上海七批次土拍307億收官！10宗地平均溢價率19.7%，房價格局要變

11月28日，上海第七批次集中供地進行至第二日，共出讓3宗宅地。最終3宗地塊全部溢價出讓，共收金76.87億元，平均溢價率20.79%。

至此，七批次土拍已全部出讓完畢，10宗地塊，共攬金307.08億元，平均溢價率19.73%。

從參與企業來看，國企、央企仍是主角，保利發展、華潤置地、中海展現了布局上海的決心，10宗地中都報名了大半，其中，保利發展和華潤置地分別占據此次房企拿地總數TOP2。

除此以外，此輪上海土拍也出現了一些“新面孔”，例如首進上海的中建七局、中建港航局、山東鐵投，時隔3年再拿地的外資企業盤古地產等。

Part.1

今日大贏家：保利發展

今日土拍最大贏家無疑是保利發展，3宗地塊均被其收入囊中。

上午，位于浦東唐鎮的C-05D-03、C-05C-04地塊開拍，共有5家企業報名，最終經過73輪激烈競價后，保利發展以32.93億元總價拿下該地塊，成交樓面價44008元/平，溢價率高達26.56%，刷新唐鎮地價紀錄。

幾乎在同一時刻，保利發展又聯合上海建工，以28.71億元的總價拿下楊浦大橋街道I5-01地塊，成交樓面價81960元/㎡，溢價率17.09%。

到了下午，保利發展繼續發力，又以瀑布之勢，再次出手拿下楊浦江浦社區o2-07地塊，地塊成交總價約15.23億元，成交樓面價86037元/㎡，溢價率16.27%。

實際上，保利發展今日成為土拍的絕對主角，這一結果在某種程度上是可預見的。

本次土拍，保利發展共報名參拍了4宗地塊，有3宗都是在今天出讓。昨日，在被稱為“新楊思地王”的激烈爭奪戰中，保利發展的聯合體也幾乎堅持到了最后。

保利發展，上海土地市場上的常客。據統計，今年以來，保利發展在上海公開土地市場已累計收獲了5宗地塊，其涉及的土地投資總額已達到115億元。除了在公開土地市場拿地外，在非公開土地市場，保利發展也是積極擴充土地儲備。

今年4月18日，保利發展聯合楊浦國資通過協議出讓的方式摘得楊浦區平涼社區03F1-03地塊（平涼街道45街坊）歷史風貌保護項目，成交價149000萬元，樓面地價88287元/㎡。

Part.2

本次土拍的三個特點

復盤七批次土拍，共呈現出三個特點：

1）土地資源加速向少數房企集中

本次土拍生動形象的演繹了什么叫“強者恒強”。

雖然本次報名房企出現了新面孔，但從這兩天拿地來看，繼續由上海深耕房企占據主導，如華潤置地、中海、保利發展等企業。

華潤置地及其聯合體成功競得三宗地塊，涉及的交易金額高達146.14億元；保利發展及其聯合體也競得三宗地塊，交易金額為76.87億元；中海則單獨競得一宗地塊，成交金額為36.45億元。

這些房企在上海擁有眾多項目，并且普遍取得了良好的銷售業績。像中海，今年1-10月，其權益銷售金額達到403.55億元，居房企權益銷售金額榜單之首；再看華潤置地，今年1-10月，華潤置地權益銷售金額為199.63億元，居房企權益銷售金額榜第二；還有就是保利發展，今年1-10月，保利發展權益銷售金額為149.46億元，居房企權益銷售金額榜第五位。銷售業績好，收入多，自然有資金繼續拿地，拿好地。

值得一提的是，隨著七批次土拍的收官，上海土地市場中房企的拿地金額排名也發生了變動。

截至目前，在上海公開土地市場中，華潤置地以192.26億元的涉資金額，成為拿地金額最高的房企，共獲得4宗地塊；招商蛇口以140.23億元的涉資金額位居第二，共獲得3宗地塊；越秀則以124.78億元的涉資金額位列第三，同樣獲得4宗地塊。

2）房企參拍熱情明顯回升，聯合體涌現

與前兩輪土拍相比，七批次土拍房企參拍熱情明顯回升。據統計，本批次10宗地塊共20家房企參與競拍，其中6宗地塊有2-5家房企參拍，1宗地塊有6家房企參拍。

多地塊也是引發了激烈競價，楊思、春申梅隴、東外灘、虹口等宅地均如期溢價成交，其中浦東楊思更是拍出了40%的溢價率，創上海取消土拍限價后的新高。

值得注意的，隨著“價高者得”時代重啟，聯合體拿地現象再度興起。在七批次的土拍中，出現了更多聯合體的身影，例如華潤置地與越秀、中能建的聯合體，保利發展與上海建工的聯合體，華潤置地、建發與金茂的聯合體，保利利發展與金茂的聯合體，以及招商與越秀的聯合體等。

3）冷熱分化繼續

本批次土拍依舊可稱之為“冷熱交織”。10宗地塊，其中7宗溢價率超過10%，3宗以底價成交，交易熱度持續分化。

供應越稀缺的板塊，競爭越激烈。比如說溢價率40.37%的浦東新楊思地塊，其熱度超過預期，是因為在本批次里面屬性最優，板塊有高端規劃，周邊市場熱度高且競品少，未來新房具備快速去化的預期。

相對地，供應充足的板塊，盡管放開了限價，但開發商仍然保持謹慎態度。比如底價成交的普陀桃浦地塊，目前板塊內在售/待售新房項目高達7個，巨量的供應，導致板塊內新房流速比較慢。

Part.3

八批次7宗優質地塊掛牌“待嫁”

前幾日，上海土地交易市場發布了八批次供地公告。

公告顯示，八批次集中土拍共有7宗地塊，分布在徐匯、長寧、寶山、奉賢以及臨港，地塊出讓公告將于11月底發布，12月底進入競拍環節。

其中徐匯區其中徐匯區、長寧區地塊尤為值得關注，兩宗地塊均為純住宅地塊，并且都位于熱門板塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從七批次土拍結果可以看出，八批次土拍大概率還會延續此次特點。部分今年斬獲不多的房企還有補倉機會，而今年銷售狀況不錯的房企依然有繼續強勢拿地的沖動，熱門地塊會有房企角逐，但最后溢價率不會太高。