時代已不同，上海等主要城市房屋租金持續降低還不見底

曾幾何時，中國城市的房屋租金尤其是上海這樣大城市的，長期高企還不斷上漲，成為外來居民沉重的經濟負擔和心靈痛點。但短短幾年過去，這種長期上漲的局面已經全面扭轉，似乎已經跨越到了另一個時代。

根據著名房地產研究機構中指研究院本月發布的今年1至11月的數據：中國50個主要城市的住宅平均租金累計下跌了2.72%，其中一線城市、二線城市和三四線代表城市分別下跌了2.29%、3.01%和2.38%；中國30個主要城市的集中式長租公寓中，有28個城市的租金累計下跌。

值得注意的現象是，一些大城市的租金下跌幅度也很大。

拿租房人群最為集中的上海來說，根據易居房地產研究院今年前十個月累計的數據：上海16個區的房屋平均租金同比全部下跌；跌幅的地域分化很明顯，不同區的跌幅在2.1%至30.6%之間，其中市中心的靜安區和徐匯區的跌幅也超過了10%。

不同房屋類型的租金跌幅分化也很明顯，高端服務式公寓的跌幅尤其明顯。根據同策研究院的數據，一些老牌服務式公寓的租金價格降幅甚至達到了30%。

但是，盡管租金降幅很大，租賃交易成交量也沒有隨之放大。一位高端住宅租賃市場的資深中介表示，“往年十二月一天接二三十個（業務）電話都是有可能的，但現在兩三天都接不到一個電話。”他還抱怨說，自己現在手里還有四套房子待租，但是多次降低租金也乏人問津。而且他還觀察到，不只是他這里，絕大多數房屋托管租賃公司都有不少空置房源待租。

造成上海房產租賃市場蕭條的原因可能主要有兩個方面：一是很多外資企業外方人員撤出后，居住在上海的外籍人員數量大幅減少；二是不少企業降薪裁員，很多外來白領降低了個人租房預算。

根據上海統計局的數據，上海利用外資金額和居民生活相關性強的企業的利潤都有明顯的下降。

今年前十個月，上海新設外商投資企業共計5014家，同比增長了2.2%。但是，同期間上海實際利用外資金額卻同比下滑了28.9%。

今年1至11月，上海規模以上工業企業利潤總額同比下降8.1%，與居民生活相關性強的服務業中的租賃業、居民服務與修理業、教育服務業和文體娛樂業的利潤總額同比分別下降了14%、28.4%、37.8%和25.6%；今年前三季上海限額以上批發和零售企業營業利潤同比下降了10.7%，限額以上住宿和餐飲企業營業利潤則暴跌了127.4%（大家都不怎么出去吃飯了？）。

這些行業利潤的下降，勢必會影響到號稱是國際大都市的上海的就業市場，進而影響到房屋租賃市場的近期行情。

此外，還有一個很可能的情況是，盡管所謂的調查失業率長期維持在5%左右變化不大，但上海的外來務工人口數量正在減少，而這些人是都不會計入失業率統計范圍的。也許，上海的常住人口已經在明顯減少了。這將對上海的房屋租賃市場造成深遠的影響。

不過，今年下半年以來官方已經推出了多輪房地產刺激政策，房地產市場在十一月份隨即出現了一定的回暖跡象。上海二手房交易也因為限購放松的原因，在上月顯著回暖。

雖然這些變化還沒有影響到房屋租賃市場的趨勢，以后也不會直接造成市場供需關系的改變，但在心理上可能會對租金價格產生一定程度的支持作用。

未來房屋租金的走勢究竟如何還拭目以待，但也不必過于樂觀和悲觀了。畢竟還有個和幣值的比價問題。