植系”一起開發的南門墩項目。

2017年，“中植系”旗下中海晟融設立35億元基金，收購佳兆業位于深圳南門墩城市更新項目51%股權。彼時佳兆業復牌不久，頗有“雪中送炭”的意思。

現在，隨著佳兆業和中植均“暴雷”，這個項目進程緩慢——布吉南門墩一期已經啟動開工儀式，二期還在拆遷階段。但是項目多久才能建好，村民幾時才能拿到房子還是個未知數。

且拆遷合同中規定，佳兆業應按時支付過渡費，然而自2021年11月停工以來，過渡費出現“斷供”現象。村民們的生活受到影響，租房負擔重重。

在無奈的情況下，南門墩村民自發組織維權行動，要求政府將項目轉讓給實力強大的央企國企，盡快復工回遷，并督促佳兆業按時支付過渡費。

據說，已經有村民沒有了耐心，開始轉讓回遷指標，3w左右/平，在找人接手，可以去開發商簽拆補合同。

而全國范圍內，佳兆業等待復活的舊改項目更多。

據佳兆業官網所示，自1999年深圳佳兆業·桂芳園“舊改”起步，佳兆業城市更新業務已涵蓋舊城鎮、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造，土地整備利益統籌等領域，成功轉化項目43個，總建筑面積近1600萬平方米。

截至2022年底，佳兆業城市更新在粵港澳大灣區擁有各類更新改造項目142個，占地面積近4700萬平方米。

也就是說，待轉化的還有約100個。

這些項目，有的等來了外援共建，有的則是全盤易主。

去年4月，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽署合作協議，約定設立三方合作平臺，共同開發佳兆業在粵港澳大灣區的城市更新項目。深圳龍崗區五和樞紐片區城更項目成為首個試點。

建泰城市更新單元、觀瀾老墟片區城市更新單元、福田天宸被龍華人才安居、中航信托和安居建業分別入局協助盤活。

另有，南山東角頭城市更新項目、福田紅樹灣、福田金融科技中心均被主要境內債權人中信全權接管。

接盤的兩面性，一種是佳兆業因為失去了項目的部分權益，最終項目流入上市公司的現金流也會大打折扣。

另一種是正在推進的債務重組，將缺少可做增信的優質項目。

業內人也表示，佳兆業還需要將一些高質量資產處置后的現金流用作增信，給債權人額外的還款來源，才能提高整體重組方案通過的機會。

若KICC寫字樓真的是能實現“大宗交易”，那對佳兆業來說，確實是不折損權益，又能直接回血現金的更好選擇。