五箭齊發！房地產這次動真格了

作者|kangins

總攻號角吹起，這次承擔重任的角色顯然回歸王者本色：

房地產！

不是制造業、不是新能源，而是匯集了家庭財富70%、中國經濟定海神針的房地產！

這次利好不單單一個，而是五牛齊發：

1、降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降到新發放貸款利率的附近；

2、統一首套/二套房貸首付比例，最低15%；

3、5.17大禮包中央行的3000億保障性住房再貸款，央行的支持比例由60%提高至100%；

4、延長“經營性物業貸款”和“金融16條”的政策期限至2026年底；

5、降低存款準備金率0.5個百分點，釋放長期流動性約1萬億；

五個政策，在過往房地產救市政策中，任何單拎一個出來都堪稱重磅，而五個重磅政策齊發，說明：

急，確實急了！

說明房地產作為中國經濟重要的支柱地位再一次被高層認識，原來以為包括新能源在內的制造業可以扛過房地產這面旗擔當中國經濟的重任，奈何：

事與愿違！

這里不能提房地產著名的“YeHu理論”，否則就要被和諧，但是作為匯集居民存量財富70%、影響眾多上下游的房地產行業而言，當前的政策應該是：

有史以來最寬松，沒有之一！

01 外媒、央媒罕見持續發聲

相對以往的政策性利好，外媒中的大咖位：彭博社、路透社等預測的準確率通常是：

一半一半。

而且外媒體通常對于預測的潛在利好只報道一次，在此次9.24超級大禮包的報道中，彭博社罕見地達到了：

三次。

只能用奉旨提前泄露利好才能解釋這一邏輯，畢竟如果強調了三次的事項沒有兌現，那將是piapia打臉。

這次令人意外的是，作為央媒，在外媒連續發聲后，也罕見地連續發文，這里當屬以住建部為代表的官媒，9月7日，在其主管《中國房地產報》上用了整整一個版面刊發三篇文章，分別從經濟學家的觀點、惠民角度、社評的方式多方論證調降的必要性。

俗話說，事出反常，必有妖！外媒、央媒如此密集罕見聯合發聲，在有限的金融發展史上，堪稱：

史無前例！

而罕見背后面臨的則是當前房地產岌岌可危的處境：一方面，本輪始自21年9月恒大暴雷開始的房地產流動性性危機已經持續剛好三年，原來大家以為的劇本是：

定點爆破。

現在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅！

不僅民營企業當前碩果僅剩無幾，連混合制央企遠洋集團、行業標桿萬科都在懸崖邊苦苦掙扎，唯一好過一點的央企也只能是勉強擠出一點笑臉，畢竟：

覆巢之下，安有完卵。

更讓人擔憂的是，對于全國手握土儲半壁江山的民營上市房企們，正在陷入一種新的潛在危機：

極低的估值危機。

02 民營上市房企或陷外資抄底的危機

當前民營房地產企業的價值有多低？這里我們選取最有代表性的上市公司進行分析：我們來看一組2022年各家房企的土儲數據及對應的當前市值：

1、中國恒大，土地儲備1.7億平，土儲價值約4萬億(按容積率3.0、銷售價參考近一年平均價格，下同），市值21億；

2、碧桂園，土地儲備2億平，土儲價值約5萬億，市值135億；

3、融創中國，土地儲備1.3億平，土儲價值3萬億，市值88億；

4、中國奧園，粵港澳大灣區土地儲備600萬平，土儲價值3000億，最低市值5億；

如果取2022年百強房企的土地儲備數據，幾乎占了全部半壁江山之上的土地儲備在民營房企手上，而這些土地資產一旦盤活，完全可以覆蓋所有負債，對于這些房企來說，當前缺的僅僅是：

解開三角債的流動性資金！

還是拿中國奧園的例子，中東資本在周末以不到1億的價格拿下后，才過了一天，就獲得了超100%的收益。

這明顯這是一樁：

極為劃算的買賣。

面對最低僅不到5億元的中國奧園對應的月底銷售額則在：

5-10億左右！

這就意味著當前環境下僅需一個月的銷售額就可以買下自己公司，不僅僅是中國奧園如此，所有當前已上市的且陷入流動性危機的上市民營房企均如此。

因此，倘若這時外資集體大面積出手，該北京網友的觀點確實值得引起高層的重視：

畢竟，當人人嫌棄的民營資本搖身一變成了銀行等金融機構歡迎的外資這類座上賓之時，資產還是那個資產，僅僅是身份一變，流動性得以瞬間化解！

包括房地產企業在內的眾多上市公司當前已處于極低的水平時，這時候若由外資超底而去，將代表著中國經濟最優質的部分的主動權將徹底掌握在外資手中。

顯然，高層也意識到了，因此，破天荒有史以來第一次創設了一個新的工具：

非銀金融機構互換便利工具！

翻譯過來就是就是將非銀機構手中流動性差的金融資產由央行換入高流動性的國債、央票等，置換出來的資金僅可用于投資股市！而且為了讓大家感覺到誠意，潘行長說了：

只要這個事情做得好，未來可以再來5000億，或者第三個5000億，我們（的態度）是開放的。

03 寫在最后

對于房地產而言，9.24超級大禮包可謂是五牛齊轟！

對于房地產上市公司而言，則多了一牛：

六牛齊轟！

政策上足了弦，如何做？怎么做？也許只有一句話：

擼起袖子加沒干！