江蘇省高級人民法院全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南

董晶看法

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隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，商品房逐漸由毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)槿b修成品房，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中在裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為平等維護購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時審理全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省審判實踐，報經(jīng)最高人民法院審查批準，制定本指南。

1．全裝修商品房買賣合同的概念。本指南所稱的全裝修商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將經(jīng)裝飾裝修已具備基本居住使用功能的房屋向社會銷售，并向買受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，買受人支付價款的合同。

全裝修商品房，相對于毛坯商品房而言，俗稱“精裝修房”，原建設(shè)部建住房〔2002〕190號《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》稱為“全裝修住宅”、“全裝修成品房”，在房屋交付時已具備基本居住使用功能。全裝修商品房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，必要功能空間如衛(wèi)生間、廚房的基本設(shè)備全部安裝完成。

2．全裝修商品房買賣合同的界定。全裝修商品房買賣合同裝修部分的表現(xiàn)形式主要有：（1）出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中約定裝修條款；（2）出賣人與買受人在商品房買賣合同之外另行簽訂裝修合同；（3）經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)簽訂裝修合同，或者出賣人、買受人與第三方裝修企業(yè)簽訂裝修合同等。

裝修部分的合同內(nèi)容，法律性質(zhì)是否屬于商品房買賣合同，應(yīng)當結(jié)合商品房買賣合同、裝修條款約定和履行，或裝修合同的訂立、約定與履行等情況綜合判定。交付標的物為全裝修商品房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；交付標的物為毛坯商品房，毛坯商品房交付后進行裝修的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

3．裝修質(zhì)量要求認定的一般規(guī)則。交付全裝修商品房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)和相應(yīng)建設(shè)工程質(zhì)量、安全標準、技術(shù)規(guī)范以及當事人的約定。

裝修質(zhì)量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確又不能達成補充協(xié)議的，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百一十條規(guī)定按照合同有關(guān)條款或交易習慣確定；仍不能確定的，按照《中華人民共和國民法典》第五百一十一條第一項規(guī)定確定。

法律、法規(guī)有相關(guān)強制性規(guī)定的，適用強制性規(guī)定。商品房所在地建設(shè)行政主管部門關(guān)于商品房裝修質(zhì)量約定和履行要求的管理性規(guī)范，以有利于合同目的實現(xiàn)及合同全面適當履行為原則，在裁判說理中敘明。

4．約定裝修質(zhì)量要求認定的考量因素。對當事人約定裝修質(zhì)量要求的認定，一般應(yīng)當依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協(xié)議等書面合同內(nèi)容予以確定。不能確定的，結(jié)合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價格）等載明的內(nèi)容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料，可以作為認定約定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

5．銷售廣告、宣傳資料的適用與排除。出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質(zhì)量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容。出賣人設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當與樣板房的裝修質(zhì)量相當。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當作為認定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確具體特別約定的，從其約定，但未對買受人進行提示或者說明的除外。

6．備案裝修資料的適用。出賣人應(yīng)當對向有關(guān)職能部門提交的備案裝修資料的真實性負責。合同對裝修質(zhì)量要求有明確約定，或者合同雖無明確約定，但能夠通過商品房銷售資料、商品房裝修施工資料等予以認定的，買受人主張以備案裝修資料作為確定裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。裝修質(zhì)量要求約定不明確，且因出賣人原因拒絕履行相應(yīng)舉證責任導(dǎo)致不能綜合認定的，備案裝修資料可以視為裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

7．裝修價格與裝修質(zhì)量要求。當事人對裝修設(shè)計、裝修施工、裝修材料等據(jù)以估計裝修基本價值的內(nèi)容有約定的，裝修質(zhì)量要求的認定應(yīng)當從其約定。買受人主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

當事人對裝修質(zhì)量要求沒有明確約定，又不能達成補充協(xié)議，買受人主張以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。商品房買賣合同約定裝修價格的，以約定裝修價格為依據(jù)；商品房買賣合同沒有約定裝修價格的，以廣告宣傳裝修價格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價格的，以備案裝修價格為依據(jù)。

交付商品房的裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異，或者交付商品房的裝修質(zhì)量問題難以修復(fù)，嚴重影響房屋整體裝修價值的，買受人主張參照前款規(guī)定以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

8．證明責任的負擔與轉(zhuǎn)移。當事人對自己提出的主張有責任提供證據(jù)。買受人主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的，適用舉證責任一般規(guī)則，承擔相應(yīng)舉證證明責任。買受人應(yīng)當就權(quán)利行使的期限、裝修質(zhì)量的約定以及存在的質(zhì)量問題等基本事實提供證據(jù)加以證明。買受人已初步證明存在裝修質(zhì)量問題的，出賣人對裝修質(zhì)量符合約定或裝修質(zhì)量合格承擔舉證證明責任。

