“卸妝”后的天安一號，到底怎么樣？

• 曾經開發過“中國最丑建筑”的天安集團，能夠通過上海一個“外環豪宅”扭轉形象？ 2022年末，上海普陀區商業綜合體天安千樹在建筑暢言網的投票中，被評為“中國十大丑陋建筑”之首，因為層層拔高的退臺設計加上種滿的樹，天安千樹被網友吐槽“很陰間”。
  

今年11月11日起，閔行七寶天安一號迎來預看房。雖然項目地處外環，但被視作天安集團改寫口碑的關鍵之作。

天安1號三批次11月16日開盤，備案均價9.25萬元/m2，認籌率190%。認購爆火的同時，圍繞在項目身上的爭議卻從未停止。

01 天安1號的口碑之爭

這次天安1號本次預看房過程中，業主們的反饋不一。

有業主表示滿意：“現場看下來沒有特別嚴重的問題，小問題工程部工作人員都記下來了，說會復驗。門或窗有問題的，現場就換了，效率很高。”

也有業主告訴風財訊，“專業驗房師驗出來30多個小問題，一些施工細節很粗糙，尤其是踢腳線拐角都很鋒利，容易刮傷大人和小孩，有點失望。”

在社交平臺上，部分業主吐槽：看房禮是快過期的身體乳，沒人喝的掛耳包，淘寶也搜不到的紅酒，開發商太“有心”了。

對于天安1號項目的口碑爭議，主要集中在噪音、綠化、物業費這3方面。

就拿噪音來說，天安1號位于閔行金虹橋板塊，緊鄰外環高速，靠近社區外側的房源，難免會受到噪音影響。另外，小區還靠近漕寶停車場，這是上海市第二大綜合停車場，人流車流大，同樣是一大噪音源。

雖然天安1號采用了四玻兩腔玻璃，可一旦開窗通風，依舊會帶來困擾。

一位去看過房的客戶向風財訊透露，“去看房那天漕寶路上塵土飛揚，感覺周圍的城市界面一般，花1000多萬買在這里，實在有點難以接受。”

至于綠化，網上更是眾說紛紜。有業主在看房后表示：“綠植種植細節，歪歪扭扭，稀稀拉拉，種類單一。特別粗糙的感覺，成活率也低。到處泥土裸露，各種細節不能看。前排鋪的草皮也是半死不活的樣子，越看越氣，虎頭蛇尾......”

當然，也有人用簡約設計感來解釋這種風格，不過大多數人并不買賬，認為“這不是簡約，這是簡陋，簡約是不簡單，里面有精致感，有細膩的綠化層次，這有啥？”

不過，綠植生長確實需要時間。這次預看房現場，工作人員也提到，后期還會加強公區綠化。

天安1號的到物業費，并不便宜，12元/m2/月，物業公司是天安旗下的港力物業管理，在業內知名度不高。

項目車位費1200元一個月，購買50萬起步，還有200元一個月的車位管理費。也因此，只算物業費和車位費，每套房的固定持有成本在2000元以上。

可能正是出于這些原因，2022年底天安1號一期開盤時，近400名客戶棄號。當時，天安1號共推出了621套房源，認購率達225%，但搖號階段到1000號才清盤。

再加上天安項目得房率只有72%左右，并把陽臺做了封閉處理，性價比和其他競品相比不算高。就拿這次推出的130m2戶型來說，裝修標準很高，可戶型上有硬傷，進門就是次臥，隱私性大打折扣。

一位網友的評論很毒辣：“天安就是個會化妝、會打扮的人造美女，房型落后、位置差，實際上沒多少真材實料。老板很會營銷，用好看的外立面、所謂的高裝標來掩飾缺點，還賣高價。”

02 囤地20年，溢價驚人

天安1號的開發商上海海峽思泉房地產有限公司，為天安中國下屬子公司。

天安中國是一家老牌港資房企，1986年成立，1987年在港交所上市，被視為香港第一只“中國概念股”。

根據年報，2023年，天安中國收入27.82億港元，同比減少45.4%；公司股東應占溢利為12.17億港元，同比減少20%。

此前，天安中國曾在上海開發過聯誼大廈、天安千樹、天安中心、西庭網球俱樂部等項目。

其中知名度最高的，莫過于網紅建筑天安千樹。天安千樹2001年拿地，2021年才對外開業，開發周期長達20年。

天安1號所在七寶鎮52號地塊，同樣如此。天安中國2003年就拿下該地塊，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，中標價約為1.13億元，實際出讓金為3386.69萬元。

按實際出讓金計算，該地塊的樓板價僅為177元/m2。目前天安1號的在售均價早已突破9萬元/m2，溢價超過500倍。

該地塊一期項目“天安豪園”是動遷房，2011年交房，目前二手房價格為8.3/㎡左右，就在天安1號對面。

天安豪園交付之后，天安中國時隔10年，才推出天安1號，從拿地到入市足足20年。

有業內人士稱，港資企業素來擅長囤地待漲，他們往往不依賴高周轉，而是通過長期持有土地，來獲取高利潤。這雖然一度讓天安1號陷入“捂地”風波，但確實賺得盆滿缽滿。

03 與象嶼合作頻繁，但去化不理想

天安集團的老板李成輝，是“股壇梟雄”李明治的兒子。他在用人方面，傾向于用“自己人”。

比如執行董事李成偉，是李成輝的堂兄，也是天安1號項目的法人。

另一高管曲洪亮，也跟李成輝是舊識。曲洪亮曾任象嶼地產總經理，現在是上海天安盛世房地產董事長。

曲洪亮之所以離開象嶼，原因沒有對外公開，但有人爆料，可能是因為入籍國外。

早在2019年，李成輝和曲洪亮就一起去過佳源集團考察，彼時曲洪亮還在象嶼。

或許正是出于這層關系，天安中國近些年與象嶼之間走得很近，尤其是在上海項目的合作上。

2021年，象嶼與天安聯合接盤陽光城的美蘭湖項目，改名為天安象嶼西江悅。

2022年，天安和象嶼以11.24億元在上海聯合拿地，即后來的天安象嶼萃湖甄境。

一般來說，房企合作講究資源互補，且國央企在合作中往往更有話語權。但象嶼和天安的合作不走尋常路，兩個項目的案名都是天安在前，象嶼在后，其中緣由不得而知。且這兩個盤的去化都沒那么理想，天安象嶼西江悅是上海2022年的第一批新盤，當時推出總計334套房源，只有100余組客戶認購。

與之形成鮮明對比的，是象嶼與招商蛇口合作的項目，比如象嶼招商·公園1872、招商象嶼·蟠龍府等，都是開盤后很快售罄，口碑銷量雙贏。

象嶼與天安的合作背后，除了生意和利益之外，可能離不開人情因素的影響。

低調的天安，在產品風格上卻素來審美在線，而這正好迎合了當前市場上的“顏控”買家。

而在接下來的一個周期內，土儲告急的天安，或許需要一些新土地來續寫產品力故事了。今年天安在土拍市場上沉寂許久，有消息稱，天安結束這個盤之后，老板有意撤出內地，不再參與拿地開發。

這對項目的交付和運營，是一個值得擔心的點。雖然天安1號這次預看房在及格線以上，但再過兩年，三批次樓盤交付會怎么樣，依舊是個未知數，充滿不確定性。