上海風貌別墅“鼻祖”露香園，神秘“樓王”被誰買走了？

（大火中的萬竹街41號）

2024年底，一則有關上海風貌別墅的交易信息，因金額之大、交易過程之蹊蹺，在樓市掀起廣泛關注。

2024年12月16日，上海黃浦區萬竹街41號露香園小區一棟文物保護建筑在上海聯合產權交易所上拍，經歷僅一輪報價后，該項資產成功拍出，競拍價即為起始價3.79億元。知情人士告訴鳳凰網房產，此筆交易是定向拍賣（即先確定意向買家，再走競拍流程），競得人為浙江某企業主。

此次成交的物業為徽派四合院風格，地上三層，地下一層，產證面積2194㎡，包含地下面積838㎡，折合成交單價17.28萬元/㎡。對比露香園二期正在新推的風貌別墅28萬/㎡均價，這棟整個小區成交總價最高的“樓王”，依然具有十足的性價比。

因此業界對這筆交易疑惑頗多：為什么文保建筑也能售賣？為什么新房售賣會在上海聯交所進行？帶著這些疑問，鳳凰網房產進行了一番深入調查。

01 完全新建的“文保建筑”

露香園位于上海黃浦區老城廂板塊，學術界有一種說法，這里是上海石庫門建筑的起源，而露香園正是老城廂的最具歷史價值的區域之一。

據史料記載，約晚晴年間，顏料大王趙竹林于萬竹街41號建造了這棟大宅，建筑風格為絞圈房（圍合而建）和晚期石庫門相結合，建筑外觀磚雕異常精美，西式紋樣細部頗具巴洛克風格。作為極具代表性的中西合璧庭院式民居，這棟“趙公館”是構成老城廂風貌的重要因素。

（拆遷前的萬竹街41號）

據新民晚報2012年報道，“趙公館”在2007年11月21日晚曾遭遇火災，被周圍居民及時發現報警而幸存。而在2012年1月，“位于大境閣兩棟具有民國時期老城廂典型代表風格的庭院式建筑，一夜之間被拆遷隊拆毀”，其中一棟就是趙公館。當時記者就此事打電話給黃浦區文物保護部門負責人，對方稱“不知發生此事”，但稱這兩棟建筑還沒有被列入歷史保護建筑名單。

老建筑徹底拆除之后，開發商上海城投聯合設計方AAI，用鋼筋水泥、新磚等全新的建筑材料，并聘請老師傅負責木雕藝術，復刻了“趙公館”的外貌特征。之后，這棟復建的建筑以“露香園文化展示中心”的面貌出現。

（復建后的萬竹街41號）

2016年，萬竹街41號住宅被評為黃浦區文物保護點，2020年，“露香園項目一期萬竹街41號樓保護改造工程”入選首屆“上海市建筑遺產保護利用示范項目”。

這已經不是一棟普通的風貌別墅，而是級別更高的文物保護點，為什么它在近期突然被上海城投推上貨架？

文物保護點可以用以出售嗎？

根據《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》，優秀歷史建筑被依法確定為文物的，其保護管理依照文物保護法律、法規的有關規定執行。而根據《上海市文物保護條例》，從事文物收購、銷售、拍賣活動的企業，“應當按照國家有關規定履行審批手續，并在核準的范圍內經營”，也就是說，只要審批通過，開發商確實有售賣這棟文保建筑的權利。

從2022年開始，這棟新趙宅就被上海城投推出市場。鳳凰網房產查詢了解到，兩年時間以來，多位豪宅中介對這棟樓大力推廣，從最初報價5億元左右，到如今3.79億元成交，相當于打了7.5折。

據接近開發商人士透露，因標的物為市屬國企上海城投所有，而處置國有資產通常需要經過評估、拍賣流程，以確保合法、公正、透明，因此露香園“樓王”才有了這樣的交易過程。

另據本站查詢，除了已經成功售出的趙公館，露香園還有一棟文保建筑“同慶賭臺”也是在售狀態，建筑面積1614.67㎡，地下面積173.49㎡，報價4.5億元。

（重建后的“同慶賭臺”建筑外觀）

本站翻閱上海城投年報了解到，除兩棟文保建筑外，露香園還有部分原用以出租的服務式公寓，在2022年轉變為住宅產權，開始對外銷售，可售面積12205㎡，推廣案名為馥公館，均價10.3萬/㎡。馥公館銷售方式與上述類似，先由中介推廣尋找意向買家，再在上海國拍網上走拍賣流程。