9．拒不提供持有證據(jù)的后果。一方當事人持有證據(jù)無正當理由拒不提供的，應(yīng)當承擔相應(yīng)法律責任。出賣人作為全裝修商品房的提供者，應(yīng)當持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設(shè)備采購合同等書證。以樣板房為裝修質(zhì)量交付要求的，出賣人還負有封存樣板房以及說明樣板房質(zhì)量的義務(wù)。訴訟中，出賣人無正當理由未按人民法院要求提供相關(guān)證據(jù)的，人民法院可以依據(jù)出賣人申報的商品房備案資料等證據(jù)查明相關(guān)事實；買受人主張出賣人拒不提供的證據(jù)內(nèi)容不利于出賣人，可以認定該主張成立。

10．專業(yè)性意見與司法鑒定。當事人自行委托有關(guān)機構(gòu)出具專業(yè)性意見的，意見出具人應(yīng)當出庭作證。當事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認定事實的根據(jù)。另一方當事人有證據(jù)或者理由足以反駁專業(yè)性意見并申請司法鑒定的，應(yīng)予準許。

當事人申請司法鑒定的，應(yīng)當在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內(nèi)提出。當事人逾期提出鑒定申請或者經(jīng)釋明未申請鑒定后又提出鑒定申請，且確有鑒定必要的，予以準許，但應(yīng)當依法予以訓(xùn)誡或罰款。

準許司法鑒定申請的，根據(jù)訟爭裝修質(zhì)量問題爭議的類別確定鑒定范圍和鑒定方法，涉及減少價款的應(yīng)當由房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋裝修價格評估。

11．責任承擔約定優(yōu)先與選擇。裝修質(zhì)量構(gòu)成違約的，出賣人應(yīng)當承擔約定的違約責任。經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責任的承擔；買受人主張出賣人承擔合同約定之外違約責任的，不予支持。

當事人沒有約定裝修質(zhì)量違約責任或者約定不明確，依據(jù)相關(guān)規(guī)定仍不能確定的，買受人根據(jù)裝修質(zhì)量問題的性質(zhì)以及所受損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔違約責任的方式。買受人選擇明顯不合理的，人民法院應(yīng)當釋明，買受人經(jīng)釋明拒不變更的，駁回相應(yīng)訴訟請求。

買受人主張出賣人承擔多種違約責任，未超出出賣人違約造成其損失的，應(yīng)予支持。

12．質(zhì)量異議怠于通知的后果。裝修質(zhì)量不符合約定或法定情形的，買受人應(yīng)當在法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的期限內(nèi)及時通知出賣人。買受人怠于通知的，視為裝修質(zhì)量符合約定。

當事人約定裝修質(zhì)量檢驗期限的，買受人應(yīng)當在約定期限內(nèi)通知出賣人；沒有約定質(zhì)量檢驗期限的，買受人應(yīng)當在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)最長自商品房實際交付之日起二年內(nèi)通知出賣人，但裝修質(zhì)量有質(zhì)量保證期的，應(yīng)當適用質(zhì)量保證期，不適用該二年最長合理期限。

出賣人知道或應(yīng)當知道裝修質(zhì)量不符合約定的，買受人不受上述通知期限限制。

13．裝修質(zhì)量問題與合同解除。因裝修質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，買受人請求解除商品房買賣合同并主張損失賠償?shù)模瑧?yīng)予支持。

商品房裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品房買賣合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。但買受人主張懲罰性賠償?shù)模挥柚С帧?/p>

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同，約定交付標的物為全裝修商品房，因嚴重裝修質(zhì)量問題，買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的，不予支持；請求撤銷或者解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

14．裝修質(zhì)量瑕疵與修復(fù)責任。裝修質(zhì)量存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等質(zhì)量瑕疵，但對正常居住使用沒有實質(zhì)影響，除當事人對房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領(lǐng)房屋、要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

裝修質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，或者裝修質(zhì)量問題符合不得交付使用法定情形，買受人拒絕受領(lǐng)房屋，要求出賣人承擔逾期交房違約責任和裝修質(zhì)量修復(fù)責任的，應(yīng)予支持。

裝修質(zhì)量保修期間內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，買受人自行維修或者委托他人維修，就修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔責任的，應(yīng)予支持。

15．減價責任與裝修差價損失。裝修質(zhì)量不符合約定或法定要求，或者出賣人欺詐、裝修實際價值過分低于約定裝修價格，當事人對此未約定違約責任或者違約責任約定不明確，買受人請求出賣人減少房屋裝修部分價款的，應(yīng)予支持；當事人對此有明確約定，買受人要求出賣人在約定違約責任承擔方式之外減少裝修價款的，不予支持，出賣人同意的除外。

買受人部分接受不符合裝修質(zhì)量約定的項目、范圍，對其余不接受部分要求出賣人承擔修復(fù)責任的，應(yīng)予支持，但計算裝修差價損失，修復(fù)部分的貶損價值不應(yīng)重復(fù)計算。

減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則，按“同比降低”規(guī)則核算數(shù)額。具體方法為：以房屋交付條件成就、買受人應(yīng)當受領(lǐng)房屋為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準，對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估，實際裝修估價與約定裝修估價之比的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數(shù)額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。

約定裝修價格構(gòu)成不能確定無法進行評估，或者房屋裝修存在欺詐情形的，減少裝修價款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價格與實際裝修評估價格的差額，按照公平原則予以酌定。

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