上海外環(huán)樓市：沉默的大多數(shù)

黃浦豪宅融創(chuàng)外灘壹號(hào)院突破限價(jià)過(guò)會(huì)，徐匯濱江小米地塊即將成為全國(guó)“地王”，上海樓市的話(huà)題總是圍繞著“豪宅”和“市中心”展開(kāi)，而占據(jù)樓市供應(yīng)近8成的外環(huán)新盤(pán)，卻成為“沉默的大多數(shù)”。

它們沒(méi)有能力吸引“流量”，也沒(méi)有博得“眼球”的資本，當(dāng)下它們面臨的壓力有多大，未來(lái)這些樓盤(pán)又如何破局，是擺在項(xiàng)目操盤(pán)手和城市管理者面前的一道難題。

Part.1

分化加劇 客源向頭部聚集

上海的城市半徑依然在不斷拓展，但外圍樓盤(pán)卻在樓市下行環(huán)境中淪為“棄子”。

來(lái)自佑威數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2024年1月1日~7月24日，上海新建商品住宅共成交28806套（已剔除臨港“雙限房”），其中外環(huán)以?xún)?nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)）共成交8642套，外環(huán)以外（外郊環(huán)、郊環(huán)外）成交20164套。

雖然外環(huán)新盤(pán)成交套數(shù)不低，但如果考慮到龐大的供應(yīng)和去化周期，今年以來(lái)上海郊區(qū)樓市問(wèn)題異常嚴(yán)峻。統(tǒng)計(jì)顯示，1-7月上海外環(huán)以?xún)?nèi)樓盤(pán)平均去化率為44.26%，而外郊環(huán)和郊環(huán)外樓盤(pán)的去化率分別為30.13%和18.77%。

越往外越難賣(mài)，是人們目前對(duì)上海樓市的整體印象。過(guò)去幾年曾經(jīng)火爆過(guò)崇明、臨港、大虹橋，成為新一輪的“老大難”，過(guò)去的耀眼成績(jī)也終成曇花一現(xiàn)。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海133次開(kāi)盤(pán)中，去化率在20%以下的樓盤(pán)多達(dá)39個(gè)，9成以上來(lái)自外環(huán)以外。臨港東來(lái)壹號(hào)5月開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽依然為0，奉賢奉發(fā)兩盤(pán)共售出5套房，松江國(guó)貿(mào)鷺原去化率不到3%，金山華紡棠樾售出3套房，青浦徐涇蟠龍里去化率20%。

這些遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，因?yàn)槲恢蒙系亩贪澹瑢?duì)營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)提出了更高的要求。以臨港萬(wàn)祥板塊的東來(lái)壹號(hào)為例，項(xiàng)目距離上海市區(qū)超過(guò)50公里，與臨港新片區(qū)主城區(qū)的距離也有約14公里。它是中鐵十五局集團(tuán)在上海的首個(gè)住宅樓盤(pán)，也是與臨港投控的首次合作。

作為曾被寄予厚望的“首秀”，東來(lái)壹號(hào)在去年二季度就開(kāi)放了展廳，整整一年的蓄客，鋪天蓋地的廣告，據(jù)傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)就高達(dá)幾百萬(wàn)元。今年5月，項(xiàng)目以低于聯(lián)動(dòng)價(jià)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，外加贈(zèng)送家裝禮包，渠道分銷(xiāo)等，幾乎常見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)手段全部用了一遍，但結(jié)局依然殘酷：截至7月26日，東來(lái)壹號(hào)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛零。

“滯銷(xiāo)”，成了外環(huán)樓盤(pán)相同的命運(yùn)。在5%折扣大限之內(nèi)，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)大多用足折扣，即使再加上渠道分銷(xiāo)和一些“擦邊”的車(chē)位券、免物業(yè)費(fèi)、送家電等促銷(xiāo)活動(dòng)，也無(wú)法讓更多的客戶(hù)心動(dòng)買(mǎi)單。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，上海外環(huán)區(qū)域的嘉定、金山、青浦、奉賢、松江5區(qū)，共有超過(guò)33000套新房庫(kù)存待消耗。

Part.2

每一次“新政”，竟是對(duì)外環(huán)樓盤(pán)的“二次傷害”

5月以來(lái)，全國(guó)以及上海樓市進(jìn)入政策密集發(fā)布期，降首付、降利率、降低社保年限，當(dāng)限購(gòu)的門(mén)檻越來(lái)越低，對(duì)上海外環(huán)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，竟然不是機(jī)會(huì)，而是“傷害”。

以上述臨港東來(lái)壹號(hào)為例，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，5月27日上海“滬九條”出臺(tái)后，更多購(gòu)房客戶(hù)關(guān)注市區(qū)的樓盤(pán)，反而讓地處遠(yuǎn)郊的臨港市場(chǎng)變得更加冷清。

一位負(fù)責(zé)奉賢某盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，“本來(lái)有些打算買(mǎi)我們這里房子的人，他們一看新政來(lái)了首付門(mén)檻低了，反而想墊墊腳去買(mǎi)更靠近市區(qū)的房子”，新政以來(lái)，其項(xiàng)目案場(chǎng)客流量不增反降，“流量都被市中心給吸走了”。

放大的全國(guó)范圍來(lái)看，這樣的“吐槽”依然試用。

于是廊坊、天津“埋怨”北京步子邁得太大；嘉興、昆山“責(zé)怪”上海姿態(tài)放得太低，但在大環(huán)境晦暗不明的當(dāng)下，一線城市的樓市就是“強(qiáng)心劑”一樣的存在，不容有失。

“搶占核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，今年以來(lái)，這句話(huà)在全國(guó)范圍內(nèi)被廣泛提及，上海市中心的豪宅，成為富人資產(chǎn)配置的優(yōu)選。相比上半年上海23個(gè)豪宅盤(pán)賣(mài)出1000億元的銷(xiāo)售額，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)的銷(xiāo)量明顯黯然失色。

Part.3

“去庫(kù)存”的出路在哪里？

形勢(shì)已然嚴(yán)峻，城市管理者當(dāng)然不會(huì)作壁上觀，于是崇明、金山、臨港房源供應(yīng)開(kāi)始減量，土地供應(yīng)也逐漸暫停，為的就是消滅這一輪樓市供應(yīng)。

配售型保障性住房，這一樓市新物種似乎也將很快與大家見(jiàn)面。雖然一種說(shuō)法是，配售型保障性住房會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩啃纬梢欢_擊，但另一種說(shuō)法是，有可能會(huì)由政府指定企業(yè)主體收購(gòu)過(guò)剩的商品房用作“保障房”，這樣一來(lái)，郊區(qū)去庫(kù)存和動(dòng)遷安置目標(biāo)同步達(dá)成。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站注意到，5月6日，上海住建委對(duì)一個(gè)提案的答復(fù)中提到，對(duì)于部分存在商品房去化有一定難度、合作企業(yè)資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項(xiàng)目，創(chuàng)新試點(diǎn)“房票安置”方式。

遠(yuǎn)郊樓市庫(kù)存過(guò)剩已成事實(shí)，市場(chǎng)也在匯聚各方智慧共謀出路，我們也該對(duì)未來(lái)報(bào)以正向的期待。新建商品住房，是為滿(mǎn)足居民新增的住房需求和改善居住條件而存在，無(wú)論如何，郊區(qū)新房不應(yīng)該成為“沉默的大多數(shù)”。