（城投控股2022年年報，露香園用以出租的面積為22755㎡）

（城投控股2023年年報，新增在售商品房馥公館，露香園出租商業面積剩余6233.95㎡）

（上海國拍上馥公館相關推文）

02 上海最貴豪宅，風光背后的“不體面”

3.79億元成交標的，不只是露香園單盤最貴的一套“樓王”，還是2024年上海成交總價最高的豪宅，超過翠湖六期頂復的3.56億，和最近檀宮剛剛成交的一套3.5億。

根據公開資料，露香園是上海城投開發的重要城市更新作品，始于2002年，是上海首個成片開發的歷史風貌保護區更新項目。

上海城投為上海本土國企，上海市國資委全資持有，聚焦路橋、水務、環境、置業四大業務板塊，也是中國第一家城投公司。據上海城投官網顯示，集團旗下擁有6家子集團（城投公路、城投水務、城投資產、上海中心、城投環境、城投興港）；2家上市公司（城投控股、上海環境）、1家科研機構（城投研究院）以及城投老港等其他多家單位。

在上海住宅開發領域，露香園是城投控股的標桿豪宅項目。根據網上房地產信息，露香園首次開盤是2013-2014年，疑似包含位于露香園路18號的馥公館。但鑒于時間久遠，信息更新可能有誤。

時間快進到2020年。，2020年10月，露香園低區212套別墅和洋房（低區還包含上述兩套文保建筑，當時保留未賣）開盤，瞬間被市場搶購一空。彼時上海還沒有“風貌別墅”一說，但如果按照如今對于風貌的定義，露香園堪稱上海風貌別墅“鼻祖”。

2024年，露香園二期兩棟高層以及12棟風貌別墅陸續入市，其中高層均價約17.6萬/㎡，風貌別墅均價約28萬/㎡。去年一年，露香園二期累計銷售金額115.6億元，位列2024年上海銷售金額排行榜第六位。

（數據來源：克而瑞上海）

一向銷售之路還算順利的露香園，最近卻遇上了一個大麻煩。

2024年底，露香園項目公司上海露香園置業有限公司（以下簡稱“露香園置業”）成為被執行人，執行標的高達5777萬元。

雖然目前官網上尚未披露案件詳情，但從上海城投2023年年報也能窺得一二。據其年報，2015年，上海城投就露香園低區商鋪與香港泛太平洋國際投資有限公司（以下簡稱“泛太平洋公司”）簽訂《露香園項目低區商品定向售樓協議》（以下簡稱“收購協議”），2023年11月，泛太平洋公司就《收購協議》提起訴訟，要求法院確認《收購協議》已解除，并要求雙倍返還定金、賠償損失。

至于泛太平洋公司為何會就《收購協議》提起訴訟，從另一起案件中也能看出端倪。裁判文書網案號（2020）滬02民終6203號判決書顯示，在露香園與泛太平洋公司簽訂收購協議時，其低區商鋪并未取得商品房預售許可證

因此泛太平洋公司有權主張合同無效，也在起訴露香園置業案件中取得了勝訴，然而露香園置業終審敗訴后并未履行，如今被法院要求強制執行。

業內人士提醒，未取得預售許可證而對外銷售，導致案件敗訴判賠5777萬元，露香園置業或已涉嫌造成國有資產流失，而數額如此巨大的執行標的，對于業績承壓的上海城投來說，無疑是雪上加霜。

據上海城投旗下上市主體城投控股年報，從2021年至今，城投控股歸母凈利潤連年下降，尤其到了2024年，其歸母凈利開始虧損，三季報顯示，城投控股虧損額2.162億元，同比下跌173.36%。

所幸，露香園成功售出的這棟3.79億元“樓王”，為項目回血不少，有望讓城投控股2024年的年報好看一些。